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【プロジェクト】スポーツ施設をオフィスに転用、約60億で取得した建物が100億円以上に

2006/12/22

改修前のUSCビル(向かって左側)と鵜川ビル(中央)
改修前のUSCビル(向かって左側)と鵜川ビル(中央)
改修前と改修後
改修前と改修後

 スポーツ施設を賃貸オフィスビルにコンバージョン(用途転用)する江東区東陽4丁目のUSCビルの改修工事が2007年1月に完了する。既存のビルを含めたオフィスとしての賃貸可能床面積が大幅増。賃料単価もアップし、年間6億2600万円以上の純利益(NOI)を生む見通しだ。6.0%の利回りで割り戻せば、価格は104億円になる。改修工事の完了後に売却する計画だ。

 大規模な改修工事の舞台となったのは、オフィス用途を主体としたUSCビル、屋内テニスコートを備えたスポーツ施設、それにオフィスと住居スペースからなる鵜川ビルの3棟だ。2005年10月にサンフロンティア不動産の子会社であるSFインベストメンツが、推定約60億円でこれらのビルを取得した。

 改修工事では、オフィス用途の容積を生み出すため、鵜川ビルを解体。余った容積を用いて、スポーツ施設をオフィス棟に転用した。改修前のスポーツ施設の内部には、2層のテニスコートがあった。ここに床を増設し、5層のオフィスフロアを設けた。さらに、USCビルの1階にあったプールなどのスペースもオフィスに変えた。こうした工事によって、オフィスの賃貸床面積は改修前の約2700坪から、改修後には約3800坪へと大幅に増えた。

 サンフロンティア不動産がテナントとしてねらったのは、大手町の大企業だ。東陽町駅は大手町駅から地下鉄1本で9分。賃料相場は大手町のおよそ半分であることから、大手町に拠点をもつ企業が第2の拠点を設ける需要があると判断した。

 改修工事は、久米エンジニアリングシステムが設計を、戸田建設が施工を担当した。

(詳しい情報を12月20日発行の「日経不動産マーケット情報」2007年1月号に掲載しています。)

システム管理者日経不動産マーケット情報

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