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【調査】オフィス空室率の低下が続く、ドイチェAM

2017/11/21

■オフィスビル市場@2017年9月末
都心5区のオフィスビルの平均空室率は前年同月比(YoY)-0.1ポイントの3.2%とオフィスの需給均衡の目安となる空室率5%を27カ月連続で下回っている。2017年供給の新築ビルは竣工前に満室となる場合も多く、年末に向けて空室率が大幅に上昇する懸念は幾分遠のいた感がある。ただし大型ビルの供給が再び増加する2018年後半以降は空室率が上昇に転じるとの見方が依然として多い。
■商業施設市場@2017年第2四半期
過去12カ月の外国人消費額はYoY+13%の3兆9000億円と過去最高を記録した。2017年の訪日観光客数は過去最速ペースで2000万人を突破、四半期ベースの観光消費額も過去最高を更新している。そのなかで都心商業施設の賃料は、池袋がYoY+9%、渋谷がYoY+8%、新宿がYoY+4%と上昇したのに対し、銀座、表参道、心斎橋はYoYほぼ横ばいもしくは減少と、地域による温度差が見られた。
■分譲マンション市場@2017年第3四半期
首都圏の平均販売価格は7月に1億円超の高級マンションの新規供給が集中したこともあり、YoY+9.4%の6154万円と20年ぶりの高水準となった。2016年末にそれまで需要を支えてきた海外投資家や国内富裕層の節税需要が一巡して価格上昇に一服感が見られたが、ここに来て都心部や湾岸地域のタワーマンションが上昇を主導している。一方、契約率は価格高騰の影響を受け、好不調の目安となる70%を下回る展開が続いている。
■物流施設市場@2017年第2四半期
東京圏の空室率は前期比(QoQ)-1.4ポイントの5.1%だった。これに対し、過去最大規模の新規供給が続く大阪圏ではQoQ+1.0ポイントの18.4%となり、ここ5年で最も高い水準で推移した。同様に2017年に過去最大の新規供給がある名古屋圏でも空室率はQoQ+10ポイントの18%となり、空室を残したまま竣工する新築物件が複数見られた。物流施設の賃料は、東京圏がQoQ-1.7%、大阪圏QoQ-4.2%とやや軟調に推移したのに対し、名古屋圏は新規物件に引っ張られる形でQoQ+4.1%と上昇した。
■ホテル市場@2017年第2四半期
訪日外国人数はYoY+21.1%の722万人と四半期ベースで過去最高となった。稼働率は、東京と大阪とも一時期の過熱感はないものの業況判断の目安である80%は上回り、堅調な水準で推移したといえる。タイプ別の内訳でシティホテルとビジネスホテルの稼働率が、大阪ではそれぞれ85.4%と85.0%だったのに対し、東京は同82.2%と84.6%といずれも大阪よりやや低い水準だった。

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