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外資系を中心に売買高が減少傾向、ドイチェAM

2016/11/17

2016年9月までの1年間の不動産売買高は前年同期比(YoY)-19%の約4兆2000億円だった。価格高騰で都心部での取引が減少。地方もこの落ち込みをカバーできなかった。買い手としては、国内法人が安い調達コストを利用して取得額を保ち、2016年4月以降はREIT(不動産投資信託)の取引占有率が50%超という状況が続いた。一方、外資系は円高の影響もあって入札競争力で劣り、取得が細っている。REIT指数は、長期金利を政策目標とする金融政策の影響で上値が重くなっているが、他の金融商品と比べた利回りの高さは引き続き魅力的で、下げ止まりの兆しがみえる。2016年9月末時点で、都心5区のオフィスビル空室率は3.7%と8年ぶりの低水準になった。平均募集賃料もYoY+4.2%と10四半期連続で上昇している。ただし外資系金融機関などのオフィス需要は依然低迷。Aクラスビル賃料は軟調だ。2016年上半期(1月~6月)の訪日外国人数はYoY+28.2%の1171万人と過去最高だが、足元の円高の影響もあって8月の増加率が同+12.8%に減速した。都心の商店街の店舗賃料が軟化し、百貨店やショッピングセンターの既存店の売上高がYoYマイナスとなっている。2016年第3四半期(7月~9月)の首都圏分譲マンションの平均販売価格は5627万円と、過去20年の最高水準で高止まっている。都心部以外の需要は価格に敏感で販売戸数は同-11.4%と、ほぼ2年にわたって減少傾向だ。2016年第2四半期の物流施設の平均空室率は、東京でやや改善したが、大阪は過去最大の新規供給により前期比(QoQ)+2.2ポイントの3.6%となった。2017年に向け、東京圏、大阪圏とも大量供給が予定され、しばらくは上昇傾向が続きそうだ。

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