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減価償却費を活用したREITの内部成長率、ニッセイ基礎研

2016/10/27

利益を全額分配するREIT(不動産投資信託)にとって、現金支出を伴わない減価償却費は貴重な内部財源で、その使い道に注目が集まっている。REITの減価償却費や不動産運用に必要な資本的支出(CAPEX)を確認し、減価償却費を活用した内部成長率を試算した。この結果、不動産収益を維持できるCAPEX投資比率が28%の場合、内部成長率は1.2%となった。CAPEX投資比率が20%なら同1.4%に高まる。一方、減価償却費を上回る資金を投じても収益を維持できなければ内部成長率はマイナスになり、分配金は先細る。このことから、REITが長期保有するのにふさわしい不動産とは、築年数が経過しても一定の資金を投資すれば中長期的に収益を維持できる物件、つまりテナント代替性が高く立地に優れた物件だと言えるのではないだろうか。

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