【開発】森ビルが虎ノ門に超高層3棟4000億円、外需呼び込めるか

2016/04/14

日経不動産マーケット情報

 森ビルは4月13日、港区虎ノ門1丁目にある虎ノ門ヒルズ森タワーの周囲に、3棟の超高層ビルを新たに建設する計画を発表した。総事業費は4000億円。2019年度から2022年度にかけて相次いで竣工する。虎ノ門ヒルズ森タワーを含む4棟の延べ床面積は80万m2、オフィス床面積は30万m2、住宅800戸の規模となる。職住に加え、駅などを一体で整備することで、東京をけん引する「国際新都心」として機能させる計画だ。いずれも国家戦略特区の事業に指定されている。

虎ノ門ヒルズの全体像を北から見る。2014年に完成した虎ノ門ヒルズ森タワーの周囲に、超高層ビル3棟が加わる(資料:森ビル)
各ビルの位置図(資料:森ビル)

 虎ノ門ヒルズ森タワーの北隣の街区には、地上36階地下3階建て、延べ床面積17万3000m2の「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」を建設する。虎ノ門5森ビルや旧西松建設本社ビルなどがある場所だ。2016年度中に着工し、2019年度の完成をめざす。2015年7月に虎ノ門一丁目地区第一種市街地再開発事業として都市計画決定され、容積率が1450%に緩和された。

虎ノ門ヒルズビジネスタワーの外観。設計は森ビル、外観デザインはドイツの設計事務所、インゲンホーフェン・アーキテクツが担当する(資料:森ビル)
虎ノ門ヒルズビジネスタワーの低層部(資料:森ビル)

 9万4000m2のオフィスを中心に、6300m2の商業施設も設ける。1階には、都心と臨海部を結ぶBRT(バス高速輸送システム)や空港リムジンバスが発着するバスターミナルを配置するのが特徴だ。さらに、地下鉄銀座線虎ノ門駅や2020年に供用開始予定の日比谷線虎ノ門新駅と地下通路でつながる。再開発組合の組合員として、森ビルのほか西松建設や京阪電気鉄道などが参画している。

4階に3000m2のイノベーションセンターを開設し、大企業とベンチャー企業との交流を促す。片山正通氏がインテリアデザインを手がける(資料:森ビル)
1階に配置するバスターミナル。2020年東京五輪の施設が集まる臨海部や空港などを結ぶ(資料:森ビル)

桜田通りの西側にも延べ床26万m2級のビル

 虎ノ門ヒルズ森タワーの南隣、港区愛宕1丁目の街区には、地上56階地下4階建て、延べ床面積12万2000m2、戸数600の住宅棟「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」を建設する。サービスアパートメントや会員制のスパも備える。こちらも2016年度に着工し、2019年度の完成を予定する。

虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー(手前)の外観(資料:森ビル)
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーの低層部(資料:森ビル)
スパのイメージ(資料:森ビル)

 さらに、2022年度の竣工をめざして、桜田通りを挟んだ西側に超高層複合ビルの「虎ノ門ヒルズステーションタワー」を虎ノ門新駅と一体的に開発する。既存の虎ノ門ヒルズ森タワーと同規模のオフィスやホテルなどを設ける計画だ。延べ床面積は明らかになっていないものの、26万m2ほどになるとみられる。開発に向けて2016年2月、虎ノ門一丁目・二丁目地区市街地再開発準備組合が設立された。外観デザインはオランダの建築家、レム・コールハース氏と、同氏が率いる設計事務所OMAのプリンシパルである重松象平氏が手がける。

虎ノ門ヒルズステーションタワーの低層部(資料:森ビル)
虎ノ門ヒルズステーションタワーの最上部に設けるビジネス交流施設のイメージ。新たなビジネスやイノベーションの発信拠点をめざす(資料:森ビル)
虎ノ門新駅と接続する駅前広場(資料:森ビル)

過去30年分を上回るオフィス供給量に

 虎ノ門エリアは現在、国家戦略特区の指定などを追い風に、森ビル以外にも複数の大規模再開発や建て替え計画が進行している。完成時期はいずれも東京五輪が開催される2020年前後に集中する。

 森ビルによると、虎ノ門エリアでは1986年から2015年までの過去30年間で、累計75万m2のオフィス賃貸床が供給されてきた。今後、2025年までの10年間で、過去30年分を上回る賃貸床が新たに供給される見通しだという。東京23区全体でみると、2019年の1年間で183万m2の大規模オフィスビルが供給されるという調査結果もある。過去約30年間の年平均103万m2を大きく上回る水準だ。竣工は2021年度以降になるが、三菱地所がJR東京駅そばの常盤橋街区で総延べ床面積68万m2のオフィスビルなど計4棟を開発する計画もある。高さ390mで完成すれば日本一となる超高層ビルも含まれる。

三菱地所の常盤橋街区再開発プロジェクト。2021年度から2027年度にかけて竣工する(資料:三菱地所)

 オフィスの大量供給に見合った需要を喚起できなければ、空室率が上昇し、賃料の下落や不動産市況の悪化を招く恐れがある。限られた内需だけに期待するのは難しく、いかに海外企業などの外需を呼び込めるかに、虎ノ門ヒルズをはじめとする都心の再開発プロジェクトの成否が懸かっている。それはいみじくも、「国際的な経済活動の拠点を形成する」という国家戦略特区の目的にも重なる。


[開発の概要]
開発名:虎ノ門ヒルズビジネスタワー(虎ノ門一丁目地区第一種市街地再開発事業)
所在地:港区虎ノ門1-17ほか(旧住居表示)
最寄り駅:地下鉄銀座線虎ノ門駅徒歩3分
面積:土地1万100m2、延べ床17万3000m2
階数(地上/地下):36/3
構造:S造(一部SRC造、RC造)
事業主:虎ノ門一丁目地区市街地再開発組合(参加組合員:森ビル、西松建設、京阪電気鉄道、東京都市開発)
設計:森ビル
用途:事務所、店舗、ビジネス支援施設、駐車場など
用途地域:商業
容積率:1450%
工期:2017年2月~2019年12月(予定)


開発名:虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー(愛宕山周辺地区(I地区)開発事業)
所在地:港区愛宕1-1ほか(旧住居表示)
最寄り駅:地下鉄日比谷線神谷町駅徒歩6分
面積:土地6530m2、延べ床12万2000m2
階数(地上/地下):56/4
構造:RC造
事業主:森ビル
用途:住宅、店舗、子育て支援施設、スパなど
戸数:約600
用途地域:商業
容積率:1200%
工期:2016年度~2019年度(予定)


開発名:虎ノ門ヒルズステーションタワー(虎ノ門一丁目・二丁目地区市街地再開発事業)
所在地:港区虎ノ門2-6ほか(旧住居表示)
最寄り駅:地下鉄銀座線虎ノ門駅徒歩4分
用途:事務所、ホテルなど
竣工:2022年度(予定)

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