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各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】物流施設賃料・価格の上昇気運高まる、一五不動産

■物流施設価格の半年後の見通し@2019年7月
 ▼上昇 :39.1%(HoH+11.6ポイント)
 ▼横ばい:59.8%(HoH-10.5ポイント)
 ▼下降 : 1.1%(HoH-1.1ポイント)
■物流施設賃料水準の半年後の見通し@2019年7月
 ▼上昇 :38.0%(HoH+13.8ポイント) ※4半期連続増加
 ▼横ばい:60.9%(HoH-9.4ポイント)
 ▼下降 : 1.1%(HoH-4.4ポイント) ※5半期連続減少

※HoHは前半期比

【調査】大阪商業系3地区で地価上昇幅+6%以上、国交省

■地価動向@2019年第2四半期
 ▼+6%以上の上昇:3%(QoQ+3ポイント) ※西梅田、茶屋町、新大阪
 ▼+3%~+6%の上昇:25%(QoQ-4ポイント)
 ▼+0%~+3%の上昇:69%(QoQ+1ポイント)
 ▼±0%の横ばい:3%(QoQ±0ポイント)
 ▼上記以外(下落):0%(QoQ±0ポイント)

※調査対象は主要都市の高度利用地100地区。第2四半期は4月1日~7月1日。QoQは前四半期比

【調査】REIT保有資産総額が22兆円超に、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2019年7月末
 22兆186億円(上場18兆8188億円/私募3兆1998億円)
  ▼オフィス:9兆3309億円(上場7兆8584億円/私募1兆4725億円)
  ▼商業施設:3兆7293億円(上場3兆3564億円/私募3729億円)
  ▼物流施設:3兆4661億円(上場2兆9456億円/私募5205億円)
  ▼住宅:3兆3328億円(上場2兆7259億円/私募6069億円)
  ▼その他:2兆1596億円(上場1兆9326億円/私募2270億円)
   ●上場の内訳:ホテル1兆5653億円/ヘルスケア施設1772億円/それ以外1901億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【分析】不動産投資におけるエリア選択の考え方、三井住友トラスト基礎研

不動産の分散投資を考える際に投資対象エリアの選択は重要であり、複数の不動産に投資する際、その基準としてエリア別の投資割合を設定している運用会社も多い。分散効果を考慮した最適ポートフォリオを構築する前段階として投資エリアを選別するにあたり、オフィスの賃貸市況を切り口に主要都市のサブエリアごとにその特徴を分類してみた。この結果、エリア選択の参考となりうる各エリアの特徴の違いが確認できた。加えて、その特徴や類似エリアとの関係性が時間とともに変化することも確認できた。運用期間が長い私募ファンドや私募REITにおいて、短期でポートフォリオを見直していくことはコスト面から現実的ではないが、時間とともに特徴や関係性が変化することを考慮すれば、中長期的な観点で物件の入れ替えなどを視野に入れたポートフォリオの管理、分析・検証などが求められるだろう。

【調査】上半期の商業用不動産投資額は前年並みを維持、JLL

■日本の商業用不動産投資額(確報値)
 ▼2019年上半期:2兆2430億円(YoY±0%)、204億ドル(YoY-2%)
 ▼2019年第2四半期:1兆350億円(YoY+31%)、94億ドル(YoY+30%)
■世界都市別投資額ランキング@2019年上半期
 2位東京/25位大阪(30億ドル)

※上半期は1月~6月、第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比

【分析】注目集まるポジティブ・インパクト投資、三井住友トラスト基礎研

金融業界で本格化しつつあるポジティブ・インパクト投資が、不動産投資市場でも注目を集めている。ポジティブ・インパクト投資とは、財務的リターンと並行して社会的・環境的インパクトを同時に生み出すことを意図した投資のことだ。ただし、不動産投資市場においてESG(環境・社会・ガバナンス)投資などでトップランナーであるREITでさえ、ポジティブ・インパクト投資として明確に位置づけられた実績は1事例にとどまる。もし、ポジティブ・インパクト投資をプロパティごとにテンプレート化できれば、資産運用会社の検討効率が向上し、普及に拍車がかかるだろう。

【調査】マンション発売戸数がYoY-35%、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2019年7月
 ▼発売:1932戸(YoY-35.3%、MoM-14.5%) ※全エリアで減少
 ▼契約率:67.9%(YoY+0.1ポイント、MoM+2.0ポイント) ※4カ月連続70%割れ
 ▼価格:戸あたり5676万円(YoY-8.3%)、m2あたり86万円(YoY-6.2%)
 ▼販売在庫数:7115戸(YoY+853戸、MoM-323戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】第2四半期国内投資額がYoY+60%、CBRE

■世界事業用不動産投資額@2019年第2四半期
 2310億ドル(YoY-7.5%)
■日本事業用不動産投資額@2019年第2四半期
 8610億円(YoY+60%) ※第2四半期としては2005年以降で4番目の高水準
■投資家平均期待利回り@2019年7月
 ▼オフィス(大手町):3.35%(QoQ-0.05ポイント)
 ▼賃貸マンション(ワンルーム、都心5区):4.18%(QoQ-0.02ポイント)
 ▼商業施設(銀座中央通り):3.35%(QoQ-0.05ポイント)
 ▼ホテル(運営委託型、都心5区):4.53%(QoQ-0.02ポイント)
 ▼物流施設(MT型、首都圏湾岸部):4.40%(QoQ-0.06ポイント)

※第2四半期は4月~6月。投資家平均期待利回りはNOIベースの中央値。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。MTはマルチテナント

【調査】オフィスの品薄感が一段と強まる、オフィスビル総研

■東京23区オフィスビル市場@2019年第2四半期
 ▼募集面積:60万坪(QoQ-4.4%) ※5期連続減少。品薄感が一段と強まる
 ▼成約面積:25万5000坪(YoY-13.4%) ※大幅減少
 ▼大規模ビル空室率:1.0%(QoQ+0.2ポイント) ※都心3区はQoQ+0.3ポイント
※第2四半期は4月~6月。QoQは前四半期比、YoYは前年同期比

【分析】米中貿易戦争の不動産投資市場への影響、Colliers

海外不動産市場で、シンガポールや韓国の資本が投資を活発化させているものの、米中貿易摩擦はアジアの域外への投資と域外からの投資の両サイドにブレーキをかけているようだ。とはいえ、アジア域内の投資は相対的に堅調である。アジアの賃貸市場に関しては、長期的展望は底堅いが、中国沿岸部南部のテクノロジー系企業の景況感が悪化するだろう。上海と北京のオフィス市場は、貿易戦争による需要停滞と新規大量供給の影響が顕在化しつつある。仮に貿易戦争が悪化すれば、中国本土より香港特別行政区の方が損失が大きくなる見通しだ。大手テナントはリスク軽減のためにも他の都市への拡張を検討するのが妥当だろう。アジアに比べ、米中貿易摩擦の米国テナントへの影響は小さい。しかし、産業用不動産の需要は減る見通しで、輸出減少から中西部や南西部に所在するメーカーの賃貸需要が減退する見込みだ。

【調査】東京・大阪ともオフィス賃料上昇続く、JLL

■オフィス プロパティ クロック(不動産時計)@2019年第2四半期
 ▼東京Aグレード:「賃料上昇の減速」フェーズ ※13四半期連続
 ▼大阪Aグレード:「賃料上昇の加速」フェーズ ※20四半期連続

※第2四半期は4月~6月

【調査】0%続く東京湾岸の物流施設空室率、JLL

■東京圏物流施設賃貸市場@2019年第2四半期
 ▼空室率:3.3%(YoY-1.1ポイント、QoQ-0.8ポイント)
  ●湾岸エリア:0.0%(YoY横ばい、QoQ横ばい)
  ●内陸エリア:5.2%(YoY-1.7ポイント、QoQ-1.1ポイント)
 ▼賃料:4274円(YoY+1.4%、QoQ+0.5%) ※今後も上昇傾向で推移する見通し
  ●湾岸エリア:4788円(YoY+3.0%、QoQ+0.6%)
  ●内陸エリア:3982円(YoY+0.2%、QoQ-0.1%)
 ▼プロパティクロック:賃料上昇の減速フェーズ

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

【調査】上半期の商業用不動産投資額はYoY-9%、JLL

■世界商業用不動産投資額
 ▼2019年上半期実績:3410億ドル(YoY-9%)
  ●アメリカ大陸:1450億ドル(YoY-8%)
  ●EMEA:1090億ドル(YoY-19%)
  ●アジア太平洋:860億ドル(YoY+6%)
 ▼2019年第2四半期実績:1740億ドル(YoY-9%)
  ●アメリカ大陸:760億ドル(YoY-3%)
  ●EMEA:570億ドル(YoY-20%)
  ●アジア太平洋:410億ドル(YoY-2%)
 ▼2019年通期見通し:約7300億ドル(YoY-10%~-5%)

※上半期は1月~6月、第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比。EMEAは欧州、中東およびアフリカ大陸

【調査】空室率は14カ月連続1%未満、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2019年7月
 ▼空室率:0.72%(MoM-0.06ポイント) ※14カ月連続1%未満
 ▼募集賃料:3万244円(MoM-13円) ※依然として上昇基調を維持
 ▼現空面積:5万695坪(MoM-949坪)
 ▼募集面積:22万6441坪(MoM-1万1428坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】店舗賃料は銀座・表参道とも横ばい、JLL

■東京プライムリテール賃貸市場@2019年第2四半期
 ▼銀座の賃料:28万円(QoQ横ばい)
 ▼表参道の賃料:22万円(QoQ横ばい)
 ▼プロパティクロック:賃料上昇の減速フェーズ ※ピーク間近
■東京プライムリテール売買市場@2019年第2四半期
 ▼価格:YoY+4.0%、QoQ-0.1% ※今後は利回り低下で上昇の見込み

※賃料は1階坪あたり月額のモデル値。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

「低ベータ」戦略と「アルファ追求」戦略を推奨、ラサール

今後のリスクとしては、G8諸国の不動産ポートフォリオへの投資および運用に際しての世界経済の低迷と不動産市場におけるクロスボーダー取引の急激な減少が挙げられる。こうした状況のなか、投資家に対しては「低ベータ」戦略と「アルファ追求」戦略の双方を追求することを推奨する。「低ベータ」戦略は、資本市場のボラティリティが上昇して世界的な成長が鈍化する局面で、不動産が生む安定インカムによって投資ポートフォリオのリターンを安定化させる戦略だ。一方「アルファ追求」戦略では、コア不動産のリターンが多くの国で着実に減少を続け、比較的低水準に留まるようになるなか、特定の不動産セクターでより高いリターンが期待できる投資を実施していくことになる。

【調査】倒産件数が3カ月ぶりにYoYプラス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2019年7月
 ▼件数:29件(YoY+70.58%、MoM+70.58%) ※3カ月ぶりにYoYプラス
 ▼負債総額:80億1000万円(YoY+234.02%、MoM+509.58%) ※4カ月ぶりにYoYプラス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】オフィス空室率が低下、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2019年7月
 1.71%(YoY-0.87ポイント、MoM-0.01ポイント)
  ▼新築ビル:4.15%(YoY+0.59ポイント、MoM+1.17ポイント)
  ▼既存ビル:1.64%(YoY-0.92ポイント、MoM-0.05ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2019年7月
 2万1665円(YoY+1463円、MoM+147円) ※67カ月連続上昇
  ▼新築ビル:3万585円(YoY+2520円、MoM-432円)
  ▼既存ビル:2万1387円(YoY+1422円、MoM+100円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】第2四半期取引額はREITが牽引して1兆506億円、C&W

■投資不動産取引額
 ▼2019年第2四半期:1兆506億円(YoY-9.1%) ※REIT取引が43.1%を占める
 ▼2019年上半期累計:2兆7650億円(YoY-11.1%)

※第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比

【調査】東証REIT指数の上昇続く、東証

■東証REIT指数@2019年7月末時点
  2017.48(MoM+78.66ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2019年7月
  なし(累計買い入れ額5292億円)
■各投資法人の動向@2019年7月
  インヴィンシブル投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【調査】東京Aグレード空室率が2カ月連続1%未満、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2019年7月末
 ▼空室率:0.7%(YoY-1.2ポイント、MoM-0.1ポイント) ※2カ月連続1%未満
 ▼賃料:3万9369円(YoY+5.5%、MoM+0.3%) ※4カ月連続YoY+5%以上

※YoYは前年同月比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

【調査】銀座店舗の空室率が1.2%に低下、CBRE

■ハイストリート店舗空室率@2019年第2四半期
 ▼銀座:1.2%(YoY-0.5ポイント、QoQ-0.3ポイント)
 ▼表参道・原宿:1.0%(YoY+0.1ポイント、QoQ+0.4ポイント)
 ▼心斎橋:1.5%(YoY-0.4ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼栄:1.8%(YoY+1.8ポイント、QoQ+0.1ポイント)
■プライム店舗想定成約賃料@2019年第2四半期
 ▼銀座:40万円(YoY±0円、QoQ±0円)
 ▼表参道・原宿:35万円(YoY+2万円、QoQ±0円)
 ▼心斎橋:30万円(YoY±0円、QoQ±0円)
 ▼栄:14万円(YoY±0円、QoQ±0円)

※想定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)の上限値。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】大阪の空室率が1.4%まで低下、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2019年7月
 ▼空室率:2.05%(MoM-0.05ポイント)
 ▼推定成約賃料:2万1622円(MoM+469円)
■名古屋2区オフィス市況@2019年7月
 ▼空室率:1.65%(MoM+0.42ポイント)
 ▼推定成約賃料:1万1695円(MoM+973円)
■大阪4区オフィス市況@2019年7月
 ▼空室率:1.40%(MoM-0.09ポイント)
 ▼推定成約賃料:9866円(MoM-18円)

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】東証REIT指数が4%強上昇、東京海上AM

■東証REIT指数@2019年7月末
 MoM+4.06%(配当込みベースでは同+4.37%)
  ▼上旬:上昇(海外REIT市場の上昇に連動して)
  ▼中旬:上昇(良好な不動産市況の継続が確認されたことから)
  ▼下旬:底堅く推移(世界的に長期金利の低下が見込まれたため)
■当面の市場見通し(8月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(REIT各社の業績堅調や長期金利の低位継続などで)
  ▼賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄への買いが入りやすい

※MoMは前月比

【調査】23区空室率が4年半ぶりに上昇、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス稼働状況@2019年第2四半期
 ▼空室率:0.87%(QoQ+0.06ポイント) ※18四半期ぶりに上昇
 ▼空室:増加面積6万3000坪/減少面積6万坪/消化率50.7%
■成約賃料@2019年第2四半期
 ▼新規成約賃料インデックス:127(QoQ+4ポイント)
 ▼新規成約賃料ID:+34(QoQ+15ポイント) ※17四半期連続プラス圏
 ▼支払賃料インデックス(新規と継続の両方を含む):96(QoQ+2ポイント)
■フリーレント@2019年第2四半期
 ▼付与率(1日以上):47.3%(QoQ+1.0ポイント)
 ▼平均付与月数(全契約):1.7カ月(QoQ+0.2カ月)

※第2四半期は4月~6月。QoQは前期比

【調査】上昇続く東京オフィス賃料、ニッセイ基礎研

■東京オフィス市場@2019年第2四半期
 タイトな需給環境を背景に賃料が上昇している
■東京23区マンション市場@2019年第1四半期
 賃料は上昇基調を維持している
■物流施設市場@2019年第2四半期
 首都圏・近畿圏ともに空室率が低下した

※第2四半期は4月~6月

【調査】大阪Aグレード空室率が過去最低の0.3%に、JLL

■大阪Aグレードオフィス賃貸市場@2019年第2四半期末
 ▼空室率:0.3%(YoY-0.5ポイント、QoQ-0.2ポイント) ※2004年末以来最低
 ▼賃料:2万1887円(YoY+10.1%、QoQ+2.1%) ※20四半期連続上昇
 ▼プロパティクロック:賃料上昇の加速フェーズ
■大阪Aグレードオフィス売買市場@2019年第2四半期末
 ▼価格:YoY+29.9%、QoQ+7.2%
 ▼利回り:2003年末以来最低値に
※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】上半期首都圏投資用マンション供給戸数はYoY-30%、不動産経済研

■首都圏投資用マンション供給@2019年上半期
 ▼物件数:71(YoY-23.7%)
 ▼戸数:3196(YoY-30.9%)
■首都圏投資用マンション平均価格@2019年上半期
 ▼戸あたり:3047万円(YoY-1.3%)
 ▼m2あたり:115万4000円(YoY-0.7%)

※上半期は1月~6月、YoYは前年同期比

【分析】オフィスビルに対する価値基準が変化、CBRE

人手不足が深刻化するなか、多くの企業がワークプレイスを見直そうとしている。ワークプレイス変更の理由として最も多く挙がったのは「多様な働き方への対応」、「生産性の向上」、「従業員の満足度の向上」の三つだった。これらを実現するためにABW(アクティビティ・ベースド・ワーキング)、シェアオフィスの利用、在宅勤務の導入など、多様な働き方を可能にする方策が検討されている。さらに、テクノロジーの進化によって離れた場所でもスムースなコミュニケーションが可能となり、テナントが関心を持つオフィスエリアは分散し始めている。オフィスビルに対する価値基準は、今後ますます変化していくだろう。

【調査】東京Cクラス床単価は前年比+30%超、大和不動産鑑定

■東京都心部オフィスビル坪あたり床単価@2019年第2四半期
 ▼Aクラスビル:1008万円(YoY+13.0%、QoQ+7.9%)
 ▼Bクラスビル:464万円(YoY+11.0%、QoQ+7.9%)
 ▼Cクラスビル:346万円(YoY+31.6%、QoQ+4.2%) ※4四半期連続QoQプラス

※第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

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