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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】REITによる底地取引の増加傾向が続く、TMAX

■REIT底地取引@2019年上半期
 ▼件数:142件 ※前期に比べて20件以上増加
 ▼金額:4764億円
  ■地域別:東京都1422億円/東京都以外3342億円
 ▼1件あたりの平均取得額:東京都54億円/東京都以外28億円

※上半期は1月~6月

【分析】さらに活発化する福岡市中心部の再開発、都市未来総研

福岡市中心部の賃貸オフィスビルの平均空室率は低下が続いており、足元では市況サイクル上の前回最低値を大きく下回っている。需給が極めてタイトな状況下、平均募集賃料は上昇が続き、世界金融危機前の好況期の水準を上回った。九州最大規模の商業エリアである天神エリアでは2015年から「天神ビッグバン」と呼ばれる既存ビルの建て替え誘導計画が進んでおり、複数の開発計画がある。加えて、博多駅周辺を対象に容積率の緩和などで老朽化したビルの建て替えを促す「博多コネクティッド」の計画概要が2019年5月に公表された。福岡市中心部で再開発への動きがさらに活発化している。

【調査】REIT保有資産総額が微減、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2019年8月末
 22兆9億円(上場18兆8011億円/私募3兆1998億円) ※前月比微減
  ▼オフィス:9兆3282億円(上場7兆8557億円/私募1兆4725億円)
  ▼商業施設:3兆6963億円(上場3兆3234億円/私募3729億円)
  ▼物流施設:3兆4637億円(上場2兆9432億円/私募5205億円)
  ▼住宅:3兆3533億円(上場2兆7464億円/私募6069億円)
  ▼その他:2兆1596億円(上場1兆9326億円/私募2270億円)
   ●上場の内訳:ホテル1兆5653億円/ヘルスケア施設1772億円/それ以外1901億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【調査】地価の上昇基調が強まる、国交省

■住宅地地価上昇率@2019年7月1日時点
 全国:YoY-0.1% ※下落幅の縮小傾向が継続
  ▼圏域別:東京圏YoY+1.1%/大阪圏YoY+0.3%/名古屋圏YoY+1.0%
■商業地地価上昇率@2019年7月1日時点
 全国:YoY+1.7% ※2年連続上昇幅拡大
  ▼圏域別:東京圏YoY+4.9%/大阪圏YoY+6.8%/名古屋圏YoY+3.8%
■工業地地価上昇率@2019年7月1日時点
 全国:YoY+1.0% ※2年連続上昇
  ▼圏域別:東京圏YoY+3.2%/大阪圏YoY+3.4%/名古屋圏YoY+0.7%

※YoYは前年同期比

【調査】新築マンション契約率が5カ月ぶりに70%超、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2019年8月
 ▼発売:1819戸(YoY+21.1%、MoM-5.8%)
 ▼契約率:75.4%(YoY+10.9ポイント、MoM+7.5ポイント) ※5カ月ぶりに70%超
 ▼価格:戸あたり6405万円(YoY+19.5%)、m2あたり89.5万円(YoY+13.6%)
 ▼販売在庫数:6748戸(YoY+725戸、MoM-367戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】中国で公募REIT創設の動き、ニッセイ基礎研

中国で新たに法制度を整備し、公募によるREITを創設しようという動きがある。現在、中国には私募ベースのREIT商品(類REITと呼ばれている)がある。この中国類REITは1兆円超の市場規模を持ち、商業セクターを中心としたものが多い。しかし、類REITが中国不動産市場に与える影響は米国や豪州、日本などのREIT(標準REITと呼ばれている)と比べると限定的だ。類REITが直接的に実物不動産を所有できない、私募であるといったことなどに起因する。このため、透明性と流動性を持つ公募REITの導入を通じて不動産市場を整備し、新たな投資機会を創出し、さらには不動産ストックの再生・利活用、資産保有リスクの軽減、市場機能を通じた需給の適正化などにつなげようという動きがある。中国の政府と民間はともに前向きに取り組んでおり、米豪日のような公募REITが中国に登場する日はそう遠くないだろう。

【調査】都心5区マンションの賃料上昇続く、不動研

■都心5区のマンションm2あたり賃料@2019年上半期
 ▼新築(標準タイプ):4730円(YoY+2.9%、HoH+1.4%)
 ▼中古(標準タイプ):4342円(YoY+2.9%、HoH+1.4%)
■都心5区のマンションm2あたり価格@2019年上半期
 ▼新築(標準タイプ):138万7000円(YoY+6.1%、HoH+0.4%)
 ▼中古(標準タイプ):120万2000円(YoY+6.0%、HoH9+9.6%)

※上半期は1月~6月、YoYは前年同期比、HoHは前期比、中古は築10年

【調査】東京区部のオフィスビルストックは7085万m2、不動研

■オフィスビルストック@2019年1月時点
 全都市計:1億2969万m2、1万605棟
  ▼三大都市計:9346万m2、6816棟
   ●東京区部:7085万m2、4998棟
   ●大阪:1619万m2、1277棟
   ●名古屋:642万m2、541棟
  ▼主要都市計:2139万m2、1922棟
  ▼地方都市計:1484万m2、1867棟

※調査対象は全国87都市(三大都市、主要9都市、地方75都市)

【調査】募集賃料が前月比+231円と大幅上昇、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2019年8月
 ▼空室率:0.71%(MoM-0.01ポイント) ※15カ月連続1%未満
 ▼募集賃料:3万475円(MoM+231円) ※2009年3月以来の高水準
 ▼現空面積:4万8930坪(MoM-1765坪)
 ▼募集面積:21万8330坪(MoM-8111坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】低水準のオフィス空室率が継続、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2019年8月
 1.71%(YoY-0.74ポイント、MoM±0.00ポイント)
  ▼新築ビル:7.64%(YoY+2.69ポイント、MoM+3.49ポイント)
  ▼既存ビル:1.59%(YoY-0.78ポイント、MoM-0.05ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2019年8月
 2万1784円(YoY+1493円、MoM+119円) ※68カ月連続上昇
  ▼新築ビル:2万9919円(YoY+1147円、MoM-666円)
  ▼既存ビル:2万1533円(YoY+1491円、MoM+146円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】私募REITはESGへの意識が高い、三井住友トラスト基礎研

不動産運用会社に対して「投資家が不動産運用会社のESG取組状況を考慮して投資先を選定する動向が見られるが、このような動向を意識しているか」をアンケート調査したところ、私募REITを運用している不動産運用会社は100%が「意識している」と回答したのに対し、それ以外の不動産運用会社は「意識している」という回答が74%にとどまった。そのほかの設問でも、私募REITを運用している運用会社の方がESGに対する意識が高いという回答結果になった。この結果の背景には、私募REITは中長期での安定運用をめざしていることからESGリスクを回避する投資ニーズがあり、ESGに取り組むインセンティブが高いことがあると考えられる。

【調査】私募ファンド市場の拡大ペースが加速、三井住友トラスト基礎研

■不動産私募ファンド市場規模@2019年6月末時点
 19兆2000億円(HoH+1兆5000億円、+8.4%) ※拡大ペースが加速
  内訳:国内特化型16兆8000億円/グローバル型(国内分)2兆4000億円

※不動産私募ファンド市場規模は運用資産額ベースの推計値。HoHは前半期比

【調査】東京圏物流施設空室率は3.4%、サヴィルズ

■物流施設賃貸市場@2019年上半期
 ▼東京圏:空室率3.4%/募集賃料は緩やかな低下傾向
 ▼大阪圏:空室率4.3%/募集賃料は上昇傾向

※2019年上半期は2019年2月~7月

【調査】東京オフィス空室率が2%未満に、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2019年8月
 ▼空室率:1.99%(MoM-0.06ポイント) ※2カ月連続低下
 ▼推定成約賃料:2万1920円(MoM+298円) ※2カ月連続上昇
■名古屋2区オフィス市況@2019年8月
 ▼空室率:1.68%(MoM+0.03ポイント) ※2カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万1823円(MoM+128円) ※3カ月連続上昇
■大阪4区オフィス市況@2019年8月
 ▼空室率:1.37%(MoM-0.03ポイント) ※4カ月連続低下
 ▼推定成約賃料:9913円(MoM+47円)※3カ月ぶりに上昇

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】東京Aグレード空室率が3カ月連続1%未満、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2019年8月末
 ▼空室率:0.7%(YoY-1.2ポイント、MoM横ばい) ※3カ月連続1%未満
 ▼賃料:3万9407円(YoY+5.3%、MoM+0.1%) ※5カ月連続YoY+5%以上

※YoYは前年同月比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

【調査】東証REIT指数の上昇続く、東京海上AM

■東証REIT指数@2019年8月末
 MoM+3.23%(配当込みベースでは同+3.78%)
  ▼上旬:底堅く推移(世界的に長期金利が低下したことを受けて)
  ▼中旬:上昇(REITのディフェンシブな面への評価と決算への安心感から)
  ▼下旬:底堅く推移(投資家の配当権利を求める動きなどを受けて)
■当面の市場見通し(9月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(長期金利の当面低位の継続と良好な需給環境期待から)
  ▼賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄への買いが入りやすい

※MoMは前月比

【調査】大阪オフィス空室率は0.3%、JLL

■大阪オフィス賃貸市場@2019年第2四半期末
 ▼空室率:0.3%(YoY-0.5ポイント)
 ▼賃料:2万1887円(YoY+10.1%)
■大阪投資用不動産市場@2019年第2四半期末
 ▼価格:QoQ+7.2%、YoY+29.9%

※第2四半期は4月~6月。QoQは前四半期比、YoYは前年同期比

【分析】大学の不動産投資が拡大へ、ニッセイ基礎研

少子化の進行に伴い、全国の私立大学では学生の確保とともに授業料に代わる財源の確保が喫緊の課題となっており、資産運用収入の拡大に大きな期待が寄せられている。現状、大学の資産運用は、現金預金および債券投資に傾倒しているが、低金利環境が続くなか、運用資産の多様化が求められている。大学の資産運用方針と不動産の投資特性はおおむね合致しており、今後の運用資産の一つとして不動産を検討する大学が増えていくだろう。

【調査】東証REIT指数の上昇続く、東証

■東証REIT指数@2019年8月末時点
  2082.64(MoM+65.16ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2019年8月
  1回12億円(累計買い入れ額5304億円)
■各投資法人の動向@2019年8月
  サンケイリアルエステート投資法人、タカラレーベン不動産投資法人、
  フロンティア不動産投資法人、イオンリート投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【予測】今後の空室率が緩やかな上昇傾向、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル市場予測(空室率/募集賃料/新規供給/吸収需要)
 ▼2019Q3:1.0%/2万2804円/6万5900坪/5万1100坪
 ▼2019Q4:1.2%/2万3390円/3万6100坪/2万1900坪
 ▼2020Q1:1.6%/2万3456円/8万8400坪/5万900坪
 ▼2020Q2:1.8%/2万4046円/5万坪/3万4000坪
 ▼2021Q2:2.6%/2万5274円/4万8200坪/1万8500坪
 ▼2022Q2:3.6%/2万5524円/1万2200坪/-1万3900坪

※予測は2019年第2四半期時点。募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。例えば2019Q3は2019年第3四半期(7月~9月)

【調査】イノベーション都市ランキングで東京が2位、JLL

■イノベーション都市ランキング@2019年
 1位サンフランシスコ/2位東京/3位シンガポール
■人材ホットスポット都市ランキング@2019年
 1位ロンドン/2位サンフランシスコ/3位ワシントンDC

【調査】東京オフィス床単価が2000ドル近く上昇、大和不動産鑑定

■Aクラスオフィスビル床単価@2019年第2四半期
 ▼東京:1万9235ドル(QoQ+1882ドル)
 ▼北京:1万4012ドル(QoQ-436ドル)
 ▼上海:1万1610ドル(QoQ-385ドル)
 ▼香港:3万9145ドル(QoQ-598ドル)
 ▼シンガポール:1万6553ドル(QoQ+177ドル)

※床単価は共用部分を含む1m2あたりのグロス額。第2四半期は4月~6月。QoQは前四半期比

【調査】関西圏物流施設賃料が10年ぶりの水準に、一五不動産

■東京圏の物流施設賃貸市場@2019年7月
 ▼空室率:3.4%(QoQ-0.6ポイント) ※供給59万3000m2/需要68万8000m2
 ▼募集賃料:4120円(QoQ-1.0%) ※東京都内に限れば7000円超
■関西圏の物流施設賃貸市場@2019年7月
 ▼空室率:4.3%(QoQ-0.9ポイント) ※7四半期連続低下
 ▼募集賃料:3620円(QoQ+2.5%) ※10年ぶりに3600円超

※募集賃料は坪あたり月額。QoQは3カ月前比

【調査】港区マンション募集賃料が33カ月ぶりにYoYマイナス、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2019年7月末
 ▼千代田区:MoM+130円、YoY+1510円
 ▼中央区:MoM横ばい、YoYプラス
 ▼港区:MoM+39円、YoY-215円 ※33カ月ぶりにYoYマイナス
 ▼新宿区:MoM-517円、YoYプラス
 ▼渋谷区:MoM+236円、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東京都の賃貸住宅空室率指数は前月比微減、タス

■賃貸住宅空室率指数@2019年6月
 ▼東京都:13.09(YoY-0.49ポイント、MoM-0.04ポイント)
  ●23区:12.92(YoY-0.17ポイント、MoM±0.00ポイント)
  ●市部:14.48(YoY-3.39ポイント、MoM-0.41ポイント)
 ▼神奈川県:16.41(YoY±0.00ポイント、MoM+0.01ポイント)
 ▼埼玉県:16.20(YoY-0.57ポイント、MoM-0.11ポイント)
 ▼千葉県:16.75(YoY+0.45ポイント、MoM-0.01ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】54カ月連続YoYプラスの全国住宅総合価格指数、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合)@2019年5月
 115.6(YoY+3.6%) ※54カ月連続YoYプラス
 ▼タイプ別内訳(全国)
  住宅地101.8(YoY+0.8%)/戸建て住宅103.2(YoY+1.6%)/
  マンション(区分所有)147.6(YoY+5.2%)
 ▼都市圏別内訳(住宅総合)
  南関東圏117.9(YoY+2.2%)/名古屋圏109.7(YoY+5.1%)/
  京阪神圏120.0(YoY+5.3%)

※YoYは前年同月比

【予測】都心Aクラス空室率は2020年の大量供給後も2%台で推移、ニッセイ基礎研

■都心部Aクラスビル空室率予測(標準シナリオ)
 当面:旺盛な需要に支えられて現状の極めて低い水準を維持
 2020年:大量供給の影響を受けて2%程度までの小幅上昇
 2021年~2022年:新規供給が限定的なこともあって2%台で推移
 2023年:過去最高水準の大量供給を受けて4%程度まで上昇
■都心部Aクラスビル賃料予測(標準シナリオ)
 当面:4万円台を維持
 2020年以降:大量供給や東京五輪後の景気後退で下落(2023年に3万5000円程度)

【調査】首都圏住宅価格指数が再びMoMプラスに、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2019年6月
 首都圏総合:91.72(YoY+1.62%、MoM+0.30%) ※MoMが一進一退
  ▼東京都:101.45(YoY+3.28%、MoM+0.47%) ※MoMが一進一退
  ▼神奈川県:85.18(YoY-0.39%、MoM+0.46%) ※5カ月ぶりにMoMプラス
  ▼千葉県:69.56(YoY-3.23%、MoM+0.62%) ※4カ月ぶりにMoMプラス
  ▼埼玉県:74.85(YoY-0.56%、MoM-1.69%) ※MoMが一進一退

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】首都圏中古マンションの成約価格上昇、都市未来総研

首都圏1都3県で中古マンションの成約価格が上昇している。2013年以降上昇基調が続いており、2018年は3365万円と2012年の2500万円から33%上昇した。この背景には、3000万円以下の低価格帯の新築マンションの供給が非常に少ないため、中古マンションの購入が検討の中心になりやすい状況が続いていることがあると考えられる。加えて3000万円超の中~高価格帯でも新築に対して中古の成約件数が相対的に増加している。

【分析】地方の物流施設も取得するREIT、都市未来総研

大規模な賃貸物流施設への需要の高まりなどを背景に、1都3県を中心に物件取得が厳しさを増している。この結果、賃貸物流施設の最大の買い主セクターであるREITが、地方に所在する物件や築年数が大幅に経過した物件を取得する事例が増えている。2005年~2011年の7年間と、2012年~2018年の7年間に取得した物件を都道府県別に比較すると、近年は特に大阪府や兵庫県での取得が増加。加えて宮城県や福岡県など地方都市における取得事例も増えている。

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