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各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【予測】景気減速の影響が出始める2019年の米国不動産市況、Colliers

米国経済は現在も堅調だが減速の兆しも見えてきた。これが不動産のファンダメンタルズに影響し始めるだろう。セクター別では、インダストリアル・セクターはパフォーマンスが良好で投資家から最も好まれている。一方、リテール・セクターは業界の淘汰にまだ終わりが見えず、低迷している。集合住宅セクターは需要が底堅く比較的良好なパフォーマンスを維持できる見通しだ。オフィス・セクターも需給バランスが取れているため、次のリセッション期でもパフォーマンスは比較的良好になるとみられる。

【調査】23区空室率の低下続く、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス稼働状況@2018年第4四半期
 ▼空室率:1.71%(QoQ-0.30ポイント)
 ▼空室:増加面積16万5000坪/減少面積20万1000坪/消化率49.7%
■賃料インデックス@2018年第4四半期
 ▼新規成約:123(QoQ+1ポイント)
  ●新規成約賃料DI:+23(QoQ±0ポイント) ※15四半期連続プラス圏
 ▼支払(新規と継続の両方を含む):91(QoQ±0ポイント)
■フリーレント@2018年第4四半期
 ▼付与率51.0%(QoQ+0.2ポイント)
 ▼平均付与月数:1.5カ月(QoQ-0.2カ月)
※第4四半期は10月~12月。QoQは前期比

【分析】多様かつ柔軟な働き方を実現するオフィス環境へ、ザイマックス不動産総研

ビジネス環境が急速に変化している現代において、オフィス戦略は重要な経営戦略となっている。テレワークをはじめとする働き方改革やワークプレイス改革は、これまで大企業やIT系企業などが牽引してきたが、最近では中小企業や比較的保守的な業界でも取り組む流れが生まれており、何もしないことが企業経営にとってマイナスにもなりつつある。働く場所の集約も分散もあくまで手段であって、目的は多様かつ柔軟な働き方を実現することだ。新しい働き方を支援する場所として、コミュニケーションやコラボレーションを促進する機能を持つ本社オフィスや、効率的に働けるテレワーク環境が必要になっている。

【分析】アジアのオフィス市場は都市間格差が拡大、Colliers

2019年のオフィス市場は、シンガポールの賃料が+8%となる一方で深センは-4%と、都市間格差が拡大するとみられる。物流市場は成長しており、特に中国で空室の少なさからテナントが二級都市に流出する傾向が顕著だ。リテール市場は安定しているものの、長期にわたる脅威にさらされている。2017年実績に比べ落ち込んだと推定される2018年の不動産総取引額は、2019年にさらに-5%となると予測する。需要は安定しているので、オフィス、物流、ビジネスパーク資産への投資の可能性はあるとみられる。

【調査】REIT指数が上昇、東証

■東証REIT(不動産投資信託)指数@2019年1月末時点
  1850.85(MoM+76.79ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2019年1月
  1回12億円(累計買い入れ額5064億円)
■各投資法人の動向@2019年1月
 ▼コンフォリア・レジデンシャル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、ヘルスケア&メディカル投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【分析】データセンター投資への機運高まる、三井住友トラスト基礎研

データセンターは、欧米では投資対象とされるケースが多く、米国REIT市場では2015年から独立したセクターとして扱われている。しかし、日本では投資対象とされるケースは多くなかった。こうした状況に、ここ1~2年ほどで変化が生じている。総合商社や大手不動産会社が傘下に抱える不動産関連ファンドが、良質な物件が市場に拠出された場合に備え、投資できるよう準備を進めつつある。データセンターを保有する企業がセール&リースバックするといった手法などで取引案件が増えてくれば、不動産投資市場においてデータセンターの存在感が高まっていくことになるだろう。

【調査】中央区マンション募集賃料が3カ月連続最高値、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2018年12月末
 ▼千代田区:MoM+112円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM+285円、YoYプラス ※3カ月連続集計開始以来最高値
 ▼港区:MoM-499円、YoYプラス
 ▼新宿区:MoM+184円、YoYプラス
 ▼渋谷区:MoM+222円、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東京都の賃貸住宅空室率指数が低下、タス

■賃貸住宅空室率指数@2018年11月
 ▼東京都:13.24(YoY-0.15ポイント、MoM-0.20ポイント)
  ●23区:12.72(YoY-0.37ポイント、MoM-0.16ポイント)
  ●市部:17.01(YoY+0.55ポイント、MoM-0.70ポイント)
 ▼神奈川県:16.57(YoY+0.94ポイント、MoM+0.02ポイント)
 ▼埼玉県:16.52(YoY-1.05ポイント、MoM-0.10ポイント)
 ▼千葉県:16.74(YoY+0.46ポイント、MoM+0.51ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】近畿圏物流施設賃料が2015年以来の上昇、CBRE

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場@2018年第4半期
 ▼空室率:4.8%(QoQ-1.3ポイント)
 ▼実質賃料:4150円(QoQ+0.2%)
 ▼2四半期後の空室率予想:4.9%(HoH+0.1ポイント)
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場@2018年第4半期
 ▼空室率:13.0%(QoQ-2.0ポイント)
 ▼実質賃料:3530円(QoQ+1.4%) ※2015年第3四半期以来の上昇
 ▼2四半期後の空室率予想:13.4%(HoH+0.4ポイント)
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場@2018年第4半期
 ▼空室率:4.6%(QoQ-4.0ポイント)
 ▼実質賃料:3550円(QoQ+0.3%)
 ▼2四半期後の空室率予想:13.9%(HoH+9.3ポイント)

※実質賃料は坪あたり月額。第4四半期は10月~12月。QoQは前四半期比、HoHは前々四半期(前半期)比

【分析】住宅と土地に関する税制改正、都市未来総研

2018年12月に閣議決定された「平成31年度(2019年度)税制改正大綱」によれば、住宅・土地に影響を与えると見込まれる主な税制改正案ならびに消費税引き上げに伴う住宅取得支援策は以下の通りだ。住宅取得支援策としては、住宅ローン減税の期間が10年~13年に延長される。また、すまい給付金の拡充、贈与税の非課税枠の拡充、次世代住宅ポイント制度の創設などがある。このほか、個人事業者の事業用資産にかかる納税猶予制度も創設される。政府はこの税制大綱を踏まえた税制改正案を今通常国会に提出し、2019年3月末までの成立をめざすと報じられている。

【調査】物流施設賃料は緩やかに上昇する見通し、JLL

■東京圏物流施設賃貸市場@2018年第4四半期
 ▼空室率:4.1%(YoY横ばい、QoQ-1.0ポイント)
  ●湾岸エリア:0%(YoY-1.0ポイント、QoQ-0.1ポイント)
  ●内陸エリア:6.3%(YoY+0.2ポイント、QoQ-1.6ポイント)
 ▼賃料:4217円(YoY+0.4%、QoQ-0.3%) ※今後は緩やかに上昇する見通し
  ●湾岸エリア:YoY+2.2%、QoQ横ばい
  ●内陸エリア:YoY+0.7%、QoQ-0.1%
 ▼プロパティクロック:賃料上昇の減速フェーズ

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】上場REITの保有資産総額が18兆円目前に、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2018年12月末
 20兆8603億円(上場17兆9777億円/私募2兆8826億円)
  ▼オフィス:8兆9829億円(上場7兆6517億円/私募1兆3312億円)
  ▼商業施設:3兆5744億円(上場3兆2182億円/私募3562億円)
  ▼住宅:3兆2941億円(上場2兆7247億円/私募5694億円)
  ▼物流施設:3兆1880億円(上場2兆7227億円/私募4653億円)
  ▼その他:1兆8207億円(上場1兆6604円/私募1603億円)
   ●上場の内訳:ホテル1兆3444億円/ヘルスケア施設1448億円/それ以外1712億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【調査】銀座の店舗賃料が10四半期ぶりに上昇、JLL

■東京プライムリテール賃貸市場@2018年第4四半期
 ▼銀座の賃料:28万円(QoQ+1.8%) ※10四半期ぶりに上昇
 ▼表参道の賃料:21万5000円(QoQ横ばい)
 ▼プロパティクロック:賃料上昇の減速フェーズ ※ピーク間近
■東京プライムリテール売買市場@2018年第4四半期
 ▼価格:YoY+3.7%、QoQ+0.5%

※賃料は1階坪あたり月額のモデル値。第4四半期は10月~12月。QoQは前四半期比

【調査】大阪Aグレード賃料が3四半期連続YoY+10%超、JLL

■大阪Aグレードオフィス賃貸市場@2018年第4四半期末
 ▼空室率:1.1%(YoY-0.8ポイント、QoQ+0.05ポイント)
 ▼賃料:2万694円(YoY+10.1%、QoQ+2.1%) ※3四半期連続YoY+10%超
 ▼プロパティクロック:賃料上昇の加速フェーズ
■大阪Aグレードオフィス売買市場@2018年第4四半期末
 ▼価格:YoY+27.9%、QoQ+7.2% ※21四半期連続上昇
 ▼利回り:横ばい

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】住宅価格指数が4都県ともMoMプラスに、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2018年11月
 首都圏総合:91.28(YoY+0.36%、MoM+0.53%)
  ▼東京都:100.32(YoY+2.01%、MoM+0.63%)
  ▼神奈川県:86.13(YoY-0.75%、MoM+0.12%)
  ▼千葉県:69.25(YoY-6.19%、MoM+0.22%)
  ▼埼玉県:74.94(YoY-2.17%、MoM+1.11%)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】3大都市のオフィス空室率が調査開始以来最低水準に、CBRE

■東京オフィス市場@2018年第4四半期
 ▼グレードA空室率:0.7%(YoY-1.1ポイント、QoQ-0.2ポイント)
 ▼オールグレード23区空室率:0.8%(YoY-0.7ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼グレードA賃料:3万7400円(YoY+2.6%、QoQ+0.9%)
■大阪オフィス市場@2018年第4四半期
 ▼グレードA空室率:1.0%(YoY+0.7ポイント、QoQ+0.1ポイント)
 ▼オールグレード空室率:1.7%(YoY-0.8ポイント、QoQ-0.2ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万3850円(YoY+8.7%、QoQ+0.8%)
■名古屋オフィス市場@2018年第4四半期
 ▼グレードA空室率:0.5%(YoY-1.8ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万6450円(YoY+7.7%、QoQ+2.7%)
 ▼オールグレード空室率:1.1%(YoY-1.5ポイント、QoQ-0.2ポイント)

※第4四半期は10月~12月。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】私募REITの第4四半期取得額は358億円、ARES

■私募REIT市場@2018年12月末
 ▼投資法人数:28(YoY+5、QoQ±0)
 ▼資産総額:2兆8826億円(YoY+18.2%、QoQ+1.3%)
  ●内訳:オフィス46.2%/住宅19.8%/商業施設12.4%/物流施設16.1%/その他5.6%
 ▼物件総数:713(YoY+118、QoQ+12)
 ▼出資総額:1兆7251億円(YoY+17.1%、QoQ+0.7%)
  ●内訳:年金19.8%/中央金融法人26.4%/地域金融機関38.1%/事業会社など15.7%

※資産総額は保有物件の取得価格合計。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前期(3カ月前)比

【分析】クラウドの課題を克服するエッジ・データセンター、CBRE

近年、クラウドの利用が急成長し、郊外に立地するクラウド対応の大型データセンターが耳目を集めるようになってきた。ただし、クラウドは便利で使い勝手が良いサービスである一方、それに使われるデータセンターのほとんどが郊外に設置されるため、通信遅延(レイテンシ)が大きくなるという欠点がある。この問題を解決するのがエッジ・データセンターだ。各端末の近くに立地し、狭いエリアのみカバーする。用途毎に許容できる通信遅延の程度は異なるため、クラウドとエッジ・データセンターを使い分けたり、組み合わせたりすることで、クラウドの利点を享受しつつ通信遅延を抑えることになるだろう。

【分析】2018年は高めだったシンガポールのオフィス利回り、大和不動産鑑定

シンガポールにおけるオフィスビルと住宅の利回り(年間グロス賃料収入を取引価格で割ったRental Yeild)を分析した。オフィスビルに関しては、CBD(業務中心地区、大手町に匹敵)にあって2018年に売買されたAクラスビルの取引価格からRental Yeildを分析した。この結果、一般的にいわれている3.5%を上回った。原因は価格低下ではなく、2018年夏以降の急激な賃料上昇だと考えられる。一方、住宅のRental Yeildはアナリストの分析によれば2.7%~3.9%だ。エリア別では、Core Central Region(都心3区相当)が2.7%~3.5%、Rest of Central Region(都心7区相当)が2.8%~3.6%、Outside Central Region(上記以外)が3.2%~3.9%と、東京より低い。

【分析】バンコクのオフィス市場が好調、大和不動産鑑定

2018年におけるバンコクのオフィス市場は、IT関連産業の増床需要、コワーキングスペース企業の進出・拡大などで、空室率が約7%まで下がった。賃料も上昇の一途を辿っている。優秀な人材を確保するため、駅前好立地にある大型の新築ビルへの需要が特に強い。BTSプルンチット駅直結のGaysorn Tower(延べ床面積3万2312m2、2017年第2四半期竣工)は、2018年第3四半期に1m2あたり月額賃料が1500バーツ(約5250円)と、バンコクで最高額を記録した。

【調査】2019年末の大阪オフィスストックは279万坪、ザイマックス不動産総研

■大阪市オフィスストック@2019年末
 ▼賃貸面積:279万坪(中小規模ビル139万坪/大規模ビル140万坪)
 ▼棟数:1717棟(中小規模ビル1527棟/大規模ビル190棟)
 ▼平均築年数:31.9年(中小規模ビル32.3年/大規模ビル28.8年)

※2018年12月に調査。大規模ビルは延べ床面積5000坪以上、中小規模ビルは同300坪以上5000坪未満

【調査】2019年末の23区オフィスストックは1281万坪、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィスストック@2019年末
 ▼賃貸面積:1281万坪(中小規模ビル605万坪/大規模ビル676万坪)
            (都心5区965万坪/周辺18区316万坪)
 ▼棟数:9026棟(中小規模ビル8459棟/大規模ビル567棟)
         (都心5区6782棟/周辺18区2424棟)
 ▼平均築年数:30.9年(中小規模ビル31.6年/大規模ビル23.3年)
            (都心5区31.2年/周辺18区30.0年)

※2018年12月に調査。大規模ビルは延べ床面積5000坪以上、中小規模ビルは同300坪以上5000坪未満

【調査】2019年首都圏マンション発売戸数は横ばいの見込み、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2018年実績
 ▼発売:3万7132戸(YoY+3.4%)
 ▼初月契約率平均:62.1%(YoY-6.0ポイント) ※3年連続60%
 ▼価格:戸あたり5871万円(YoY-0.6%)、m2あたり86万9000円
 ▼12月末販売在庫数:9552戸(YoY+2446戸)
■首都圏分譲マンション市場@2019年予測
 ▼発売:3万7000戸(YoY-0.4%) ※ほぼ横ばい

【調査】マンション契約率が50%割れ、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2018年12月
 ▼発売:7462戸(YoY+15.2%、MoM+115.6%)
 ▼契約率:49.4%(YoY-23.1ポイント、MoM-4.5ポイント)
 ▼価格:戸あたり5896万円(YoY-2.0%)、m2あたり86万2000円(YoY-0.2%)
 ▼販売在庫数:9552戸(YoY+2446戸、MoM+2803戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】REIT保有資産のキャップレートがファンドバブル期を下回る、TMAX

REIT保有資産の平均キャップレート(全用途・加重平均値)は2018年12月時点で4.63%と、ファンドバブル期の最低値である2007年11月の4.66%を下回った。金融緩和政策開始時点の2013年4月からの下落幅は64ベーシスポイントとなっている。一方、10年物国債利回りとの差であるイールドギャップは同期間に3ベーシスポイントしか下落しておらず、おおむね横ばいだ。2018年12月時点のイールドギャップは4.64%となっている。

【調査】銀座店舗賃料は40万円を持続、C&W

■トッププライムリテール賃料@2018年第4四半期
 ▼銀座:40万円(YoY±0%)
 ▼新宿:32万円(YoY+6.7%)
 ▼表参道:30万円(YoY±0%)
 ▼渋谷:20万円(YoY±0%)

※賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比

【調査】物流施設賃料は各エリアとも横ばい、C&W

■プライム募集賃料@2018年第4四半期
 ▼首都圏湾岸:8000円(YoY±0.0%)
 ▼外環道沿線:6000円(YoY±0.0%)
 ▼国道16号沿線:4400円(YoY±0.0%)

※プライム募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同期比

【調査】オフィス賃料が3カ月連続上昇、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2018年12月
 ▼空室率:0.69%(MoM+0.02ポイント) ※23カ月ぶりに上昇
 ▼募集賃料:2万9387円(MoM+187円) ※3カ月連続上昇
 ▼現空面積:3万9500坪(MoM+743坪) ※2カ月連続3万坪台
 ▼募集面積:28万9691坪(MoM-1万5968坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】倒産件数が4カ月ぶりにYoYプラス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2018年12月
 ▼件数:30件(YoY+57.89%、MoM+42.85%) ※4カ月ぶりのYoYプラス
 ▼負債総額:36億4500万円(YoY-89.98%、MoM-15.91%) ※4カ月連続YoYマイナス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】オフィス市場の低空室率続く、サヴィルズ

■都心5区グレードAオフィス市場@2018年第4四半期
 ▼成約賃料:3万4592円(YoY+4.9%、QoQ+1.4%)
 ▼空室率:0.5%(YoY-0.7ポイント、QoQ-0.1ポイント)
■都心5区大規模グレードBオフィス市場@2018年第4四半期
 ▼成約賃料:2万6376円(YoY+5.7%、QoQ+1.3%)
 ▼空室率:0.7%(YoY-0.2ポイント、QoQ+0.2ポイント)

※成約賃料は坪あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

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