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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】首都圏マンション発売戸数がYoY2割減、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2019年度上半期
 ▼発売:1万1996戸(YoY-21.7%)
 ▼契約率平均:64.6%(YoY-0.6ポイント)
 ▼価格:戸あたり6006万円(YoY+4.2%)、m2あたり90万1000円(YoY+4.9%)
 ▼9月末販売在庫数:6780戸(YoY+12.1%)

※上半期は4月~9月。YoYは前年同期比

【調査】新築マンション契約率が50%台に急落、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2019年9月
 ▼発売:2359戸(YoY-30.0%、MoM+29.7%)
 ▼契約率:56.8%(YoY-9.7ポイント、MoM-18.6ポイント)
 ▼価格:戸あたり5991万円(YoY+16.6%)、m2あたり91.3万円(YoY+14.1%)
 ▼販売在庫数:6780戸(YoY+730戸、MoM+32戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】REITのESG開示情報を効率的に把握、三井住友トラスト基礎研

近年、REITにおいてもESG(環境、社会、ガバナンス)に関する情報開示の重要性の認識は高まっており、開示される情報量も急速に増大している。2019年9月時点でREIT市場には63銘柄が上場しており、そのすべての開示情報を網羅的にチェックし、ESG関連情報を抽出する作業負担は急速に増加しつつある。また、このような定性的な情報の分析では分析者によって結果が異なってしまうことも多い。そこでテキストマイニング手法を使い、全体の傾向を客観的に分析することが可能か否かを検証した。その結果、この手法を使い、テキスト情報に含まれる単語の出現頻度とその共起関係に注目して構築したネットワーク図から、全文章を読んで得られた感覚とおおむね同様の傾向が得られることが分かった。本手法により、各投資法人のESGへの取り組みの変化を効率的かつ一定の客観性を持って把握できる可能性があり、評価プロセスの効率化への寄与が期待できる。

【調査】日本のファンドによるアウトバウンド投資が急増、CBRE

■日本発のアウトバウンド投資額@2019年上半期
 19億ドル(YoY 3倍程度)
  ▼投資先地域別内訳:アジア9億3000万ドル/米州9億ドル/EMEA7000万ドル
  ▼投資家主体別内訳:不動産会社・商社10億ドル弱/ファンド8億2000万ドル
※EMEAは欧州・中東・アフリカ。YoYは前年比

【調査】オフィス価格指数がYoY+14.9%と急伸、国交省

■不動産価格指数(住宅総合)@2019年6月
 113.6(YoY+1.5%)
  ▼タイプ別:住宅地101.1(YoY+0.3%)/
        戸建て住宅101.7(YoY-0.9%)/
        マンション(区分所有)145.5(YoY+2.5%)
■不動産価格指数(商業用不動産総合)@2019年第2四半期
 121.9(YoY-1.1%)
  ▼建物付き土地総合:134.3(YoY+2.4%)
   ●タイプ別:店舗145.2(YoY+7.1%)/
         オフィス153.2(YoY+14.9%)/
         倉庫105.0(YoY-17.4%)/工場111.7(YoY+6.1%)/
         マンション・アパート(一棟)131.9(YoY-1.9%)
  ▼土地総合:102.7(YoY-0.5%)
   ●タイプ別:商業地101.2(YoY-1.6%)/
         工業地104.1(YoY+0.7%)

※YoYは前年同月比。第2四半期は4月~6月

【調査】半年後も好況との投資家判断が持続、ARESと早大

■自社の業況@2019年6月
 ▼最近:良い74%/さほどよくない26%/悪い0%
 ▼半年後:良い70%/さほどよくない30%/悪い0%
■不動産市況@2019年6月
 ▼最近:良い85%/さほどよくない15%/悪い0%
 ▼半年後:良い77%/さほどよくない23%/悪い0%

※2019年6月に330社にアンケートを配布して49社が回答(回答率14%)

【調査】空室率は当面1%未満が続く見込み、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2019年9月
 ▼空室率:0.70%(MoM-0.01ポイント) ※当面1%未満が続く見込み
 ▼募集賃料:3万613円(MoM+138円) ※緩やかな上昇傾向が続く
 ▼現空面積:4万8874坪(MoM-56坪)
 ▼募集面積:22万2623坪(MoM+4293坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】都心5区マンション賃料がQoQマイナスに、サヴィルズ

■賃貸住宅募集賃料@2019年第3四半期
 ▼東京23区:4045円(YoY+6.9%、QoQ+0.7)
 ▼都心5区:4748円(YoY+4.9%、QoQ-0.6%)

※賃料はミッドマーケットの1m2あたり月額。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】空室率が小幅低下、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2019年9月
 1.64%(YoY-0.69ポイント、MoM-0.07ポイント)
  ▼新築ビル:6.19%(YoY+1.20ポイント、MoM-1.45ポイント)
  ▼既存ビル:1.56%(YoY-0.70ポイント、MoM-0.03ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2019年9月
 2万1855円(YoY+1417円、MoM+71円) ※69カ月連続上昇
  ▼新築ビル:3万240円(YoY+1175円、MoM+321円)
  ▼既存ビル:2万1601円(YoY+1430円、MoM+68円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東京Aグレード空室率が2四半期連続1%未満、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2019年第3四半期
 ▼空室率:0.6%(YoY-0.9ポイント、QoQ-0.15ポイント) ※2四半期連続1%未満
 ▼賃料:3万9536円(YoY+5.0%、QoQ+0.7%) ※30四半期連続上昇
■東京Bグレードオフィス賃貸市場@2019年第3四半期
 ▼空室率:0.3%(YoY-0.4ポイント、QoQ±0.0ポイント) ※6四半期連続1%未満
 ▼賃料:2万5098円(YoY+6.2%、QoQ+1.6%) ※27四半期連続上昇

※第3四半期は7月~9月。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。YoYは前年同月比、QoQは前四半期比

【調査】A・Bビルとも空室率が低下し賃料が上昇、サヴィルズ

■都心5区グレードAオフィス市場@2019年第3四半期
 ▼成約賃料:3万6386円(YoY+6.7%、QoQ+0.8%)
 ▼空室率:0.2%(YoY-0.4ポイント、QoQ-0.1ポイント)
■都心5区大規模グレードBオフィス市場@2019年第3四半期
 ▼成約賃料:2万7904円(YoY+7.0%、QoQ+1.0%)
 ▼空室率:0.3%(YoY-0.2ポイント、QoQ-0.1ポイント)

※成約賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】2019年上半期取引額は1兆8000億円、不動研

■不動産取引市場@2019年上半期
 約1兆8000億円 ※2018年下半期とおおむね同水準
  ▼地域別割合:都心5区約40%/ほか18区約15%/23区を除く1都3県約15%など

※上半期は1月~6月

【調査】東京オフィス空室率の低下続く、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2019年9月
 ▼空室率:1.98%(MoM-0.01ポイント) ※3カ月連続低下
 ▼推定成約賃料:2万1940円(MoM+20円) ※3カ月連続上昇
■名古屋2区オフィス市況@2019年9月
 ▼空室率:1.42%(MoM-0.26ポイント) ※3カ月ぶりに低下
 ▼推定成約賃料:1万1578円(MoM-245円) ※4カ月ぶりに低下
■大阪4区オフィス市況@2019年9月
 ▼空室率:1.24%(MoM-0.13ポイント) ※5カ月連続低下
 ▼推定成約賃料:9795円(MoM-118円) ※2カ月ぶりに低下

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】上半期倒産件数が5年ぶりにYoYプラス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2019年度上半期
 ▼件数:119件(YoY+3.47%、HoH-6.29%) ※5年ぶりにYoYプラス
 ▼負債総額:217億8700万円(YoY-50.92%、HoH-46.07%)

※集計対象は負債額1000万円以上。上半期は4月~9月。YoYは前年同期比、HoHは前期比

【調査】9月の不動産業倒産件数は2019年中最小に、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2019年9月
 ▼件数:14件(YoY+100.00%、MoM-30.00%) ※2019年で最小件数
 ▼負債総額:22億6200万円(YoY+31.81%、MoM-41.83%)

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東証REIT指数の上昇続く、東京海上AM

■東証REIT指数@2019年9月末
 MoM+4.54%(配当込みベースでは同+4.72%)
  ▼上旬:上昇(日銀の金融緩和政策の長期化が避けられない状況から)
  ▼中旬:底堅い展開(長期金利が低下に転じたため)
  ▼下旬:上昇(低金利環境で安定した分配金が期待できるREITへの投資ニーズが拡大)
■当面の市場見通し(10月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(長期金利の低位継続と良好な需給環境期待から)
  ▼賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄や分配金の成長が見込める銘柄への買いが入りやすい

※MoMは前月比

【調査】グーグルが千葉でデータセンター用地を取得、C&W

■大規模データセンターの主要な建設動向など
 IIJ「白井DCC」、面積1万2100坪、2019Q2竣工
 KDDI「TAMA5」、面積1149坪(推定)、2020Q2竣工予定
 SoftBank「府中」、面積1万1148坪、2020Q2竣工予定
 Equinix「TY12」、面積843坪、2020Q4竣工予定
 Colt「印西3」、面積1512坪、2020Q4竣工予定
 MCデジタル・リアルティ「NRT10」、面積6050坪(推定)、2021Q2竣工予定
 Google「グッドマンビジネスパーク内」、面積非公開、2019年5月建設用地取得

【分析】日本企業の海外投資事例が増加、三井住友トラスト基礎研

日本企業による海外不動産投資が広がりをみせており、投資事例が積み上がっている。背景としては、日本国内の不動産需要の減退に対する警戒感や海外不動産に関する情報の増加、分散投資ニーズの高まりなどが考えられる。米国、シンガポール、中国、英国、オーストラリアが主要な投資先になっている。加えて、タイやベトナム、インドネシアなどでも住宅開発に参入する日本企業が増えている。世界の不動産投資市場において、日本企業の存在感は薄いが、徐々に海外不動産への投資が浸透し、投資先となる国・地域、アセットタイプにも広がりが出るだろう。

【分析】シェアオフィスの立地による利用効果の違いを検証、ザイマックス不動産総研

時間や場所にとらわれない多様な働き方を実現できる環境が整いつつあるなか、働く場所の選択肢を持つことの有効性を、主に都心部/周辺部という観点から検証した。まず通勤がワーカーに与える影響については、(1)片道通勤時間が45分以上になると「毎日楽しく働けている」と感じる確率にマイナスの影響がある、(2)周辺部から都心部への通勤は通勤時間に関わらず逆方向よりストレスが強くなる可能性がある、の2点が確認できた。次にシェアオフィス利用者を対象に最も利用する拠点が都心部か周辺部かに分けてアンケート調査したところ、都心型ユーザーは営業職が多く、周辺型ユーザーは家族と同居している人が多いという結果が出た。1回あたりの平均利用時間は、都心型の2.3時間に対して周辺型は3.6時間と長く、周辺型では「8時間以上」という回答も16%に達している。シェアオフィスの利用効果については、利用1回あたりの平均時短効果は、都心型が51.0分で、周辺型が64.1分。時短以外にも、「ストレスが減った」、「家族との時間が増えた」、「仕事の成果が向上した」など多くの項目で、周辺型の方が都心型より効果を感じている結果となった。

【調査】東証REIT指数の上昇続く、東証

■東証REIT指数@2019年9月末時点
  2177.18(MoM+94.54ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2019年9月
  2回24億円(累計買い入れ額5328億円)
■各投資法人の動向@2019年9月
  ラサールロジポート投資法人、ヒューリックリート投資法人、アドバンス・
  レジデンス投資法人、三菱地所物流リート投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【分析】東証REIT指数に影響する要因は何か、ニッセイ基礎研

東証REIT指数のトータルリターンを株式市場、債券市場、不動産市場の三つの要因に分解し、指数の上昇・下落に対するそれぞれの寄与度を調べた。この結果、通期ではこれらの要因が東証REIT指数のリターンに影響を与えていたことが確認できた。ただし、マイナス金利の導入前に比べて導入後はこれらの要因の説明力は低下した。この期間、東証REIT指数の上昇には、外国人投資家によるREITの買い越しが大きく影響していた。その背景としてはREITと10年国債利回りのスプレッドが海外よりも大きかったことが考えられる。一方、足元では海外の10年国債利回りの低下によって日本と海外のイールドスプレッドの差は縮小し、外国人投資家は売り越しに転じている。株式市場、債券市場、不動産市場に加え、外国人投資家の動向や各国の金融政策に注目したい。

【調査】1人あたりオフィス面積が最小に、ザイマックス不動産総研

■東京23区1人あたりオフィス賃借面積(中央値)@2019年4月
 3.71坪(YoY-0.14坪) ※2008年以降で最小
  ▼新規テナント:3.34坪(YoY-0.48坪)
  ▼継続テナント:3.76坪(YoY-0.11坪)

※YoYは前年同月比

【調査】店舗賃料ランキングで銀座が1位返り咲き、不動研とBAC

■商業エリアの募集賃料ランキング@2019年上半期
 1位:銀座(7万5200円、HoH+33%) ※前回2位
 2位:表参道(5万2400円、HoH-14%) ※前回1位
 3位:渋谷(4万5200円、HoH+5%)
 4位:新宿(4万2500円、HoH+19%)
 5位:横浜(3万7300円、HoH+88%) ※前回11位

※賃料は1階坪あたり月額。対象は主要商業13エリア。上半期は1月~6月

【分析】11のテーマが不動産に与える影響を考察、ザイマックス不動産総研

不動産および不動産ビジネスを変える可能性がある世の中の変化をテーマとして取り上げ、その影響を考察した。テーマとして取り上げるのは以下の11だ。(1)多様化する価値観、(2)人手不足、(3)働き方改革、(4)国際化・外国人との共生、(5)データ社会、(6)テクノロジーの進歩、(7)都市と地方、(8)建物ストックの老朽化、(9)自然災害、(10)環境問題、(11)メガイベント。このうち、例えば(1)多様化する価値観の影響については、不動産においても少品種大量生産から多品種少量生産の時代が到来しているとみることができそうだ。多様化する価値観のコアなニーズを捉え、従来の固定的なサービスに加えて柔軟に対応できるサービスの開発・提供がますます重要になってくるだろう。

【調査】新宿区マンション募集賃料がMoM+401円、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2019年8月末
 ▼千代田区:MoM-133円、YoY+1198円
 ▼中央区:MoM-128円、YoYプラス
 ▼港区:MoM-116円、YoYマイナス ※2カ月連続YoYマイナス
 ▼新宿区:MoM+401円、YoYプラス
 ▼渋谷区:MoM横ばい、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】一棟賃貸マンションの取引額が3年ぶりに減少、都市未来総研

2019年上半期(1月~6月)に公表された国内の一棟賃貸マンションの売買取引額は前年同期比-39.1%の1532億円だった。上半期ベースで3年ぶりに減少に転じている。100億円以上の取引が4件あったものの、REITの取得額が509億円にとどまったことが影響した。投資家のワンルームマンションに対する期待利回りは、東京・城南地区で2015年4月に4.9%と5%を下回った。その後、さらに低下が続いている。

【調査】2018年私募ファンド資産規模はYoY+6.9%、ARES

■私募ファンド(私募REIT含む)市場@2018年12月末
 ▼資産額:13兆1503億円(YoY+6.9%)
  ●私募REIT:2兆9000億円(YoY+18.2%) ※拡大続く
  ●私募REIT以外:10兆3000億円(YoY+4.1%) ※中期ベースでおおむね横ばい
 ▼ファンド数:725(YoY+6.0%)
  ●私募REIT:28
  ●私募REIT以外:697
 ▼物件数:2577(YoY+4.4%)

※YoYは前年比

【調査】東京都賃貸住宅空室率指数の低下続く、タス

■賃貸住宅空室率指数@2019年7月
 ▼東京都:13.03(YoY-0.56ポイント、MoM-0.06ポイント)
  ●23区:12.84(YoY-0.27ポイント、MoM-0.18ポイント)
  ●市部:14.38(YoY-3.27ポイント、MoM-0.10ポイント)
 ▼神奈川県:16.54(YoY+0.14ポイント、MoM+0.13ポイント)
 ▼埼玉県:16.16(YoY-0.50ポイント、MoM-0.04ポイント)
 ▼千葉県:16.81(YoY+0.52ポイント、MoM+0.06ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】世帯数で大阪市賃貸マンションを上回る東京23区賃貸アパート、三井住友トラスト基礎研

たびたび世間の話題に上る賃貸アパートだが、賃貸マンションと比較して、その規模や特性について分析したレポートは少ない。そこで両者の規模の把握と比較を試みた。賃貸アパート居住世帯は、全国的には30年間にわたり一定割合(全主世帯の10%弱)を維持し続けており、2015年の国勢調査では主要都市において平均10%弱存在する。主要都市では借家居住の割合が全国よりも高く、特に大阪市と福岡市は賃貸マンション割合が高水準だ。一方、構成比ではなく主世帯数で比較すると、東京23区の賃貸アパート世帯数は、大阪市(賃貸マンション世帯数が東京23区に次いで多い)の賃貸マンション世帯数を上回り、大きな市場規模を誇っている。

【分析】増加する日本の海外不動産への直接投資、Colliers

日本の海外不動産への直接投資の累計額は、2019年末までに4兆円(363億ドル)を超えると予測されている。投資適格債券市場の3分の1近くがマイナスの利回りで推移し続けるとみられるなか、より安定した不動産からの投資収益は、幅広い投資家層にとって投資妙味を増しつつある。主要国を投資対象とした不動産投資の10年利回りは、対応する国内債券ポートフォリオの10年利回りを約4%上回っている。日本において、現状では不動産投資への資産配分は非常に低いものの、今後は先進国の平均値である10.4%に向けて徐々に上昇していくだろう。

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