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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】沖縄県庁前の地価上昇幅が+6%以上に、国交省

■地価動向@2019年第3四半期
 ▼+6%以上の上昇:4%(QoQ+1ポイント) ※沖縄県庁前が加わる
 ▼+3%~+6%の上昇:24%(QoQ-1ポイント)
 ▼+0%~+3%の上昇:69%(QoQ±0ポイント)
 ▼±0%の横ばい:3%(QoQ±0ポイント)
 ▼上記以外(下落):0%(QoQ±0ポイント)

※調査対象は主要都市の高度利用地100地区。第3四半期は7月1日~10月1日。QoQは前四半期比

【調査】国内投資額が2四半期連続YoYプラス、CBRE

■世界事業用不動産投資額@2019年第3四半期
 2600億ドル(YoY-2%)
■日本事業用不動産投資額@2019年第3四半期
 7720億円(YoY+14%) 2四半期連続YoYプラス
■投資家平均期待利回り@2018年10月
 ▼オフィス(大手町):3.35%(QoQ±0.00ポイント)
 ▼マンション(ワンルーム、都心5区):4.10%(QoQ-0.08ポイント)
 ▼商業施設(銀座中央通り):3.35%(QoQ±0.00ポイント)
 ▼ホテル(運営委託型、都心5区):4.49%(QoQ-0.04ポイント)
 ▼物流施設(MT型、首都圏湾岸部):4.30%(QoQ-0.10ポイント)

※第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。投資家平均期待利回りはNOIベースの平均値。MTはマルチテナント

【調査】空室率が17カ月連続1%未満、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2019年10月
 ▼空室率:0.72%(MoM+0.02ポイント) ※17カ月連続1%未満
 ▼募集賃料:3万880円(MoM+267円) ※3カ月連続上昇
 ▼現空面積:4万8750坪(MoM-124坪)
 ▼募集面積:21万3789坪(MoM-8834坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】大阪オフィス賃料が1万円台に、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2019年10月
 ▼空室率:1.68%(MoM-0.30ポイント) ※4カ月連続低下
 ▼推定成約賃料:2万2368円(MoM+428円) ※4カ月連続上昇
■名古屋2区オフィス市況@2019年10月
 ▼空室率:1.57%(MoM+0.15ポイント) ※10カ月連続1%台
 ▼推定成約賃料:1万1673円(MoM+95円)
■大阪4区オフィス市況@2019年10月
 ▼空室率:1.28%(MoM+0.04ポイント) ※6カ月ぶりに上昇
 ▼推定成約賃料:1万122円(MoM+327円) ※11カ月ぶりに1万円台

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【分析】GRESBで高評価のREITは外国人投資家に好まれる、三井住友トラスト基礎研

GRESBリアルエステイト評価の結果が2019年9月に公表された。REITは44投資法人が参加。設立時期が早いほど、また時価総額が大きいほど、参加率が高いという傾向が見て取れた。時価総額順に投資主構成をみてみると、時価総額が上位のREITほど、投資主に占める法人の割合が高く、特に「外国法人等」の割合が高い。GRESB評価のレーティングでも、レーティングが高いほど「外国法人等」の割合が高いという結果となった。セクター別に関しては、住宅セクターのレーティングは最高位でも3星にとどまる。ただし、他のセクターと比較して取り組みが劣っている訳ではなさそうだ。エンドテナントを巻き込んだ取り組みの難しさや収集可能なエネルギーデータの制約など様々な事情がある。セクター間の銘柄比較において、レーティングのみで判断することには慎重になる必要があるだろう。

【調査】不動産業倒産件数が2カ月連続でYoYプラス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2019年10月
 ▼件数:27件(YoY+68.75%、MoM+92.85%) ※2カ月連続YoYプラス
 ▼負債総額:21億6200万円(YoY-45.11%、MoM-4.42%)

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東証REIT指数の上昇続く、東証

■東証REIT指数@2019年10月末時点
  2245.01(MoM+67.83ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2019年10月
  2回24億円(累計買い入れ額5352億円)
■各投資法人の動向@2019年10月
  ケネディクス商業リート投資法人、トーセイ・リート投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【調査】高水準を維持する東京オフィス賃料、ニッセイ基礎研

■東京オフィス市場@2019年第3四半期
 賃料は極めてタイトな需給環境を背景に高水準を維持
■東京マンション市場@2019年第3四半期
 賃料は上昇基調で推移
■首都圏物流施設市場@2019年第3四半期
 過去最高水準の新規供給を上回る需要が発生し、空室率は低下
■ホテル市場@2019年第3四半期
 客室稼働率(全国平均)は前年同期を下回る

※第3四半期は7月~9月

【調査】東証REIT指数の上昇続く、東京海上AM

■東証REIT指数@2019年10月末
 MoM+3.12%(配当込みベースでは同+3.31%)
  ▼上旬:上昇(インデックスファンドによる買い需要が期待されたことから)
  ▼中旬:底堅く推移(投資家心理が改善して)
  ▼下旬:小幅上昇(今後も長期金利は低位で安定するとの見方から)
■当面の市場見通し(11月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(長期金利の低水準継続と良好な需給環境期待から)
  ▼賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄や分配金の成長が見込める銘柄への買いが入りやすい

※MoMは前月比

【分析】REIT分配金は今後も増配基調の見通し、ニッセイ基礎研

REIT市場が大きく上昇している要因の一つに、投資主価値の持続的向上が挙げられる。投資主価値の向上とは「1口あたり分配金(DPS)と1口あたりNAVを高めること」を言い、過去5年間でそれぞれ35%、49%増加した。そこで各種シナリオを想定して今後5年間のDPS成長率を試算したところ、標準シナリオのオフィス賃料とメインシナリオの金利の組み合わせでDPS成長率は+6%となり、増配基調を維持する見通しであることがわかった。また、成長率が最も高い場合は+14%、最も低い場合は-2%と、引き続き安定した業績推移が期待できることもわかった。ただし、DPSの成長は保有物件の収益拡大(内部成長)に依存し、物件取得(外部成長)や財務の貢献は限定的な見通しで、DPS水準が天井に近づきつつある点については注意すべきだ。

【調査】オフィス賃料が2008年12月以来の2万2000円台、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2019年10月
 1.63%(YoY-0.57ポイント、MoM-0.01ポイント)
  ▼新築ビル:6.36%(YoY+2.18ポイント、MoM+0.17ポイント)
  ▼既存ビル:1.55%(YoY-0.58ポイント、MoM-0.01ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2019年10月
 2万2010円(YoY+1413円、MoM+155円) ※2008年12月以来の2万2000円台
  ▼新築ビル:2万8870円(YoY-533円、MoM-1370円)
  ▼既存ビル:2万1832円(YoY+1546円、MoM+231円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】銀座の1階店舗賃料が7万5200円に、サヴィルズ

■店舗賃料(1階)@2019年上半期
 ▼銀座:7万5200円(YoY+11.6%、HoH+32.6%)
 ▼表参道:5万2400円(YoY-12.8%、HoH-14.2%)
 ▼新宿:4万2500円(YoY+22.1%、HoH+19.0%)
 ▼渋谷:4万5200円(YoY+27.0%、HoH+4.9%)

※賃料は坪あたり月額。下半期は7月~12月。HoHは前半期比

【調査】23区で新規成約賃料の上昇傾向続く、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス稼働状況@2019年第3四半期
 ▼空室率:0.79%(QoQ-0.08ポイント) ※2四半期ぶりに下落
 ▼空室:増加面積7万7000坪/減少面積8万6000坪/消化率49.7%
■成約賃料@2019年第3四半期
 ▼新規成約賃料インデックス:135(QoQ+8ポイント)
 ▼新規成約賃料ID:+40(QoQ+6ポイント) ※18四半期連続プラス圏
 ▼支払賃料インデックス(新規と継続の両方を含む):98(QoQ+2ポイント)
■フリーレント@2019年第3四半期
 ▼付与率(1日以上):45.9%(QoQ-1.4ポイント)
 ▼平均付与月数(全契約):1.6カ月(QoQ-0.1カ月)

※第3四半期は7月~9月。QoQは前期比

【分析】2021年まで新規供給がない大阪グレードAオフィス、Colliers

大阪グレードAオフィス市場は、需要は弱いにも関わらず2021年まで新規供給がほぼゼロのため、当面は賃料の上昇と空室率の低下が続く見込みだ。テナントにとっては、移転などの選択肢が非常に限られる状況になるだろう。その対策として、新規供給の時期を狙って契約期間を延長することを推奨する。貸し主は、高級ビルの賃料上昇を正当化するために、付帯施設への投資の加速を検討すべきだ。投資家においては、旅行者向けホテルなど景気感応度の高い資産に対する配分を見直しし、オフィスへの転用を検討することが求められる。

【調査】銀座店舗の空室率が2.0%に上昇、CBRE

■ハイストリート店舗空室率@2019年第3四半期
 ▼銀座:2.0%(YoY+0.3ポイント、QoQ+0.8ポイント)
 ▼表参道・原宿:1.2%(YoY+0.4ポイント、QoQ+0.2ポイント)
 ▼心斎橋:0.8%(YoY-0.1ポイント、QoQ-0.7ポイント)
 ▼栄:0.0%(YoY-1.7ポイント、QoQ-1.8ポイント)
■プライム店舗想定成約賃料@2019年第3四半期
 ▼銀座:40万円(YoY±0万円、QoQ±0万円) ※17四半期連続横ばい
 ▼表参道・原宿:35万円(YoY+2万円、QoQ±0万円)
 ▼心斎橋:30万円(YoY±0万円、QoQ±0万円) ※13四半期連続横ばい
 ▼栄:14万円(YoY±0万円、QoQ±0万円) ※7四半期連続横ばい

※想定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)の上限値。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】都心オフィスの床単価が上昇傾向、大和不動産鑑定

■東京都心部オフィスビル坪あたり床単価@2019年第3四半期
 ▼Aクラスビル:957万円(YoY+0.5%、QoQ-5.1%)
 ▼Bクラスビル:476万円(YoY+9.4%、QoQ+2.6%)
 ▼Cクラスビル:365万円(YoY+28.5%、QoQ+5.5%) ※5四半期連続QoQプラス

※第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】オフィス稼働率が再上昇、大和不動産鑑定

■REITオフィス還元利回り@2019年6月
 全国平均:4.10%(HoH-0.05ポイント) ※全エリアで低下傾向続く
  ▼東京:3.85%(HoH-0.06ポイント)
  ▼大阪:4.29%(HoH-0.08ポイント)
  ▼名古屋:4.52%(HoH-0.05ポイント)
■REITオフィス稼働率@2019年6月
 全国平均:99.18%(HoH+0.20ポイント) ※前期から反転上昇
  ▼東京:99.28%(HoH+0.07ポイント)
  ▼大阪:98.88%(HoH+0.39ポイント)
  ▼名古屋:99.46%(HoH+1.01ポイント)
■REITオフィス契約賃料@2019年6月
 全国平均:1万7200円(HoH+300円)
  ▼東京:1万9300円(HoH+300円)
  ▼大阪:1万2800円(HoH±0円)
  ▼名古屋:1万3700円(HoH+600円)

※契約賃料は坪あたり月額。HoHは6カ月前(前半期)比

【調査】東京都賃貸住宅空室率指数がMoMプラスに、タス

■賃貸住宅空室率指数@2019年8月
 ▼東京都:13.06(YoY-0.37ポイント、MoM+0.03ポイント)
  ●23区:12.88(YoY-0.04ポイント、MoM+0.04ポイント)
  ●市部:14.21(YoY-3.32ポイント、MoM-0.17ポイント)
 ▼神奈川県:16.44(YoY+0.02ポイント、MoM-0.10ポイント)
 ▼埼玉県:15.96(YoY-0.78ポイント、MoM-0.20ポイント)
 ▼千葉県:16.80(YoY+0.74ポイント、MoM-0.01ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】港区マンション募集賃料のYoYマイナス続く、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2019年9月末
 ▼千代田区:MoM+33円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM+185円、YoYプラス
 ▼港区:MoM-101円、YoYマイナス ※3カ月連続YoYマイナス
 ▼新宿区:MoM+377円、YoY+1408円
 ▼渋谷区:MoM+21円、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】低下続く物流施設空室率、CBRE

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場@2019年第3半期
 ▼空室率:2.4%(QoQ-0.3ポイント) ※東京湾岸エリアは0%
 ▼実質賃料指数:4230円(QoQ+0.7%)
 ▼2四半期後の空室率予想:2.3%(HoH-0.1ポイント)
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場@2019年第3半期
 ▼空室率:5.6%(QoQ-1.5ポイント)
 ▼実質賃料指数:3700円(QoQ+1.1%)
 ▼2四半期後の空室率予想:4.3%(HoH-1.3ポイント)
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場@2019年第3半期
 ▼空室率:12.1%(QoQ-5.2ポイント)
 ▼実質賃料指数:3560円(QoQ+0.3%)
 ▼2四半期後の空室率予想:9.0%(HoH-3.1ポイント)

※実質賃料指数は坪あたり月額。第3四半期は7月~9月。QoQは前四半期比、HoHは前々四半期(前半期)比

【調査】上昇続く住宅価格指数、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合)@2019年7月
 113.6(YoY+0.7%) ※56カ月連続YoYプラス
 ▼タイプ別内訳(全国)
  住宅地101.8(YoY-2.5%)/戸建て住宅101.3(YoY-1.1%)/
  マンション(区分所有)146.9(YoY+3.8%)
 ▼都市圏別内訳(住宅総合)
  南関東圏117.1(YoY+1.7%)/名古屋圏110.9(YoY+4.5%)/
  京阪神圏116.8(YoY-2.0%)

※YoYは前年同月比

【調査】REIT保有資産総額は22兆2258億円、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2019年9月末
 22兆2258億円(上場18兆9133億円/私募3兆3125億円)
  ▼オフィス:9兆3959億円(上場7兆8788億円/私募1兆5171億円)
  ▼商業施設:3兆7444億円(上場3兆3483億円/私募3961億円)
  ▼物流施設:3兆5120億円(上場2兆9779億円/私募5341億円)
  ▼住宅:3兆3672億円(上場2兆7564億円/私募6108億円)
  ▼その他:2兆2065億円(上場1兆9521円/私募2544億円)
   ●上場の内訳:ホテル1兆5783億円/ヘルスケア施設1837億円/それ以外1901億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【分析】地価上昇が加速、都市未来総研

国土交通省の「令和元年(2019年)都道府県地価調査」によれば、全国・全用途の平均地価変動率は2年連続でプラスとなり、その値も前年の+0.1%から+0.4%に拡大した。大都市を中心に地価上昇が続き、地方都市の下落幅も縮小した。この結果、住宅地の下落率は前年の-0.3%から-0.1%に縮小。商業地の上昇率は前年の+1.1%から+1.7%に拡大している。商業地の地価上昇は3年連続だ。

【分析】2018年の工場立地件数はリーマンショック以降で最多、都市未来総研

工場立地動向調査によれば、2018年の工場立地件数は1123。世界金融危機(リーマンショック)によって急減した2009年以降では最多件数となった。立地面積では茨城が群を抜いて最大。茨城は過去10年で6度首位になっている。その茨城では県外に本社がある企業の工場立地が多い一方、静岡や愛知は県内企業の立地が8割~9割を占めている。

【調査】首都圏住宅価格指数が再びMoMプラスに、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2019年8月
 首都圏総合:91.78(YoY+0.90%、MoM+0.58%) ※MoMが一進一退
  ▼東京都:101.22(YoY+1.64%、MoM+0.93%) ※MoMが一進一退
  ▼神奈川県:86.34(YoY+0.11%、MoM+1.39%) ※MoMが一進一退
  ▼千葉県:70.96(YoY+0.92%、MoM-0.03%) ※3カ月ぶりにMoMマイナス
  ▼埼玉県:72.60(YoY-2.63%、MoM-3.56%) ※MoMが一進一退

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】第3四半期不動産投資額は前年比+9%、JLL

■日本の商業用不動産投資額(速報値)
 ▼2019年1月~9月期:3兆1590億円(YoY+2%)、289億ドル(YoY+2%)
 ▼2019年第3四半期:9170億円(YoY+9%)、85億ドル(YoY+12%)
 ▼2019年予想:売買金額は前年比で増加になる

※第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比

【調査】オフィスの賃料と空室率がほぼ横ばい、C&W

■都心5区グレードAオフィス市場@2019年第3四半期
 ▼空室率:2.06%(QoQほぼ横ばい)
 ▼募集賃料:3万7558円(YoY+0.78%、QoQほぼ横ばい)
 ▼アブゾーブション面積:3万487坪

※募集賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】大阪全グレード空室率が1%未満に、CBRE

■東京オフィス市場@2019年第3四半期
 ▼グレードA空室率:0.7%(YoY-0.2ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼オールグレード23区空室率:0.7%(YoY-0.3ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼グレードA賃料:3万8350円(YoY+3.5%、QoQ+1.1%)
■大阪オフィス市場@2019年第3四半期
 ▼グレードA空室率:0.3%(YoY-0.6ポイント、QoQ+0.1ポイント)
 ▼オールグレード空室率:0.9%(YoY-1.0ポイント、QoQ-0.3ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万5650円(YoY+8.5%、QoQ+1.8%)
■名古屋オフィス市場@2019年第3四半期
 ▼グレードA空室率:0.1%(YoY-0.5ポイント、QoQ+0.1ポイント)
 ▼オールグレード空室率:0.9%(YoY-0.4ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万7300円(YoY+6.0%、QoQ+1.5%)

※第3四半期は7月~9月。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】私募REIT数が31に増加、ARES

■私募REIT市場@2019年9月末
 ▼投資法人数:31(YoY+3、QoQ+2)
  ※関電プライベートリート投資法人とMUFGプライベートリート投資法人が運用開始
 ▼資産総額:3兆3125億円(YoY+16.4%、QoQ+3.5%)
  ●内訳:オフィス45.8%/住宅18.4%/商業施設12.0%/物流施設16.1%/その他7.7%
 ▼物件総数:821(YoY+120、QoQ+26)
 ▼出資総額:1兆9880億円(YoY+16.0%、QoQ+5.3%)
  ●内訳:年金20.2%/中央金融法人26.9%/地域金融機関37.5%/事業会社など15.4%

※資産総額は保有物件の取得価格合計。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前期(3カ月前)比

【予測】東京オフィスは2021年まで賃料上昇続く、不動研

■東京のオフィス賃貸市場予測2019/2020/2021/2022/2023/2024/2025
 ▼賃料指数:125.3/127.5/127.7/127.6/126.5/125.0/124.3
 ▼空室率:1.8%/2.6%/2.6%/2.8%/3.3%/3.3%/3.1%
■大阪のオフィス賃貸市場予測2019/2020/2021/2022/2023/2024/2025
 ▼賃料指数:120.9/124.8/127.3/128.6/128.7/127.6/126.5
 ▼空室率:1.8%/1.7%/1.4%/2.4%/2.8%/3.0%/3.0%
■名古屋のオフィス賃貸市場予測2019/2020/2021/2022/2023/2024/2025
 ▼賃料指数:115.5/118.9/121.2/122.8/123.3/122.6/121.8
 ▼空室率:1.9%/1.7%/1.4%/1.3%/2.0%/2.3%/2.6%

※2019年秋時点の予測

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