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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】アジア発アウトバウンド投資は253億ドル、CBRE

■アジア発アウトバウンド投資@2018年上半期
 253億ドル
  ▼投資家:シンガポール36%/香港22%/中国21%/その他21%
  ▼投資先:EMEA102億ドル/アメリカ50億ドル/太平洋16億ドル

※上半期は1月~6月。EMEAは欧州・中東・アフリカ

【事例】組織の一体感を醸成するワークプレイス、CBRE

近年、長時間労働の是正や、多様で柔軟な働き方の実現を目的として、フリーアドレスやABW(アクティビティ・ベースド・ワーキング)など、フレキシブルなオフィスを模索する企業が増加している。こうした状況のなか、CBREは関西支社の移転プロジェクトにあたり、様々な実験的な試みを行った。社員参加型での移転実施、最新テクノロジー導入、コラボレーションスペースの設置、ABWの採用などだ。この結果、移転3カ月後に社員に対して実施した新オフィスに関するアンケートで、社員の78%が「生産性が向上した」、89%が「新しいワークスタイルは従来のものより好ましい」と回答した。

【調査】REIT保有物件数が4500超に、ARES

■REIT市場(上場+私募、暫定値)@2018年8月末
 ▼保有不動産総額:20兆3073億円(上場17兆5258億円/私募2兆7815億円)
  ●オフィス:8兆7826億円(上場7兆5038億円/私募1兆2788億円)
  ●商業施設:3兆5389億円(上場3兆1859億円/私募3530億円)
  ●住宅:3兆2555億円(上場2兆7120億円/私募5435億円)
  ●物流施設:2兆9975億円(上場2兆5402億円/私募4573億円)
  ●その他:1兆7326億円(上場1兆5838億円/私募1488億円)
   ※上場の内訳:ホテル1兆2771億円/ヘルスケア施設1355億円/それ以外1712億円
 ▼投資法人数:88(上場60/私募28)
 ▼物件総数:4515(上場3830/私募685)

※保有不動産総額は取得価格ベース

【分析】ネット通販拡大に伴う小売りや商業施設運営の動向、都市未来総研

インターネット通信販売(EC)が拡大している。経済産業省のデータによれば、2017年のEC販売額は前年比+7.5%の8兆6000億円、商取引全体に占めるECの比率(EC化率)は5.8%に達した。このような状況を受け、小売業界ではEC事業を強化する動きが活発だ。IT・物流関連への投資や業務提携、買収などが相次ぎ、物流拠点の整備や強化、既存店舗のEC事業への活用といった事例が出てきた。商業施設運営事業においても、ECに代替されにくい食品や飲食店のテナントの誘致・拡充、施設とECを組み合わせて顧客の利便性を向上する取り組みなどで競争力や収益性向上を図る動きが増えている。

【調査】伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が上場、東証

■東証REIT(不動産投資信託)指数@2018年8月末時点
  1752.65(MoM-15.66ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2018年8月
  2回24億円(累計買い入れ額4932億円)
■各投資法人の動向@2018年8月
 ▼サムティ・レジデンシャル投資法人、GLP投資法人、スターアジア不動産投資法人、三菱地所物流リート投資法人が公募増資を発表
 ▼伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が9月7日に上場(8月1日承認)

※MoMは前月比

【調査】全国基準地価が27年ぶりの上昇、国交省

■地価上昇率@2018年7月1日時点
 全国:YoY+0.1%(YoY+0.4ポイント) ※1991年以来27年ぶりの上昇
  ▼3大都市圏:YoY+1.7%(YoY+0.5ポイント) ※上昇基調強まる
   ●東京圏:YoY+1.8%(YoY+0.5ポイント)
   ●大阪圏:YoY+1.4%(YoY+0.3ポイント) ※住宅地が4年ぶりの上昇
   ●名古屋圏YoY+1.5%(YoY+0.3ポイント)
  ▼地方圏:YoY-0.6%(YoY+0.3ポイント)
   ●地方4市:YoY+5.8%(YoY+1.2ポイント) ※3大都市圏を上回る上昇
   ●その他:YoY-0.8%(YoY+0.3ポイント) ※下落幅縮小

※YoYは前年同期比。地方4市は札幌市、仙台市、広島市、福岡市

【調査】2018年上半期の不動産取引額は2兆1000億円、不動研

■不動産取引市場@2018年上半期
 約2兆1000億円 ※2016年以降は堅調な状況が続く
  ▼地域別割合:都心5区約40%/ほか18区10%強/23区を除く1都3県約20%など
  ▼取引主体動向:上場REIT1兆円近い買い越し/私募REIT買い越し/それ以外売り越し

※上半期は1月~6月

【調査】オフィス空室率が再び低下、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2018年8月
 2.45%(YoY-0.90ポイント、MoM-0.13ポイント) ※空室面積はMoM-8100坪
  ▼新築ビル:4.95%(YoY-14.04ポイント、MoM+1.39ポイント)
  ▼既存ビル:2.37%(YoY-0.68ポイント、MoM-0.19ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2018年8月
 2万291円(YoY+1334円、MoM+89円) ※56カ月連続上昇
  ▼新築ビル:2万8772円(YoY+1748円、MoM+707円)
  ▼既存ビル:2万42円(YoY+1275円、MoM+77円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】5区マンション賃料の上昇続く、不動研

■都心5区のマンションm2あたり賃料@2018年上半期
 ▼新築(大型タイプ):6154円(YoY+8.8%、HoH+5.5%) ※過去最高額
 ▼新築(標準タイプ):4597円(YoY+5.1%、HoH+2.3%)
 ▼新築(小型タイプ):4447円(YoY+1.1%、HoH+1.3%)
 ▼中古(大型タイプ):5485円(YoY+8.8%、HoH+5.5%)
 ▼中古(標準タイプ):4221円(YoY+2.3%、HoH+5.3%)
 ▼中古(小型タイプ):4192円(YoY+1.4%、HoH+1.1%)
■都心5区のマンションm2あたり価格@2018年上半期
 ▼新築(大型タイプ):195万8000円(YoY+1.2%、HoH+14.8%)
 ▼新築(標準タイプ):130万7000円(YoY-3.0%、HoH+5.4%)
 ▼新築(小型タイプ):137万1000円(YoY+2.9%、HoH+2.5%)
 ▼中古(大型タイプ):130万円(YoY+9.2%、HoH-1.2%)
 ▼中古(標準タイプ):113万4000円(YoY+8.9%、HoH+3.1%)
 ▼中古(小型タイプ):102万8000円(YoY-0.1%、HoH-4.5%)

※上半期は1月~6月、YoYは前年同期比、HoHは前期比、中古は築10年

【調査】オフィス空室率が横ばいに転じる、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2018年8月
 ▼空室率:0.95%(MoM±0.00ポイント) ※18カ月連続低下から横ばいに転じた
 ▼募集賃料:2万8793円(MoM+329円) ※4カ月連続上昇
 ▼現空面積:5万6206坪(MoM-2435坪)
 ▼募集面積:29万2421坪(MoM-1万7541坪) 再び30万坪を下回る

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】マンション発売戸数が1993年以来の低水準、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2018年8月
 ▼発売:1502戸(YoY-28.5%、MoM-49.7%) ※8月として1993年以来の低水準
 ▼契約率:64.5%(YoY-3.7ポイント、MoM―3.3ポイント)
 ▼価格:戸あたり5360万円(YoY-7.5%)、m2あたり78万8000円(YoY-9.5%)
 ▼販売在庫数:6023戸(YoY-84戸、MoM-239戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】半年後も好況とみる投資家が8割、ARESと早大

■自社の業況@2018年6月
 ▼最近:良い75%/さほどよくない25%/悪い0%
 ▼半年後:良い73%/さほどよくない27%/悪い0%
■不動産市況@2018年6月
 ▼最近:良い89%/さほどよくない11%/悪い0%
 ▼半年後:良い83%/さほどよくない17%/悪い0%

※2018年6月に330社にアンケートを配布し、68社が回答

【調査】東京区部のオフィスビルストックは6922m2、不動研

■オフィスビルストック@2018年1月時点
 全都市計:1億2798万m2、1万511棟
  ▼三大都市計:9178万m2、6722棟
   ●東京区部:6922万m2、4904棟
   ●大阪:1617万m2、1279棟
   ●名古屋:640万m2、539棟
  ▼主要都市計:2132万m2、1924棟
  ▼地方都市計:1488万m2、1865棟
■2017年新築オフィスビル@2018年1月時点
 全都市計:146万m2、69棟
  ▼三大都市計:119万m2、53棟
   ●東京区部:84万m2、43棟
   ●大阪:14万m2、4棟
   ●名古屋:22万m2、6棟
  ▼主要都市計:20万m2、8棟
  ▼地方都市計:6万m2、8棟
■2017年取壊オフィスビル@2018年1月時点
 全都市計:94万m2、99棟
  ▼三大都市計:80万m2、78棟
   ●東京区部:67万m2、60棟
   ●大阪:9万m2、14棟
   ●名古屋:4万m2、4棟
  ▼主要都市計:8万m2、13棟
  ▼地方都市計:6万m2、8棟

※調査対象は全国87都市(三大都市、主要9都市、地方75都市)

【調査】私募ファンド市場の拡大ペースがやや加速、三井住友トラスト基礎研

■不動産私募ファンド市場規模@2018年6月末時点
 16兆9000億円(HoH+9000億円) ※拡大ペースがやや加速
  内訳:国内特化型14兆7000億円/グローバル型(国内分)2兆2000億円

※不動産私募ファンド市場規模は運用資産額ベースの推計値。HoHは前半期比

【調査】不動産倒産件数が5カ月ぶりにYoYプラス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2018年8月
 ▼件数:31件(YoY+106.66%、MoM+82.35%) ※5カ月ぶりにYoYプラス
 ▼負債総額:178億2100万円(YoY+113.55%、MoM+643.16%)

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】私募ファンド運用会社のESG取組状況、三井住友トラスト基礎研

■私募ファンド運用会社のESGを志向する投資家動向への意識の有無
 意識している64%/意識していない36%
  ▼海外資産運用なし:意識している52%/意識していない48%
  ▼海外資産運用あり:意識している76%/意識していない24%
■私募ファンド運用会社のESGを志向する投資家の増減に対する見通し
 ▼国内投資家:増える63%/増えない12%/わからない25%
 ▼海外投資家:増える76%/増えない6%/わからない18%
■私募ファンド運用会社のESGに対する具体的な取り組み状況
 ▼環境(E)
  ●物件取得・売却時の意識:はい50%/いいえ50%
  ●認証取得:はい42%/いいえ58%
  ●削減目標設定:はい22%/いいえ78%
  ●グリーンリース導入:はい12%/いいえ88%
 ▼社会(S)
  ●BCPに関する諸規則策定:はい65%/いいえ35%
  ●運用資産を通じた地域社会貢献:はい41%/いいえ59%
  ●従業員への教育・啓発活動などの実施:はい34%/いいえ66%
  ●定期的なテナント満足度調査の実施:はい26%/いいえ74%
 ▼統治(G)
  ●利益相反に関する自主ルール策定:はい92%/いいえ8%
  ●コンプライアンス遵守にかかる会議体設置:はい86%/いいえ12%

※2018年7月~8月に国内不動産を対象とした私募ファンドを組成・運用している会社109にアンケートを送付。53社から回答を得た

【調査】都心5区の空室率が4カ月連続2%台、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2018年8月
 ▼空室率:2.21%(MoM-0.18ポイント) ※4カ月連続2%台
 ▼推定成約賃料:2万1033円(MoM-111円)
■名古屋オフィス市況@2018年8月
 ▼空室率:2.46%(MoM-0.04ポイント)
 ▼推定成約賃料:1万246円(MoM+175円)
■大阪オフィス市況@2018年8月
 ▼空室率:2.10%(MoM-0.09ポイント)
 ▼推定成約賃料:9552円(MoM-16円)

※推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】YoY+2%以上の賃料上昇が継続、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2018年8月末
 ▼空室率:1.9%(YoY-0.9ポイント、MoM横ばい) ※2カ月連続1%台
 ▼賃料:3万7433円(YoY+2.4%、MoM+0.3%) ※2カ月連続YoY+2%以上

※YoYは前年同月比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額、共益費込み

【調査】東証REIT指数が小幅下落、東京海上AM

■東証REIT指数@2018年8月末
 MoM-0.89%(配当込みベースでは同-0.32%)
  ▼上旬:下落(国内の長期金利上昇や円高株安が進んだため)
  ▼中旬:小幅上昇(良好な国内オフィス市況の恩恵が確認されたことから)
  ▼下旬:方向感なく推移(公募増資の増加から需給悪化が懸念されて)
■当面の市場見通し(8月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(国内金融機関がETFを通して積極的な投資姿勢を見せるため)
  ▼賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄への買いが入りやすいと想定

※MoMは前月比。ETFは指数連動型上場投資信託

【分析】賃料の経年下落の地域差を考慮したマンション運用を、ニッセイ基礎研

東京の賃貸マンションの新規賃料は、世界主要都市と比較して安定的に上昇している。ただし、経年による賃料下落は、同じ東京都区内でも地域差が大きい。今後、築年数の経過した投資物件が増加するなか、安定的なインカムゲインを確保するためには、この経年劣化による賃料下落の地域差を考慮した不動産運用を行うことが求められる。

【調査】都心5区賃貸マンションは人口増と供給減で賃料上昇、LMC

■2017年4月から2018年4月の1年間の変化
 ▼千代田区:人口+2.6%/マンション募集戸数-4.2%
 ▼中央区:人口+4.6%/マンション募集戸数-30.2%
 ▼港区:人口+1.7%/マンション募集戸数-31.2%
 ▼新宿区:人口+1.0%/マンション募集戸数+10.6%
 ▼渋谷区:人口+1.0%/マンション募集戸数-32.5%
■2010年4月から2018年4月の8年間の変化
 ▼千代田区:人口+32.4%/マンション募集戸数-74.9%/募集坪単価+17.5%
 ▼中央区:人口+31.0%/マンション募集戸数-65.4%/募集坪単価+13.4%
 ▼港区:人口+25.2%/マンション募集戸数-80.2%/募集坪単価+20.0%
 ▼新宿区:人口+6.2%/マンション募集戸数-52.1%/募集坪単価+9.1%
 ▼渋谷区:人口+13.2%/マンション募集戸数-77.8%/募集坪単価+7.4%

【分析】都市部の小区画物流施設にビジネスチャンス、CBRE

物流業界が抱える課題を解決する一つの方法として、最終配送先付近の都市部に比較的小規模な配送拠点を設ける方法が検討されている。このような都市部に立地して小区画での利用が可能な「都市型倉庫」の現状を、首都圏を例に分析したところ、そのニーズは強く拡大基調である一方、供給は減少の一途で施設の老朽化も顕著に進んでいることがわかった。湾岸や内陸の老朽化物流施設の再生、都心部の他用途物件の物流施設への一部転用などにより、このような施設を供給すれば、物流業界の課題解決に寄与できると同時に、新たなビジネスチャンスを獲得できる可能性を秘めている。

【調査】港区のマンション募集賃料が5カ月連続の過去最高、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2018年7月末
 ▼千代田区:MoM-140円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM+35円、YoYプラス
 ▼港区:MoM+310円、YoY+2095円 ※1万9292円と5カ月連続で過去最高更新
 ▼新宿区:MoM+67円、YoYプラス
 ▼渋谷区:MoM+77円、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】首都圏物流施設の需給はおおむね均衡、一五不動産

■東京圏の物流施設賃貸市場@2018年7月
 ▼空室率:4.8%(QoQ+0.1ポイント)
 ▼新規供給:43万9000m2(QoQ-31万9000m2)
 ▼新規需要:40万8000m2(QoQ-21万4000m2) ※おおむね均衡
 ▼募集賃料:4260円(QoQ-0.9%) ※賃料が割高な臨海部の募集物件が減少
■関西圏の物流施設賃貸市場@2018年7月
 ▼空室率:11.6%(QoQ-0.7ポイント) ※3四半期連続低下
 ▼新規供給:0m2(QoQ-37万6000m2)
 ▼新規需要:3万7000m2(QoQ-31万8000m2)
 ▼募集賃料:3400円(QoQ+1.5%) ※しばらくは低位安定

※募集賃料は坪あたり月額。QoQは3カ月前比

私募REIT資産規模の拡大続く、ARES

■私募ファンド(私募REIT含む)市場@2017年12月末
 ▼資産額:12兆3014億円
  ●私募REIT:2兆4000億円(YoY+20.8%) ※拡大続く
  ●私募REIT以外:9兆9000億円(YoY+11.3%) ※2009年以降横ばい傾向
 ▼ファンド数:684
  ●私募REIT:23
  ●私募REIT以外:661
 ▼物件数:2468(YoY+24.8%)

※YoYは前年比

【調査】東京オフィス床単価が上昇、大和不動産鑑定

■Aクラスオフィスビル床単価@2018年第2四半期
 ▼東京:1万6568ドル(QoQ+382ドル)
 ▼北京:1万4700ドル(QoQ-744ドル)
 ▼上海:1万2543ドル(QoQ-960ドル)
 ▼香港:3万7888ドル(QoQ+1297ドル)
 ▼シンガポール:1万5800ドル(QoQ-306ドル)
 ▼ソウル:8543ドル(QoQ+49ドル)
 ▼ホーチミン:5260ドル(QoQ+160ドル)
 ▼マニラ:6053ドル(QoQ-19ドル)
 ▼台北:1万4739ドル(QoQ-476ドル)
 ▼バンコク:5677ドル(QoQ+248ドル)
 ▼シドニー:9348ドル(HoH+147ドル)

※床単価は共用部分を含む1m2あたりのグロス額。第1四半期は1月~3月。QoQは前四半期比、HoHは前半期比

【調査】23区の賃貸住宅空室率指数が再びMoMプラスに、タス

■賃貸住宅空室率指数@2018年6月
 ▼東京都:13.58(YoY+0.85ポイント、MoM+0.05ポイント)
  ●23区:13.09(YoY+0.63ポイント、MoM+0.02ポイント)
  ●市部:17.87(YoY+2.66ポイント、MoM+0.32ポイント)
 ▼神奈川県:16.41(YoY+0.68ポイント、MoM+0.14ポイント)
 ▼埼玉県:16.77(YoY-1.59ポイント、MoM-0.04ポイント)
 ▼千葉県:16.30(YoY-0.08ポイント、MoM-0.06ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】都心5区オフィス空室率が11年ぶりの低水準、ドイチェAM

■オフィスビル市場@2018年6月末
都心5区のオフィスビルの平均空室率は2.6%と11年ぶりの低い水準となり、平均賃料もYoY+6.6%と17四半期連続での大幅な上昇となった。国内主要都市でもオフィスの空室率は引き続き逼迫した状況が続き、札幌、福岡、大阪、名古屋いずれも過去20年間で最低水準を更新もしくはそれに近い水準だった。
■商業施設市場@2018年第2四半期
百貨店の売上高は、訪日客の観光需要や国内富裕層向けの高級品販売が好調だったため、YoY+3.6%と5四半期連続で伸びた。
■マンション市場@2018年第2四半期
分譲マンション市場では価格の高止まりで初月契約率は65%とリーマンショック以来の低水準となった。一方、賃貸マンション市場では都心3区はじめ23区全体で賃料が上昇する傾向が一層強くなっている。
■物流施設市場@2018年第1四半期
平均空室率は、大型物件が空室を残して竣工した大阪圏や名古屋圏で空室率が悪化したが、賃料は前期比横ばいだった。
■ホテル市場@2018年第1四半期
東京と大阪の稼働率はいずれも80%を上回り堅調に推移しているが、両地域とも供給の多いビジネスホテルの稼働率は概ね横ばいだった。

第1四半期は1月~3月、第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比

【分析】新設住宅着工床面積は2035年に3割減、ニッセイ基礎研

人口減少・高齢化が新規の住宅供給量に及ぼす影響を分析した。その結果、2035年の新設住宅着工床面積(全国)は、現在の7割程度の水準まで減少することがわかった。一部の都道府県では、半分以下の水準まで落ち込む可能性がある。今後の経済環境などに影響される部分があるものの、人口減少・高齢化に伴い、新築住宅市場が大幅に縮小することは免れないものと考えられる。今後、新築住宅市場の縮小や政策の後押しを受け、中古住宅流通事業や修繕・リフォーム事業に企業活動の軸をシフトする不動産・建設事業者が増えると思われる。

【予測】空室率は2019年半ばがボトム、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル市場予測@2018年第2四半期時点
 ▼2018Q3:空室率1.2%/募集賃料2万1016円(QoQ+2.1%)/
       新規供給10万8000坪/吸収需要10万500坪
 ▼2018Q4:空室率0.9%/募集賃料2万1223円(QoQ+1.0%)/
       新規供給2万8800坪/吸収需要5万900坪
 ▼2019Q1:空室率0.8%/募集賃料2万1525円(QoQ+1.4%)/
       新規供給5万9300坪/吸収需要7万1800坪
 ▼2019Q2:空室率0.7%/募集賃料2万1757円(QoQ+1.1%)/
       新規供給4万4200坪/吸収需要4万6500坪
 ▼2019Q3:空室率0.7%/募集賃料2万2122円(QoQ+1.7%)/
       新規供給5万3200坪/吸収需要5万1600坪
 ▼2019Q4:空室率0.8%/募集賃料2万2180円(QoQ+0.3%)/
       新規供給3万8500坪/吸収需要3万100坪
 ▼2020Q1:空室率1.4%/募集賃料2万2553円(QoQ+1.7%)/
       新規供給14万4300坪/吸収需要9万1600坪
 ▼2020Q2:空室率1.6%/募集賃料2万2742円(QoQ+0.8%)/
       新規供給4万8400坪/吸収需要3万7800坪

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。2018Q3は2018年第3四半期(7月~9月)の意味。QoQは前四半期比

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