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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【予測】今後10年の不動産市場を考察、CBRE

■オフィス
 従前はオフィスに従業員が合わせていたが、今後はオフィスを従業員に合わせることが主流になる。オフィス立地の分散化も進むだろう
■店舗
 グリーンコンシューマーと呼ばれる消費者の増加が、リテーラーの店舗選択に変化を促す。環境性能の高いことが店舗の付加価値となり、ブランドの出店ニーズが集まることで賃料水準の上昇にもつながるだろう
■物流
 電子商取引(EC)化率の上昇に伴い、物流施設に対するニーズが今後も拡大する。特に、女性の就業人口の増加と高齢化が食品類の宅配の増加を促す。冷蔵・冷凍倉庫の増加、場合によっては厨房設備を併設した物流施設の登場も考えられる
■ホテル
 向こう10年間でみて供給は過剰にはならないだろう。中長期的なインバウンド需要の拡大には、既存ストックのホテルでは量的にも質的にも対応しきれない
■データセンター
 AI(人口知能)、IoT(internet of things)の普及、ビッグデータの利用の拡大がデータトラフィックの急増を招き、データセンターが電気、ガスなどのような社会インフラとして重要性を高める。新規開発の期間は3年~5年程度かかるため、既存物件の転用や再利用も視野に入ってくるだろう
■投資
 ほかの金融商品に比べて相対的に高い利回りや安定した収益が期待できる不動産投資は、機関投資家による年金など長期資金の運用先として、ニーズはさらに高まると考えられる

【調査】新築マンション発売戸数はYoY-14.3%、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2019年12月
 ▼発売:6392戸(YoY-14.3%、MoM+94.1%)
 ▼契約率:61.3%(YoY+11.9ポイント、MoM+6.1ポイント)
 ▼価格:戸あたり5876万円(YoY-0.3%)、m2あたり83万9000円(YoY-2.7%)
 ▼販売在庫数:9095戸(YoY-457戸、MoM+1570戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【予測】東京グレードAオフィス賃料は2020年後半に弱含む、CBRE

■動向
 ▼オフィス:タイトな需給環境を背景に東京以外の全都市で今後も賃料は上昇
 ▼店舗:インバウンド需要取り込み成功業種を中心に出店ニーズ旺盛
 ▼物流:向こう2年間、需給バランスは三大都市圏のいずれでも逼迫した状況が続く
 ▼投資:機関投資家を中心に投資意欲は引き続き高い
■2021年末時点の賃料予測(2019年末比)
 ▼東京グレードAオフィス:-0.5% ※2020年後半は弱含むも2021年に持ち直す
 ▼路面店舗:+1.4%
 ▼首都圏大型マルチテナント型物流施設:+2.4%

※店舗は銀座ハイストリートについて記載

【調査】多くの投資家が不動産を投資対象に、三井住友トラスト基礎研

■年金基金の今後の不動産投資に対するスタンス@2019年10月~11月
 不動産投資を実行する/増やす予定である:19%(YoY+9ポイント)
 不動産投資は、検討すべき投資対象の一つとして考えている:22%(YoY-8ポイント)
 現状の不動産投資額を維持する予定である:32%(YoY+2ポイント)
 不動産投資は減らす予定である:3%(YoY+2ポイント)
 不動産投資は行っておらず、今後も行う予定はない:24%(YoY-4ポイント)
■機関投資家の今後の不動産投資に対するスタンス@2019年10月~11月
 不動産投資を実行する/増やす予定である:58%(YoY±0ポイント)
 不動産投資は、検討すべき投資対象の一つとして考えている:12%(YoY-2ポイント)
 現状の不動産投資額を維持する予定である:24%(YoY+10ポイント)
 不動産投資は減らす予定である:0%(YoY±0ポイント)
 不動産投資は行っておらず、今後も行う予定はない:6%(YoY-8ポイント)

※年金基金と機関投資家などを対象にアンケート調査を実施。回答数92(年金基金59、機関投資家33)。YoYは前年同期比

【分析】国立大学の貸し付けによる所有地活用、都市未来総研

国立大学法人法が一部改正され、2017年4月から国立大学法人が所有する土地などを無関係な第三者に貸し付けられるようにする措置が講じられた。これに伴い、従来の売却に加えて貸し付けによる土地活用の動きがみられるようになってきた。2018年には更地を駐車場用途向けに貸し付ける動きが始まり、2019年に入ると定期借地権を設定した開発事業への活用も広がりを見せている。

【調査】東京A・Bグレードとも賃料上昇続く、JLL

  • 2020/01/15

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2019年第4四半期
 ▼空室率:0.6%(YoY-0.4ポイント、QoQ-0.06ポイント) ※3四半期連続1%未満
 ▼賃料:3万9857円(YoY+4.4%、QoQ+0.8%)
■東京Bグレードオフィス賃貸市場@2019年第4四半期
 ▼空室率:0.2%(YoY-0.2ポイント、QoQ-0.1ポイント) ※7四半期連続1%未満
 ▼賃料:2万5476円(YoY+6.4%、QoQ+1.5%)

※第4四半期は10月~12月。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。YoYは前年同月比、QoQは前四半期比

【分析】2020年にYoY+7%が見込まれるアジア不動産投資市場、Colliers

アジア経済は減速しているものの、縮小してはいない。インドや中国南部では急成長を続ける都市もある。オフィス賃貸市場は地域によって状況が異なる。シンガポール、マニラ、バンガロールの賃料は今後3年~5年間、安定的に上昇するだろう。逆に香港や上海はトップロケーションであり続けるが、賃料は押し下げられる見込みだ。アジア主要都市での投資活動は、不透明な状況のなかで2019年は堅調だった。2020年は投資総額が前年比+7%と増えると予測している。シンガポール、東京、バンガロールのオフィス資産は依然として投資妙味がある。シンガポールと東京では一部のホテルやリテール資産も注目されている。中国、韓国、インドの物流施設やデータセンターは高いリターンが見込まれる。ただし、これらへの投資には相応の専門知識が必要だ。

【調査】空室率は2か月連続低下で0.5%台に、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2019年12月
 ▼空室率:0.59%(MoM-0.09ポイント) ※2018年3月以来の0.5%台
 ▼募集賃料:3万1293円(MoM+116円) ※5カ月連続上昇
 ▼現空面積:3万9831坪(MoM-4940坪) ※9か月ぶりに4万坪未満
 ▼募集面積:20万5753坪(MoM-2382坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】東京オフィス空室率が2カ月連続上昇、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2019年12月
 ▼空室率:1.80%(MoM+0.03ポイント) ※2カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:2万2418円(MoM+179円)
■名古屋2区オフィス市況@2019年12月
 ▼空室率:1.40%(MoM-0.07ポイント) ※12カ月連続1%台
 ▼推定成約賃料:1万1195円(MoM-35円) ※2カ月連続低下
■大阪4区オフィス市況@2019年12月
 ▼空室率:1.40%(MoM+0.07ポイント) ※3カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万338円(MoM+145円) ※3カ月連続1万円台

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】不動産業倒産は件数・負債額とも3年連続減少、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2019年
 ▼件数:251件(YoY-2.33%) ※3年連続減少
 ▼負債総額:614億4300万円(YoY-28.63%) ※3年連続減少

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年比

【調査】倒産件数が4カ月ぶりにYoYマイナス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2019年12月
 ▼件数:23件(YoY-23.33%、MoM+4.54%) ※4カ月ぶりにYoYマイナス
 ▼負債総額:45億9700万円(YoY+26.11%、MoM+4.19%) ※2カ月連続YoYプラス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】アジア太平洋市場に対し投資家はより慎重に、PwCとULI

世界金融危機から10年以上が経過した現在、アジア太平洋地域の不動産は引き続き良好なリターンを生み出している。だが、現行のサイクルの終わりに向かって時計が進むなか、投資家の戦略に慎重さの度合いが増している。市場がビークに近いのか、あるはピークを越えたのかについて明確なコンセンサスはない。にも関わらず、こうした状況が生まれている原因の一つには、アジア太平洋地域の市場が均質でないことがある。シンガポールのあるデベロッパーが述べたように「市場の下降リスクは大幅に高まったが、その状況は市場によって異なっている」。加えて、アジア太平洋地域の市場や部門はそれぞれ独自のサイクルの中で異なる段階であることが多い。例えば、シンガポールは3年ほど前に底入れした景気不振からようやく回復したところだが、ほかの市場では6年以上も同じ景気の波に乗り続けているところもある。

【調査】都市5区マンション賃料はQoQ+2%、サヴィルズ

■賃貸住宅募集賃料@2019年第4四半期
 ▼東京23区:4044円(YoY+5.8%、QoQ横ばい)
 ▼都心5区:4842円(YoY+6.2%、QoQ+2.0%)

※賃料はミッドマーケットの1m2あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】A・Bビルとも賃料上昇続く、サヴィルズ

■都心5区グレードAオフィス市場@2020年第4四半期
 ▼成約賃料:3万7373円(YoY+8.0%、QoQ+2.7%)
 ▼空室率:0.2%(YoY-0.3ポイント、QoQ±0.0ポイント)
■都心5区大規模グレードBオフィス市場@2020年第4四半期
 ▼成約賃料:2万8178円(YoY+6.8%、QoQ+1.0%)
 ▼空室率:0.1%(YoY-0.5ポイント、QoQ-0.1ポイント)

※成約賃料は坪あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】東証REIT指数の下落続く、東京海上AM

■東証REIT指数@2019年12月末
 MoM-3.34%(配当込みベースではMoM-2.92%)
  ▼上旬:下落(今後の需給環境の悪化が懸念されたことなどを受けて)
  ▼中旬:続落(長期金利の上昇が継続したため)
  ▼下旬:反発上昇(相場下落で割安感が高まったことなどから買い戻しが入る)
■当面の市場見通し(2020年1月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(低い長期金利の継続で良好な需給環境が期待できるため)
  ▼今後も賃料上昇が期待できるセクターや、物件取得による分配金の成長が見込めるセクターの銘柄への買いが入りやすいと予想

※MoMは前月比

【調査】2020年末の東京23区オフィスストックは1296万坪、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィスストック@2020年末
 ▼賃貸面積:1296万坪(中小規模ビル607万坪/大規模ビル689万坪)
 ▼棟数:9293棟(中小規模ビル8538棟/大規模ビル755棟)
 ▼平均築年数:31.6年(中小規模ビル32.3年/大規模ビル23.6年)
■大阪市オフィスストック@2020年末
 ▼賃貸面積:278万坪(中小規模ビル139万坪/大規模ビル139万坪)
 ▼棟数:1714棟(中小規模ビル1526棟/大規模ビル188棟)
 ▼平均築年数:32.8年(中小規模ビル33.3年/大規模ビル29.2年)

※2019年12月に調査。大規模ビルは延べ床面積5000坪以上、中小規模ビルは同300坪以上5000坪未満。平均築年数は賃貸面積ベース

【調査】オフィス賃料上昇が6年持続、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2019年12月
 1.55%(YoY-0.33ポイント、MoM-0.01ポイント) ※成約・解約とも大きな動きなし
  ▼新築ビル:4.82%(YoY+1.75ポイント、MoM-0.04ポイント)
  ▼既存ビル:1.49%(YoY-0.36ポイント、MoM±0.00ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2019年12月
 2万2206円(YoY+1319円、MoM+140円) ※72カ月連続上昇
  ▼新築ビル:2万8870円(YoY-934円、MoM±0円)
  ▼既存ビル:2万2021円(YoY+1417円、MoM+136円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】SOSiLA物流リート投資法人が上場、東証

■東証REIT指数@2019年12月末時点
  2145.49(MoM-74.25ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2019年12月
  11回132億円(累計買い入れ額5580億円)
■各投資法人の動向@2019年12月
  野村不動産マスターファンド投資法人、投資法人みらいが公募増資を発表
  SOSiLA物流リート投資法人が12月10日に上場

※MoMは前月比

【予測】今後4年の23区へのオフィス供給量は年平均14万8000坪、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス新規供給量予測@2019年12月
 2020年:26万1000坪/2021年:10万5000坪/2022年:9万5000坪/
 2023年:12万9000坪 ※年平均14万8000坪は過去10年平均(17万2000坪)未満
■大阪市オフィス新規供給量予測@2019年12月
 2020年:6000坪/2021年:6000坪/2022年:5万2000坪/2023年: 0坪
 ※年平均1万6000坪は過去10年平均(2万2000坪)未満

※対象は延べ床面積3000坪以上でオフィスが主用途のビル(原則、自社ビルを除く)

【調査】千代田区と渋谷区でマンション募集賃料が過去最高、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2019年11月末
 ▼千代田区:1万8325円(MoM+1220円、YoY+1704円) ※集計開始以来最高値
 ▼中央区:MoM+177円、YoYプラス
 ▼港区:MoM+325円、YoYプラス
 ▼新宿区:MoM-67円、YoYプラス
 ▼渋谷区:1万8473円(MoM+332円、YoYプラス) ※集計開始以来最高値

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】フレキシブルな働き方による生産性の向上、ザイマックス不動産総研

現在、都心部のオフィス需給は全国的にひっ迫し、十分な質と面積のオフィスを確保することが難しくなる一方、フレキシブルオフィスサービス市場は急速に拡大し、働く場所の柔軟性を高めるプラットフォームの役割を担い始めている。そうした状況を鑑みても、通勤負担の重い都心オフィスしか選べない働き方は不合理であり、立地・タイプともに多様なワークプレイスを選択できるフレキシブルな働き方に移行することが、「働いてもらい方改革」を生産性向上というゴールに帰結させる近道となると考えられる。

【調査】オフィス価格指数が落ち着いた上昇に、国交省

■不動産価格指数(住宅総合)@2019年9月
 113.2(YoY+1.7%)
  ▼タイプ別:住宅地100.8(YoY-0.6%)/戸建て住宅101.2(YoY-2.1%)/
        マンション(区分所有)147.0(YoY+5.7%)
■不動産価格指数(商業用不動産総合)@2019年第3四半期
 124.5(YoY+0.2%)
  ▼建物付き土地総合:135.7(YoY+2.1%)
   ●タイプ別:店舗146.2(YoY+5.3%)/オフィス148.7(YoY+3.5%)/
         倉庫113.6(YoY-5.2%)/工場104.2(YoY+8.9%)/
         マンション・アパート(一棟)132.2(YoY-2.7%)
  ▼土地総合:102.5(YoY-0.9%)
   ●タイプ別:商業地100.8(YoY-3.9%)/工業地104.6(YoY+3.2%)

※YoYは前年同月比。第3四半期は7月~9月

【調査】大阪の投資総合収益率は15%超が続く、不動研

■都心5区オフィス投資総合収益率@2019年6月末
 10.03%(HoH-0.05ポイント)
  ▼インカム収益率:4.91%(HoH+0.06ポイント)
  ▼キャピタル収益率:5.12%(HoH-0.11ポイント)
■大阪市オフィス投資総合収益率@2019年6月末
 15.37%(HoH+0.27ポイント)
  ▼インカム収益率:6.82%(HoH+0.07ポイント) ※3半期連続HoHプラス
  ▼キャピタル収益率:8.56%(HoH+0.12ポイント) ※2半期連続HoHプラス

※HoHは6カ月前比

【分析】流山市や世田谷区などで子育て世帯が増加、都市未来総研

東京圏(1都3県)の都市部(都区部および市)について、出生による自然増加に加え、直近の社会増減(転出入)から、子育て世帯が転入超になっているエリアを探った。この結果、東京圏と市部の約7割の自治体で年少人口が減少している。転入超過あるいは出生による増加エリアは流山市、世田谷区、品川区などで、特に中央区や千代田区で高い増加率を示している。

【調査】東京都で賃貸住宅の空室率指数の低下続く、タス

■賃貸住宅空室率指数@2019年10月
 ▼東京都:12.82(YoY-0.62ポイント、MoM-0.11ポイント)
  ●23区:12.69(YoY-0.19ポイント、MoM-0.11ポイント)
  ●市部:13.48(YoY-4.23ポイント、MoM-0.39ポイント)
 ▼神奈川県:16.55(YoY±0.00ポイント、MoM+0.02ポイント)
 ▼埼玉県:15.90(YoY-0.72ポイント、MoM-0.21ポイント)
 ▼千葉県:16.44(YoY+0.21ポイント、MoM-0.05ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】2019年度上期の国内不動産取引総額は前年同期比で微減、都市未来総研

2019年度上期(2019年4月~9月)に公表された、主に法人による国内不動産の売買取引総額は前年同期比-2.0%の1兆7242億円だった。2018年度下期が同-38.5%と大幅な減少だったのに対し、今期は微減にとどまっている。今期の売買総件数は同+1.1%の375件で、こちらは2018年度下期の減少から、増加に転じた。

【分析】WeWorkの赤字の原因を分析、ニッセイ基礎研

WeWorkの事業収益性について分析した。既存スペースの運営費用と新規スペースの拡大費用が高額であること、開設から間もない拠点が多く収益化に時間が必要であることが、WeWorkの赤字の要因であることを確認できた。事業収支の改善には会員数の増加とともに大幅な費用削減が必要となる。もっとも、費用削減によってWeWorkの提供するコミュニティ・プラットフォーム機能や快適で生産性を高めるオフィス空間の提供が困難となれば、他社との差別化が難しくなるだけでなく、WeWorkのコーポレートアイデンティティやテック企業としての企業価値も失われてしまう。WeWorkは収支の改善、会員への付加価値の提供、ブランド価値の維持など、難しいかじ取りが求められている。

【分析】商業施設の今後を考察、ザイマックス不動産総研

日本は米国ほどオーバーストアの状況ではないため、商業施設が次々と閉鎖されるような事態は考えにくい。今までも、そしてこれからも商業施設自体は世の中に必要な不動産であり続けることには間違いないが、今後は加速する時代や社会の変化により、選別・淘汰が進むだろう。顧客に支持され、選ばれる商業施設であり続けるためには、時代の変化や顧客ニーズに敏感であり、商業施設が単に箱としての不動産ではなく、しっかりした管理や柔軟なオペレーション、テナントミックスなど、総合的なマネジメント力がますます重要な時代になっていくだろう。

【調査】首都圏住宅価格指数がYoYプラスに、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2019年10月
 首都圏総合:91.81(YoY+1.13%、MoM+0.62%) ※MoMが一進一退
  ▼東京都:101.70(YoY+1.92%、MoM+1.18%) ※MoMが一進一退
  ▼神奈川県:85.93(YoY-0.15%、MoM+0.43%) ※MoMが一進一退
  ▼千葉県:70.65(YoY+2.18%、MoM+0.56%)
  ▼埼玉県:71.45(YoY-2.56%、MoM-3.08%) ※MoMが一進一退

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】都下マンション賃料がQoQマイナスに、アットホームと三井住友トラスト基礎研

■マンション賃料インデックス@2019年第3四半期
 ▼東京23区:112.75(YoY+5.07ポイント、QoQ+1.61ポイント) ※9四半期連続QoQプラス
 ▼東京都下:100.33(YoY+1.67ポイント、QoQ-0.55ポイント)
 ▼横浜・川崎市:104.22(YoY+1.95ポイント、QoQ+0.35ポイント)
 ▼千葉西部:103.29(YoY+2.54ポイント、QoQ+0.42ポイント)
 ▼埼玉東南部:102.96(YoY+1.89ポイント、QoQ-0.38ポイント)

※2009年第1四半期を100とした相対値。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

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