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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。

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レポート一覧

【分析】為替ヘッジ後の期待利回りは欧州>日本>北米、ニッセイ基礎研

日本から海外の不動産へ投資するアウトバウンド投資が増加している。アウトバウンド投資を行う場合に頭を悩ますのが為替変動リスクだ。為替変動リスクは、為替ヘッジを行うことで抑制できる。為替ヘッジを行った場合の主要先進国の不動産期待利回りを比較すると、現時点では欧州>日本>北米・豪州>アジアの順となっている。もちろん、利回り水準だけでは投資対象としての優劣は判断できないが、為替変動リスクを除いた後の期待利回りをきちんと把握しておくことは重要と考えられるだろう。

【調査】上半期首都圏投資用マンション供給は5割増、不動産経済研

■首都圏投資用マンション供給@2018年上半期
 ▼物件数:93(YoY+55.0%)
 ▼戸数:4623(YoY+43.5%)
■首都圏投資用マンション平均価格@2018年上半期
 ▼戸あたり:3088万円(YoY+9.3%)
 ▼m2あたり:116万2000円(YoY+3.8%)

※上半期は1月~6月、YoYは前年同期比

【調査】東京Aクラスオフィス床単価が上昇、大和不動産鑑定

■東京都心部オフィスビル坪単価@2018年第2四半期
 ▼Aクラスビル:892万円(YoY+5.6%、QoQ+6.7%)
 ▼Bクラスビル:418万円(YoY+8.0%、QoQ+4.2%)
 ▼Cクラスビル:263万円(YoY-6.1%、QoQ-2.6%)

※第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】Aクラス賃料がリーマンショック後最高に、三幸エステートとニッセイ基礎研

■東京都心部Aクラスビル市場@2018年第2四半期
 ▼成約賃料指標:3万6952円(QoQ+1939円) ※リーマンショック後の最高値
 ▼空室率:1.2%(QoQ-0.6ポイント)
■東京都心部Bクラスビル市場@2018年第2四半期
 ▼成約賃料指標:2万732円(QoQ+688円) ※2期連続上昇
 ▼空室率:0.9%(QoQ-0.1ポイント)
■東京都心部Cクラスビル市場@2018年第2四半期
 ▼成約賃料指標:1万5919円(QoQ-293円) ※1万6000円前後で横ばい傾向
 ▼空室率:1.1%(QoQ-0.3ポイント)

※成約賃料指標は坪あたり月額(共益費除く)。第2四半期は4月~6月。QoQは前期比

【調査】大阪Aグレード空室率が1%未満に、JLL

■大阪Aグレードオフィス賃貸市場@2018年第2四半期末
 ▼空室率:0.8%(YoY-1.9ポイント、QoQ-0.2ポイント) ※2007年末以来初の1%未満
 ▼賃料:1万9875円(YoY+10.0%、QoQ+3.1%) ※16四半期連続上昇
 ▼プロパティ クロック:「賃料上昇の加速」フェーズ
■大阪Aグレードオフィス売買市場@2018年第1四半期末
 ▼価格:YoY+20.2ポイント、QoQ+3.8ポイント ※19四半期連続上昇

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】23区オフィス空室率の低下続く、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス稼働状況@2018年第2四半期
 ▼空室率:2.28%(QoQ-0.23ポイント)
 ▼空室:面積増加18万4000坪/面積減少21万2000坪/消化率42.8%
■賃料インデックス@2018年第2四半期
 ▼新規成約:113(QoQ+4ポイント) ※賃料値上げの動き
  ●新規成約賃料ID:+22(QoQ+7ポイント) ※13四半期連続プラス圏
 ▼支払(新規と継続の両方を含む):91(QoQ+1ポイント)
■フリーレント付与月数@2018年第2四半期
 全契約平均1.7カ月(QoQ±0.0カ月)/ありのみ平均3.1カ月(QoQ-0.1カ月)

※第2四半期は4月~6月。QoQは前期比

【調査】首都圏物流施設が需要好調で空室率低下、CBRE

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場@2018年第2四半期
 ▼空室率:5.3%(YoY+0.2ポイント、QoQ-1.6ポイント) ※需要が供給を大幅超過
  ●東京湾岸:2.8%(YoY-2.7ポイント、QoQ±0.0ポイント)
  ●外環道:2.3%(YoY-2.7ポイント、QoQ-0.2ポイント)
  ●国道16号:1.8%(YoY-0.1ポイント、QoQ-2.6ポイント)
  ●圏央道:18.1%(YoY+2.6ポイント、QoQ-0.8ポイント)
 ▼実質賃料指数:4120円(YoY+110円、QoQ+40円)
  ●東京湾岸:6610円(YoY+280円、QoQ±0円)
  ●外環道:4800円(YoY+140円、QoQ+80円)
  ●国道16号:4080円(YoY+100円、QoQ+30円)
  ●圏央道:3270円(YoY+50円、QoQ±0円)
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場@2018年第2四半期
 ▼空室率:17.5%(YoY-0.9ポイント、QoQ-3.7ポイント)
 ▼実質賃料指数:3480円(YoY-120円、QoQ±0円)
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場@2018年第2四半期
 ▼空室率:8.6%(YoY-9.4ポイント、QoQ-2.0ポイント)
 ▼実質賃料指数:3540円(YoY+10円、QoQ+10円)

※実質賃料指数は坪あたり月額。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】首都圏住宅価格指数は3カ月連続MoMプラス、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2018年5月
 首都圏総合:90.61(YoY+1.26%、MoM+0.10%) ※3カ月連続MoMプラス
  ▼東京都:98.74(YoY+1.03%、MoM+0.07%) ※3カ月連続MoMプラス
  ▼神奈川県:86.24(YoY+1.09%、MoM+0.06%) ※3カ月連続MoMプラス
  ▼千葉県:71.28(YoY+1.58%、MoM-0.17%) ※4カ月連続MoMマイナス
  ▼埼玉県:74.83(YoY+3.15%、MoM+0.59%) ※2カ月連続のMoMプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】23区の賃貸住宅空室率指数がMoMマイナス、タス

■賃貸住宅空室率指数@2018年5月
 ▼東京都:13.53(YoY+0.93ポイント、MoM±0.00ポイント)
  ●23区:13.07(YoY+0.76ポイント、MoM-0.02ポイント)
  ●市部:17.55(YoY+2.38ポイント、MoM+0.10ポイント)
 ▼神奈川県:16.27(YoY+0.47ポイント、MoM+0.03ポイント)
 ▼埼玉県:16.81(YoY-1.53ポイント、MoM+0.10ポイント)
 ▼千葉県:16.36(YoY+0.06ポイント、MoM+0.16ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】港区のマンション募集賃料が4カ月連続の過去最高、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2018年5月末
 ▼千代田区:MoM+283円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM-52円、YoYプラス
 ▼港区:MoM+21円、YoY+1923円 ※1万8982円と4カ月連続で過去最高更新
 ▼新宿区:MoM横ばい、YoYプラス
 ▼渋谷区:MoM+342円、YoYマイナス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】REIT市場が20兆円の大台突破、ARES

■REIT市場(上場+私募)@2018年6月末
 ▼保有不動産総額:20兆1114億円(上場17兆3299億円/私募2兆7815億円)
  ●オフィス:8兆6873億円(上場7兆4085億円/私募1兆2788億円)
  ●商業施設:3兆5446億円(上場3兆1916億円/私募3530億円)
  ●住宅:3兆2034億円(上場2兆6599億円/私募5435億円)
  ●物流施設:2兆9975億円(上場2兆5402億円/私募4573億円)
  ●その他:1兆6784億円(上場1兆5296億円/私募1488億円)
   ※上場の内訳:ホテル1兆2353億円/ヘルスケア施設1231億円/それ以外1712億円
 ▼投資法人数:87(上場59/私募28)
 ▼物件総数:4443(上場3758/私募685)

※REITは不動産投資信託の意味。保有不動産総額は取得価格ベース

【分析】ネット通販拡大で物流施設の需要に変化も、ニッセイ基礎研

REIT(不動産投資信託)などの不動産投資家が投資対象とする高機能な大規模物流施設はインターネット通販の貨物を扱う配送センターとして利用されることが多い。このため、物流施設投資の見通しを立てるにあたり、ネット通販の現状を把握することは必須といえる。ネット通販市場は、利用率の上昇と支出額が多いミドル・シニア層の拡大に支えられ、今後も成長は続けると思われる。ただし、ラストワンマイルを支える宅配便における深刻な人手不足などが阻害要因となり、市場の成長スピードが鈍化することも懸念される。さらにネット通販の拡大によって物流施設に求められる条件も変化している。例えばネットスーパーの市場拡大に伴って最終消費者に直接貨物を運ぶ配送センターが増え、消費地の近くに立地する中小規模で温度管理が可能な物流施設へのニーズが高まる可能性がある。これまで以上に設備や立地条件で物流施設ごとの需給格差が拡大する可能性があると思われる。

【予測】札幌・名古屋・福岡のホテルが2020年に7000室不足、CBRE

■ホテル新規供給客室数の既存客室数比@2017年~2020年
 ▼札幌:18%
 ▼名古屋:31%
 ▼福岡:30%
■ホテル客室数の需要に対する過不足@2020年
 ▼札幌:-3500室
 ▼名古屋:-2100室
 ▼福岡:-1400室

【調査】2017年度マンション供給は前年度比+2.8%、不動産経済研

■マンション供給実績戸数@2017年度(有効回答97社)
 6万9057戸(YoY+2.8%)
■マンション供給計画戸数@2018年度(有効回答86社)
 6万7487戸(YoY+3.3%)
■企業別マンション供給戸数ランキング@2017年度
 1位:住友不動産(2017年度実績5865戸、2018年度計画5800戸)
 1位:野村不動産(2017年度実績5865戸、2018年度計画5400戸)
 3位:三菱地所レジデンス(2017年度実績3938戸、2018年度計画4200戸)

※2018年5月~6月にマンションの主要企業にアンケートを実施。105社が回答。年度は4月~3月、YoYは前年度比

【調査】透明度ランキングで日本は14位、JLL

■国・地域別透明度ランキング@2018年
 ▼透明度「高」グループ:1位英国/2位オーストラリア/3位米国
 ▼透明度「中高」グループ:12位シンガポール/13位香港/14位日本
 ▼透明度「中」グループ:33位中国/34位タイ/35位インド
 ▼透明度「中低」グループ:61位ベトナム/62位バーレーン/63位モロッコ
 ▼透明度「低」グループ:81位レバノン/82位オマーン/83位チュニジア
■都市別透明度ランキング@2018年
 1位ロンドン/2位ロサンゼルス/3位シドニー

【調査】不動産価格指数の上昇続く、国交省

■不動産価格指数(住宅総合)@2018年4月
 112.9(YoY+2.3%)
 ▼タイプ別内訳
  住宅地100.3(YoY-0.6%)/戸建て住宅101.8(YoY+0.9%)/
  マンション(区分所有)141.6(YoY+4.4%)
 ▼都市圏別内訳
  南関東圏116.3(YoY+3.7%)/名古屋圏104.8(YoY+2.6%)/
  京阪神圏116.7(YoY+5.4%)

※YoYは前年同月比

【調査】鹿島系などの運用開始で私募REITが28投資法人に、ARES

■私募REIT市場@2018年6月末
 ▼投資法人数:28(YoY+6、QoQ+2)
 ▼資産総額:2兆7815億円(YoY+24.3%、QoQ+4.9%)
  ●内訳:オフィス46.0%/住宅19.5%/商業施設12.7%/物流施設16.4%/その他5.3%
 ▼物件総数:685(YoY+151、QoQ+30)
 ▼出資総額:1兆6799億円(YoY+23.7%、QoQ+3.3%)
   内訳:年金19.6%/中央金融法人26.6%/地域金融機関38.7%/事業会社など15.2%

※REITは不動産投資信託の意味。資産総額は保有物件の取得価格合計。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前期(3カ月前)比

【分析】消費税引き上げの影響を考察、都市未来総研

2018年6月15日に閣議決定された基本方針に2019年10月の消費税率引き上げか明記されるなど、消費税引き上げが現実味を帯びてきた。そこで住宅市場などにどの程度影響するかを考察した。前回2014年4月の引き上げで影響が見られた住宅・土地関連指標について東京圏を対象にその影響を整理し、そのうえで2014年前後と現在の市況を照らし合わせてみた。この結果、今回の税率引き上げが前回の3%より小さい2%であることもあり、各指標の変動率は前回より小さくなると思われる。

【調査】三大都市ともオフィス需要堅調、CBRE

■東京オフィス空室率@2018年第2四半期
 ▼グレードA:1.4%(YoY-2.3ポイント、QoQ-0.9ポイント)
 ▼グレードAマイナス:1.1%(YoY-0.8ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼グレードB:0.9%(YoY-0.8ポイント、QoQ-0.3ポイント)
 ▼オールグレード23区:1.1%(YoY-1.1ポイント、QoQ-0.3ポイント)
 ▼オールグレード主要5区:1.0%(YoY-1.1ポイント、QoQ-0.3ポイント)
■東京オフィス坪あたり想定成約賃料@2018年第2四半期
 ▼グレードA:3万6550円(YoY+0.7%、QoQ+0.1%)
 ▼グレードAマイナス:2万5500円(YoY+2.8%、QoQ+1.0%)
 ▼グレードB:2万1800円(YoY+3.8%、QoQ+1.2%)
■大阪オフィス空室率@2018年第2四半期
 ▼グレードA:0.2%(YoY-0.3ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼グレードB:1.6%(YoY-1.0ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼オールグレード:1.9%(YoY-1.0ポイント、QoQ±0.0ポイント)
■大阪オフィス坪あたり想定成約賃料@2018年第2四半期
 ▼グレードA:2万3050円(YoY+7.7%、QoQ+1.8%)
 ▼グレードB:1万2800円(YoY+6.7%、QoQ+2.0%)
■名古屋オフィス空室率@2018年第2四半期
 ▼グレードA:0.9%(YoY-3.7ポイント、QoQ-0.8ポイント)
 ▼グレードB:1.3%(YoY-1.2ポイント、QoQ-0.5ポイント)
 ▼オールグレード:1.4%(YoY-2.0ポイント、QoQ-0.6ポイント)
■名古屋オフィス坪あたり想定成約賃料@2018年第2四半期
 ▼グレードA:2万5250円(YoY+4.3%、QoQ+0.6%)
 ▼グレードB:1万2750円(YoY+3.2%、QoQ+0.4%)

※第2四半期は4月~6月。想定成約賃料は坪あたり月額。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】都心5区グレードAオフィスの賃料上昇も伸びは鈍化、C&W

■都心5区グレードAオフィス市場@2018年第2四半期
 ▼募集賃料(平方フィートあたり):1016円(YoY+0.5%)
 ▼空室率:2.48%(YoY-1.27ポイント)
 ▼予定新規供給:10万1000坪

※第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。募集賃料は平方フィートあたり月額

【分析】新法に基づき民泊の収益性を評価、TMAX

住宅宿泊事業法(民泊新法)が6月15日に施行され、民泊新法に基づく全国届出件数は3728件、受理済み2210件(観光庁公表)でスタートした。そこで、新法の下で事業を行うことを想定し、事業キャッシュフローを試算して評価を行った。具体的には新宿区の戸建て住宅を想定した。この結果、積算価格2900万円に対し、収益価格は180日の営業上限があることなどから2400万円と、都心部でも収益性は高くないという評価となった。なお、残りの日数のうち4カ月をマンスリー賃貸できれば、収益価格は3400万円程度に向上する。いずれにせよ、市場が未成熟な民泊不動産については事業の多様性を見極め、デューデリジェンスに基づいた評価を行う必要があるといえるだろう。

【調査】募集期間と賃料の関係、ザイマックス不動産総研

■募集期間中の賃料変化@2012年~2017年
 値下げ12.8%/変更なし82.6%/値上げ4.6%
  ▼募集期間5カ月以内@2012年~2017年
   値下げ4.6%/変更なし93.9%/値上げ2.0%
  ▼募集期間5カ月超@2012年~2017年
   値下げ23.2%/変更なし69.2%/値上げ7.7%

【分析】人手不足を反映した企業不動産の利活用、都市未来総研

企業の人手不足への対応の動きは、保有または賃借する不動産の利活用のあり方にも反映される。生産性向上に資する新たな施設展開や、事業効率化を狙った立地戦略見直し、人材確保に向けた就業環境整備などだ。具体的には、食品スーパーにおける店舗作業省力化のための食品加工センターの新設・拡張、機械メーカーの国内工場における生産自動化とこれに伴う国内生産比率上昇、衣料品メーカー4社の共同物流センター新設と体制構築、保育所併設や自宅近接のサテライトオフィス設置、人材確保をめざした利便性の高いエリアへの本社や研究開発施設の移転・新設といった動きが起きている。

【調査】オフィス賃貸コストトップは香港、CBRE

■プライムオフィス賃貸コストランキング@2018年第1四半期
 1位:香港(セントラル)306.57ドル
 2位:ロンドン(ウエストエンド)235.01ドル
 3位:北京(金融街)200.91ドル
 4位:香港(九龍)189.56ドル
 5位:北京(CBD)189.44ドル
 8位:東京(丸の内・大手町)171.49ドル ※円建てでYoY横ばい
■プライムオフィス賃貸コスト上昇率ランキング@2018年第1四半期
 1位:ダーバン/南アフリカYoY+21.4%
 2位:バンコク/タイYoY+16.9%
 3位:マルセイユ/フランスYoY+16.7%
■プライムオフィス賃貸コスト下落率ランキング@2018年第1四半期
 1位:ドバイ/アラブ首長国連邦YoY-15.4%
 2位:上海(浦西)/中国YoY-12.8%
 3位:ニューヨーク(マンハッタン ミッドタウン)/米国YoY-9.4%

※賃貸コストは共益費・税込みの1平方フィートあたり年額。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比

【調査】マンション発売戸数が3カ月ぶりにYoYプラス、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2018年6月
 ▼発売:2659戸(YoY+16.4%、MoM+8.0%) ※3カ月ぶりのYoYプラス
 ▼契約率:66.0%(YoY-1.2ポイント、MoM+3.8ポイント)
 ▼価格:戸あたり6244万円(YoY+10.7%)、m2あたり92万8000円(YoY+10.5%)
 ▼販売在庫数:6368戸(YoY+158戸、MoM-9戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】不動産投資市場は依然として高水準、JLL

■日本の商業用不動産投資額(速報値)
 ▼2018年上半期:2兆2330億円(YoY+2%)、206億ドル(YoY+5%)
 ▼2018年第2四半期:7718億円(YoY-15%)、71億ドル(YoY-14%)

※上半期は1月~6月、第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比

【分析】人口動態が不動産に与える影響、サヴィルズ

東京都の人口は2000年以降に約170万人増え、近い将来も増加すると予測されている。都心部には住宅やオフィスが集中し、両方の需要を満たすために商業地域で複合施設開発が増えるだろう。一方、周辺部は手頃な価格の住宅の需要が高まれば、人口が増える可能性がある。外国人の人口については、その増加が日本の過疎化を相殺して国内労働力を補完している。このうち高額な派遣外国人は、かつて金融セクターがそうだったようにITセクターが将来、これを引き付ける可能性がある。アセット別では、高級住宅や学生住宅などオルタナティブアセットの人気が高まっている。

【調査】都心5区大規模オフィス空室率が1%未満に、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2018年6月
 ▼空室率:0.96%(MoM-0.10ポイント) ※4カ月連続で調査開始以来最低を更新
 ▼募集賃料:2万8239円(MoM+31円) ※緩やかな上昇傾向続く
 ▼現空面積:5万3951坪(MoM-5558坪)
 ▼募集面積:30万6196坪(MoM-2642坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】アジア太平洋でコワーキングスペースとサービスオフィスが急成長、JLL

■アジア太平洋地域フレキシブルスペース市場@2017年
 ▼大手事業者数:103
 ▼ストック(賃貸可能面積):126万3000m2 ※2014年からの年平均成長率35.7%

※フレキシブルスペースにはコワーキングスペースとサービスオフィスが含まれる。調査対象はアジア太平洋地域の主要12都市

【調査】不動産業倒産件数が過去20年で最少、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2018年上半期
 ▼件数:135件(YoY-8.78%、HoH+3.05%) ※過去20年で最少
 ▼負債総額:522億3900万円(YoY-24.17%、HoH-26.57%) ※2年連続YoYマイナス

※集計対象は負債額1000万円以上。上半期は1月~6月。YoYは前年同期比、HoHは前期比

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