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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】不動産投資市場の波及効果、ARESと三井住友トラスト基礎研

■不動産証券化・投資市場規模@2017
 32兆6000億円
■不動産証券化・投資市場の日本経済全体への波及効果@2017
 ▼生産誘発額(売上高):6兆6000億円 ※2001年~2017年累計71兆9000億円
 ▼生産誘発額(付加価値):3兆5000億円 ※GDPシェア0.65%
 ▼雇用効果:37万6000人

【調査】名古屋の空室率が10カ月ぶりに上昇、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2018年10月
 ▼空室率:2.06%(MoM-0.06ポイント) ※6カ月連続2%台
 ▼推定成約賃料:2万842円(MoM-325円)
■名古屋オフィス市況@2018年10月
 ▼空室率:2.46%(MoM+0.11ポイント) ※10カ月ぶりにMoMプラス
 ▼推定成約賃料:1万104円(MoM-269円)
■大阪オフィス市況@2018年10月
 ▼空室率:1.90%(MoM-0.02ポイント) ※2カ月連続1%台
 ▼推定成約賃料:1万2円(MoM+414円)

※推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】オフィス空室率が最低値更新、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2018年10月
 ▼空室率:0.73%(MoM-0.16ポイント) ※2カ月連続統計開始来最低値更新
 ▼募集賃料:2万9036円(MoM+285円) ※2009年6月以来の2万9000円台
 ▼現空面積:4万2077坪(MoM-1万1067坪) ※統計開始来初の5万坪未満
 ▼募集面積:31万773坪(MoM+1万3503坪) ※3カ月ぶりに30万坪台

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】マンション発売戸数は2カ月連続YoYプラスも低水準、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2018年10月
 ▼発売:2895戸(YoY+2.8%、MoM-14.1%) ※2カ月連続YoYプラス
 ▼契約率:67.5%(YoY+6.8ポイント、MoM+1.0ポイント)
 ▼価格:戸あたり5946万円(YoY+6.4%)、m2あたり88万9000円(YoY+9.6%)
 ▼販売在庫数:6037戸(YoY-85戸、MoM-13戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】オフィス賃料収入はしばらく増加の見込み、都市未来総研

都心5区ではオフィスビルの新規供給が比較的多いものの、空室率は3%未満と2007年~2008年ごろのファンドバブル時を下回っている。賃借需要が強く、需給が非常に逼迫したことを受け、募集賃料の上昇が目立ってきた。賃貸オフィスビルの実際の賃料収入は新規入居テナントと既存テナントの両方の賃料によって変動し、前者はその時点の募集賃料に近い条件で入居すると考えられるが、後者は賃料改定までタイムラグがある。この結果、賃料収入は募集賃料の動きに対して遅行性があると考えられる。このことを踏まえると、賃料収入は今後しばらく増加が続くだろう。

【分析】空室率が低く賃料上昇も大きい梅田地区、都市未来総研

大阪中心部の賃貸オフィスビルの平均空室率は低下傾向にあり、足元では2007年ごろのミニバブル期を下回る水準で推移している。特に梅田地区は平均空室率が最も低く、平均募集賃料の上昇度合いも大きい。2012年~2016年に、梅田地区を含む北区では事業所数と従業員数が大幅に増加した。大型ビルが複数竣工し、事業所の移転などが多く見られたことが背景の一つと考えられる。梅田駅周辺では、うめきた2期地区の開発事業者が決定するなどの新たな動きがみられる。今後、オフィスエリアとしての優位性がさらに高まる可能性が考えられる。

【調査】グレードAオフィス賃料が大幅上昇、C&W

■東京グレードAオフィス市場@2018年第3四半期
 ▼空室率:2.48%(QoQ横ばい)
 ▼募集賃料:3万6879円(YoY+3.7%、QoQ+2.0%)
 ▼貸し床面積:325万6420坪
 ▼アブソープション面積:8万6796坪

※募集賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】第3四半期の世界投資額はYoY横ばい、JLL

■世界商業用不動産投資額
 ▼2018年1月~9月期:5070億ドル(YoY+7%) ※2007年以来の高水準
 ▼2018年第3四半期:1700億ドル(YoY横ばい)
 ▼2018年通期見通し:約7300億ドル(YoY±0%~+5%)
 ▼2019年通期見通し:約7000億ドル(YoY±0%~+5%)

※第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比

【調査】オフィス空室率は全国的に過去最低水準、ニッセイ基礎研

■オフィス市場@2018年第3四半期
 全国的に過去最低水準の空室率が継続しており、Aクラスビルの賃料も上昇している。
■マンション市場@2018年第2四半期
 主要都市の賃料はおおむね上昇しているが、一部横ばいとなった。
■商業施設・ホテル・物流施設市場@2018年第3四半期
9月の訪日外国人客数は自然災害などの影響で5年8カ月ぶりに減少した。今後、早期に回復するかどうか注目される。
■REIT市場@2018年第3四半期
 東証REIT指数はQoQ+0.7%上昇した。物件取得額(引渡ベース)はYoY+84%の5615億円と大幅増となった。2017年来、REIT各社は現在の不動産価格の上昇を好機ととらえ、物件の入れ替えを積極化している。こうした物件の入れ替えは市場の評価も高く、今後も継続することが予想される。

※第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】グレードA空室率が東京と大阪で上昇、CBRE

■グレードAオフィス空室率(速報)@2018年10月
 ▼東京:1.0%(MoM+0.1ポイント)
 ▼大阪:1.1%(MoM+0.2ポイント)
 ▼名古屋:0.5%(MoM-0.1ポイント)
■グレードAオフィス想定成約賃料(速報)@2018年10月
 ▼東京:3万7150円(MoM+0.3%)
 ▼大阪:2万3700円(MoM+0.2%)
 ▼名古屋:2万6000円(MoM+1.0%)

※想定成約賃料は坪あたり月額。MoMは前月比

【調査】プライム店舗賃料の横ばい続く、CBRE

■東京プライム店舗の想定成約賃料@2018年第3四半期
 40万円(QoQ横ばい) ※13四半期連続横ばい
  ▼銀座ハイストリート空室率:1.7%(YoY+0.9ポイント、QoQ±0.0ポイント)
■大阪プライム店舗の想定成約賃料@2018年第3四半期
 30万円(QoQ横ばい) ※9四半期連続横ばい
■名古屋プライム店舗の想定成約賃料@2018年第3四半期
 14万円(QoQ横ばい) ※3期連続横ばい

※想定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。東京は銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷。大阪は心斎橋、梅田。名古屋は栄。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

【調査】REIT指数が低下、東証

■東証REIT(不動産投資信託)指数@2018年10月末時点
  1745.97(MoM-31.21ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2018年10月
  3回36億円(累計買い入れ額4968億円)
■各投資法人の動向@2018年10月
 ▼トーセイリート投資法人、ヒューリックリート投資法人、投資法人みらいが公募増資を発表

※MoMは前月比

【調査】オフィス空室率が3カ月連続低下、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2018年10月
 2.20%(YoY-0.82ポイント、MoM-0.13ポイント) ※空室面積はMoM-9700坪
  ▼新築ビル:4.18%(YoY-8.65ポイント、MoM-0.81ポイント)
  ▼既存ビル:2.13%(YoY-0.72ポイント、MoM-0.13ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2018年10月
 2万597円(YoY+1564円、MoM+159円) ※58カ月連続上昇
  ▼新築ビル:2万9403円(YoY+2744円、MoM+338円)
  ▼既存ビル:2万286円(YoY+1454円、MoM+115円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】倒産件数・金額とも2カ月連続YoYマイナス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2018年10月
 ▼件数:16件(YoY-42.85%、MoM+128.57%) ※2カ月連続YoYマイナス
 ▼負債総額:39億3900万円(YoY-49.42%、MoM+129.54%) ※2カ月連続YoYマイナス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東証REIT指数が下落、東京海上AM

■東証REIT指数@2018年10月末
 MoM-1.76%(配当込みベースでは同-1.53%)
  ▼上旬:軟調に推移(米国を中心に海外REIT市場が下落したことなどから)
  ▼中旬:方向感なし(REIT決算好調も免震装置問題で市場参加者が慎重姿勢強める)
  ▼下旬:下落(投資家心理悪化やインデックスファンドのリバランスによる需給悪化見込みから)
■当面の市場見通し(10月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(国内金融機関がETFを通してREITに積極的な投資姿勢)
  ▼賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄への買いが入りやすい

※MoMは前月比。ETFは指数連動型上場投資信託

【調査】低下続く23区オフィス空室率、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス稼働状況@2018年第3四半期
 ▼空室率:2.01%(QoQ-0.27ポイント)
 ▼空室:増加面積22万3000坪/減少面積25万2000坪/消化率46.1%
■賃料インデックス@2018年第3四半期
 ▼新規成約:122(QoQ+9ポイント)
  ●新規成約賃料DI:+23(QoQ+8ポイント) ※14四半期連続プラス圏
 ▼支払(新規と継続の両方を含む):91(QoQ±0ポイント)
■フリーレント付与月数@2018年第3四半期
 全契約平均1.5カ月(QoQ-0.2カ月)/ありのみ平均2.9カ月(QoQ-0.2カ月)

※第3四半期は7月~9月。QoQは前期比

【調査】2016年9月以来の大幅賃料上昇、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2018年10月末
 ▼空室率:1.0%(YoY-1.9ポイント、MoM-0.5ポイント)
 ▼賃料:3万7830円(YoY+3.3%、MoM+0.5%) ※2016年9月以来のYoY+3%以上

※YoYは前年同月比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

【分析】アジア太平洋地域で拡大するデータセンター投資、JLL

アジア太平洋地域においてデータセンターへの投資が拡大している。特に中国、インド、インドネシアの新興市場で拡大が著しい。データストレージなどへの需要が高まるなか、多くの企業はデータセンターを所有せずに賃借する方向で、同地域の共同データセンター市場の規模は2020年までに米国市場を抜き、世界全体の40%を占める見込みだ。このような状況から、多くの投資家がアジア太平洋地域のデータセンター市場に注目している。

【調査】仙台オフィス市場で空室率低下と賃料上昇の傾向、大和不動産鑑定

■仙台市の地価動向
 住宅地で上昇傾向が続いており、特に地下鉄東西線沿線で高い上昇が見られる。東西線新駅の近くや中心部で上昇基調が続く予測。商業地も上昇傾向を継続している。投資資金の流入や開発事業などにより、中心商業地で特に高い上昇を示している。
■仙台市のマンション動向
 分譲は、地価上昇や建設費高止まりなどから販売価格の高値傾向が続き、中心部から周辺部へ供給エリアの分散化がみられる。賃貸は、中心部の優良物件は高稼働率を維持しているが、中心部からやや離れた立地の物件では空室率の上昇が見られる。
■仙台市オフィス賃貸動向
 中心部の優良物件は空室が少ない状況が続き、空膣率は低下傾向だ。新規供給は、2020年まで大規模ビルの竣工予定がなく、当面、安定した稼働率が続くと予想される。募集賃料は上昇傾向がみられる、特に駅周辺の一部優良物件で上昇が顕著だ。

【調査】東京・大阪オフィスの賃料上昇続く、JLL

■オフィス プロパティ クロック(不動産時計)@2018年第3四半期
 ▼東京Aグレード:「賃料上昇の減速」フェーズ ※10四半期連続
 ▼大阪Aグレード:「賃料上昇の加速」フェーズ ※17四半期連続

※第3四半期は7月~10月

【調査】首都圏物流施設は空室率上昇も需要堅調、CBRE

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場
 ▼空室率@2018年第3半期:6.1%(YoY+0.3ポイント、QoQ+0.8ポイント)
 ▼実質賃料指数@2018年第3半期:4140円(YoY+90円、QoQ+20円)
 ▼空室率予想@2019年第1四半期:6.5%(HoH+0.4ポイント)
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場
 ▼空室率@2018年第3半期:15.0%(YoY-0.7ポイント、QoQ-2.5ポイント)
 ▼実質賃料指数@2018年第3半期:3480円(YoY-70円、QoQ±0円)
 ▼空室率予想@2019年第1四半期:14.3%(HoH-0.7ポイント)
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場
 ▼空室率@2018年第3半期:8.6%(YoY-5.6ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼実質賃料指数@2018年第3半期:3540円(YoY+10円、QoQ±0円)
 ▼空室率予想@2019年第1四半期:8.2%(HoH-0.4ポイント)

※実質賃料指数は坪あたり月額。第3四半期は7月~9月、第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比、HoHは前半期(前々四半期)比

【調査】Aクラス賃料がQoQ+2000円以上の大幅上昇、三幸エステートとニッセイ基礎研

■東京都心部Aクラスビル市場@2018年第3四半期
 ▼成約賃料指標:3万9003円(QoQ+2051円) ※大幅上昇
 ▼空室率:1.3%(QoQ+0.1ポイント)
■東京都心部Bクラスビル市場@2018年第3四半期
 ▼成約賃料指標:2万1387円(QoQ+655円) ※3期連続上昇
 ▼空室率:0.8%(QoQ-0.1ポイント)
■東京都心部Cクラスビル市場@2018年第3四半期
 ▼成約賃料指標:1万6782円(QoQ+863円) ※緩やかな上昇を継続
 ▼空室率:0.9%(QoQ-0.2ポイント)

※成約賃料指標は坪あたり月額(共益費除く)。第3四半期は7月~9月。QoQは前期比

【調査】渋谷区のマンション募集賃料が6カ月ぶりに低下、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2018年9月末
 ▼千代田区:MoM+133円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM横ばい、YoYプラス
 ▼港区:MoM-311円、YoY+1803円
 ▼新宿区:MoM-176円、YoYプラス
 ▼渋谷区:MoM-290円、YoYプラス ※6カ月ぶりの低下

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】住宅の不動産価格指数がさらに上昇、国交省

■不動産価格指数(住宅総合)@2018年7月
 113.1(YoY+2.3%)
 ▼タイプ別内訳
  住宅地104.6(YoY+3.8%)/戸建て住宅101.8(YoY-0.5%)/
  マンション(区分所有)141.1(YoY+2.7%)
 ▼都市圏別内訳
  南関東圏115.7(YoY+1.5%)/名古屋圏106.9(YoY+2.7%)/
  京阪神圏118.6(YoY+5.5%)

※YoYは前年同月比

【調査】東京Aクラスオフィスの床単価上昇続く、大和不動産鑑定

■東京都心部オフィスビル坪単価@2018年第3四半期
 ▼Aクラスビル:952万円(YoY+13.9%、QoQ+6.7%)
 ▼Bクラスビル:435万円(YoY+2.6%、QoQ+4.1%)
 ▼Cクラスビル:284万円(YoY+8.8%、QoQ+8.0%)

※第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】東京都の賃貸住宅空室率指数がMoMマイナスに、タス

■賃貸住宅空室率指数@2018年8月
 ▼東京都:13.43(YoY+0.53ポイント、MoM-0.16ポイント)
  ●23区:12.92(YoY+0.31ポイント、MoM-0.19ポイント)
  ●市部:17.53(YoY+1.82ポイント、MoM-0.12ポイント)
 ▼神奈川県:16.42(YoY+0.54ポイント、MoM+0.02ポイント)
 ▼埼玉県:16.74(YoY-1.37ポイント、MoM+0.08ポイント)
 ▼千葉県:16.06(YoY-0.58ポイント、MoM-0.23ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】首都圏総合住宅価格指数が2カ月連続MoMプラス、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2018年8月
 首都圏総合:90.89(YoY+2.72%、MoM+0.54%) ※2カ月連続MoMプラス
  ▼東京都:99.47(YoY+3.27%、MoM+0.79%) ※2カ月連続MoMプラス
  ▼神奈川県:86.23(YoY+2.00%、MoM+0.56%) ※2カ月連続MoMプラス
  ▼千葉県:70.28(YoY-0.14%、MoM-1.26%) ※2カ月連続MoMマイナス
  ▼埼玉県:74.54(YoY+3.44%、MoM-0.39%) ※2カ月ぶりMoMプラス

※2000年1月を100とした指数。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】全国・全用途平均地価が27年ぶりの上昇、都市未来総研

国土交通省が公表した「平成30年(2018年)都道府県地価調査」によれば、2018年の全国・全用途の平均地価変動率は前年比+0.1%と、前年の同-0.3%からプラスに転じた。プラスを記録したのは27年ぶりのことだ。用途別では、商業地の上昇幅が拡大。住宅地でも、大都市などで上昇を継続し、地方都市の下落幅も縮小している。地域別では、三大都市圏で上昇が続き、特に中心部の上昇が顕著だ。東京都区部では北東部の住宅地域で上昇率拡大が見られた。

【調査】REIT市場の拡大続く、ARES

■REIT市場(上場+私募、暫定値)@2018年9月末
 ▼保有不動産総額:20兆6723億円(上場17兆8255億円/私募2兆8468億円)
  ●オフィス:8兆8880億円(上場7兆5825億円/私募1兆3055億円)
  ●商業施設:3兆5507億円(上場3兆1924億円/私募3583億円)
  ●住宅:3兆2728億円(上場2兆7146億円/私募5582億円)
  ●物流施設:3兆1601億円(上場2兆6948億円/私募4653億円)
  ●その他:1兆8007億円(上場1兆6412円/私募1595億円)
   ※上場の内訳:ホテル1兆3273億円/ヘルスケア施設1427億円/それ以外1712億円
 ▼投資法人数:89(上場61/私募28)
 ▼物件総数:4567(上場3866/私募701)

※保有不動産総額は取得価格ベース

【調査】中小ビル経営者の40%は3年先を楽観視、ザイマックス不動産総研と早大

■賃貸ビル事業の魅力  安定収入の確保84%/自社で使っていない区画の収益化25%/
 不動産の保有によるステイタス・信用力アップ18%/減価償却の活用17%など
■今後の賃貸ビル事業の見通し
 ▼3年程度先:楽観9%/やや楽観31%/どちらでもない43%/やや悲観15%/悲観2%
 ▼5年~10年先:楽観4%/やや楽観19%/どちらでもない42%/やや悲観30%/悲観6%

※ザイマックス不動産総合研究所と早稲田大学建築学科小松幸夫研究室が共同で2018年6月~9月に実施した中小規模ビルオーナーへのアンケート調査。回答者の属性は60才以上が6割、1棟~2棟の保有が約7割

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