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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】空室率が8カ月ぶりに0.7%台、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2019年6月
 ▼空室率:0.78%(MoM+0.17ポイント) ※8カ月ぶりに0.7%台
 ▼募集賃料:3万257円(MoM+152円) ※3カ月連続上昇
 ▼現空面積:5万1644坪(MoM+9786坪)
 ▼募集面積:23万7869坪(MoM-1万4694坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】66カ月連続でオフィス賃料が上昇、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2019年6月
 1.72%(YoY-0.85ポイント、MoM+0.08ポイント)
  ▼新築ビル:2.98%(YoY-0.79ポイント、MoM-0.15ポイント)
  ▼既存ビル:1.69%(YoY-0.86ポイント、MoM+0.10ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2019年6月
 2万1518円(YoY+1410円、MoM+122円) ※66カ月連続上昇
  ▼新築ビル:3万1017円(YoY+3170円、MoM-388円)
  ▼既存ビル:2万1287円(YoY+1410円、MoM+145円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【予測】今後さらに上昇する可能性は低い札幌オフィス賃料、ニッセイ基礎研

■札幌オフィス賃料見通し
  2019年:100
  2020年:98

※賃料は2018年を100とした相対値

【分析】拡大続くフレキシブル・ワークスペース、Colliers

2018年、フレキシブル・ワークスペースのセクターはアジア太平洋のあらゆる地域で過去最高水準の成長を成し遂げた。運営者による床面積需要は香港で35%増加し、上海では40%以上、そしてシンガポールでは2015年から3倍の伸びとなり、引き続き成長している。 運営者の床面積需要は2019年も拡大し続けると考えられる。ただし、業界の成熟に伴って中規模事業者が高成長するというよりは一部大企業に需要が集中するようになり、市場成長のスピードも減速すると思われる。 また、業界が成熟し統合が進むにつれて大規模なМ&Aも行われていくだろう。

【調査】Bグレード空室率が0.3%まで低下、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2019年第2四半期末
 ▼空室率:0.8%(YoY-1.2ポイント、QoQ-0.2ポイント)
 ▼賃料:3万9262円(YoY+5.8%、QoQ+1.4%) ※29四半期連続上昇
■東京Bグレードオフィス賃貸市場@2019年第2四半期末
 ▼空室率:0.3%(YoY-0.6ポイント、QoQ-0.1ポイント) ※5四半期連続1%未満
 ▼賃料:2万4696円(YoY+6.7%、QoQ+0.5%) ※26四半期連続上昇

※第2四半期は4月~6月。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

【調査】倒産件数が過去20年で最少を更新、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2019年上半期
 ▼件数:117件(YoY-13.33%、HoH-4.09%) ※過去20年で最少
 ▼負債総額:366億6100万円(YoY-29.82%、HoH+8.29%) ※3年連続YoYマイナス

※集計対象は負債額1000万円以上。上半期は1月~6月。YoYは前年同期比、HoHは前期比

【調査】6月倒産の負債総額が20億円未満、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2019年6月
 ▼件数:17件(YoY-22.72%、MoM-5.55%) ※2カ月連続YoYマイナス
 ▼負債総額:13億1400万円(YoY-72.61%、MoM-58.01%) ※9カ月ぶりに20億円未満

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】都心5区空室率が4カ月ぶりに上昇、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2019年6月
 ▼空室率:2.10%(MoM+0.22ポイント) ※4カ月ぶりに上昇
 ▼推定成約賃料:2万1153円(MoM-559円) ※2カ月連続低下
■名古屋2区オフィス市況@2019年6月
 ▼空室率:1.23%(MoM-0.16ポイント) ※8カ月連続低下
 ▼推定成約賃料:1万722円(MoM+270円)
■大阪4区オフィス市況@2019年6月
 ▼空室率:1.49%(MoM-0.11ポイント) ※2カ月連続低下
 ▼推定成約賃料:9884円(MoM-19円)

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】東証REIT指数の上昇続く、東京海上AM

■東証REIT指数@2019年6月末
 MoM+1.14%(配当込みベースでは同+1.50%)
  ▼上旬:底堅く推移(米国の早期利下げ観測の台頭で海外REITが上昇したことから)
  ▼中旬:上昇(REIT各社の決算内容に安心感が見られたことなどから)
  ▼下旬:小幅下落(利益確定売りなどが見られたことなどから)
■当面の市場見通し(7月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(REIT各社の業績堅調や長期金利の低位継続などで)
  ▼賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄への買いが入りやすい

※MoMは前月比

【分析】地方のオフィス需要を底支えするコールセンター、ニッセイ基礎研

地方の主要都市では近年、旺盛なオフィス需要を背景に、まとまった空室を確保することが困難な状況が続いている。オフィス需要を押し上げている要因の一つに、活発なコールセンターの拠点開設が挙げられる。コールセンターは「働きやすいオフィス環境の構築」や「BCP対策としての拠点分散」という観点から、引き続き地方都市のオフィス需要を底支えすると思われる。ただし、人件費やオフィス賃料などの運営コストの増加に伴い、これまでの勢いで需要を牽引することは難しくなる可能性がある。また、AI(人工知能)などを活用した顧客対応の自動化が進むと、ビジネスモデルが大きく転換してオフィス需要が減少することも想定される。

【分析】人気集めるアジア物流不動産、Colliers

アジアの物流不動産に対する投資家の関心が近年急激な高まりをみせ、2018年は過去5年間で最高となった。特に中国本土、日本、香港、韓国、シンガポールは国内投資とクロスボーダー投資の双方の資金流入先で、記録更新が続いている。物流不動産取引において、機関投資家は2016年以来、最も活発に取引しているグループの一つだ。特に2018年の機関投資家によるアジアの物流不動産のネット取得量は2017年の8.9倍に達している。

【調査】A・Bビルとも賃料上昇続く、サヴィルズ

■都心5区グレードAオフィス市場@2019年第2四半期
 ▼成約賃料:3万6100円(YoY+7.3%、QoQ+2.4%)
 ▼空室率:0.3%(YoY-0.5ポイント、QoQ-0.1ポイント)
■都心5区大規模グレードBオフィス市場@2019年第2四半期
 ▼成約賃料:2万7632円(YoY+7.8%、QoQ+3.0%)
 ▼空室率:0.4%(YoY-0.2ポイント、QoQ+0.1ポイント)

※成約賃料は坪あたり月額。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】増加する期間限定店舗「ポップアップストア」、CBRE

■ポップアップストア出店数
 ▼2015年:284(うち路面店舗77)
 ▼2018年:380(うち路面店舗110)
■ポップアップストア(路面店舗)出店期間
 ▼2015年:1週間未満18%/1週間~2週間35%/2週間~3週間11%/
  3週間~4週間11%/1カ月~3カ月23%/3カ月~6カ月3%/6カ月以上0%
 ▼2018年:1週間未満23%/1週間~2週間31%/2週間~3週間19%/
  3週間~4週間7%/1カ月~3カ月13%/3カ月~6カ月1%/6カ月以上5%
■ポップアップストア(路面店舗)出店エリア
 ▼2015年:原宿38%/表参道29%/渋谷18%/銀座9%/新宿6%
 ▼2018年:原宿34%/表参道45%/渋谷18%/銀座4%/新宿0%

※「ポップアップストア」とは期間限定で出店する店舗

【調査】マンション賃料の上昇続く、サヴィルズ

■賃貸住宅募集賃料@2019年第2四半期
 ▼東京23区:4018円(YoY+6.5%、QoQ+2.3)
 ▼都心5区:4778円(YoY+7.3%、QoQ+2.2%)

※賃料はミッドマーケットの1m2あたり月額。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】不動産取引額がYoY-34%と減少、C&W

■不動産取引額@2019年第1四半期
 1兆2715億円(YoY-34.1%)
  ▼取引者別:上場不動産会社YoY-60%/機関投資家YoY-54%/REITYoY-37%
  ▼アセット別:オフィスYoY-42%/物流施設YoY-62%/ホテルYoY-9%

※第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比

【調査】東証REIT指数の上昇続く、東証

■東証REIT指数@2019年6月末時点
  1938.82(MoM+21.90ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2019年6月
  1回12億円(累計買い入れ額5292億円)
■各投資法人の動向@2019年6月
  日本プロロジスリート投資法人、ユナイテッド・アーバン投資法人、
  CREロジスティクスファンド投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【調査】東京都の賃貸住宅空室率指数が前月比横ばいに、タス

■賃貸住宅空室率指数@2019年4月
 ▼東京都:13.06(YoY-0.47ポイント、MoM±0.00ポイント)
  ●23区:12.81(YoY-0.28ポイント、MoM+0.11ポイント)
  ●市部:15.10(YoY-2.35ポイント、MoM-0.63ポイント)
 ▼神奈川県:16.46(YoY+0.22ポイント、MoM-0.04ポイント)
 ▼埼玉県:16.49(YoY-0.22ポイント、MoM+0.15ポイント)
 ▼千葉県:16.80(YoY+0.60ポイント、MoM-0.19ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】都心5区マンション募集賃料は港区のみMoMマイナス続く、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2019年5月末
 ▼千代田区:MoM+126円、YoY+1792円
 ▼中央区:MoM+157円、YoYプラス
 ▼港区:MoM-102円、YoYプラス
 ▼新宿区:MoM+376円、YoYプラス
 ▼渋谷区:MoM+190円、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】自立高齢者向け住宅の供給事例が増加、都市未来総研

健康寿命(日常生活に制限のない期間)の伸長などを背景に、自立した生活が可能な高齢者を主な入居対象とした住宅・施設を積極的に供給する動きがみられる。生活サポートやコミュニティ形成に関するソフト、ハードを完備するとともに、充実した共用部や広い住戸、高い交通利便性などを確保しているといった特徴を持つ物件だ。将来的に要介護となった場合のサポート体制を導入している例もみられる。

【調査】第1四半期の商業用不動産価格指数はYoY+0.6%、国交省

■不動産価格指数(住宅総合)@2019年3月
 115.5(YoY+1.6%)
  ▼タイプ別:住宅地104.2(YoY+0.7%)/戸建て住宅103.3(YoY-0.7%)/
        マンション(区分所有)148.6(YoY+4.6%)
■不動産価格指数(商業用不動産総合)@2019年第1四半期
 124.2(YoY+0.6%)
  ▼建物付き土地総合:134.2(YoY+2.0%)
   ●タイプ別:店舗144.5(YoY+4.7%)/オフィス138.5(YoY+1.6%)/
         倉庫115.9(YoY-5.9%)/工場114.5(YoY+9.6%)/
         マンション・アパート(一棟)136.0(YoY±0.0%)
  ▼土地総合:104.4(YoY+1.1%)
   ●タイプ別:商業地102.2(YoY-0.2%)/工業地107.0(YoY+2.9%)

※YoYは前年同月比。第1四半期は1月~3月

【分析】東京ではまだ少ないフレキシブル・ワークスペース、Colliers

フレキシブル・ワークスペース関連のオフィス需要は、グローバルでは2022年までに全オフィス・スペースの約10%まで拡大すると予測されている。しかし、東京のフレキシブル・ワークスペースのストックは他の主要都市と比べ依然として非常に少なく、都心5区の賃貸可能な全オフィス床面積の1.5%にもとどかない。働き方改革を背景としたフレキシブルな労働力の急増が引続きフレキシブル・ワークスペースの需要拡大に寄与するが、増加傾向にある国内系のビル・オーナーによるフレキシブル・ワークスペース導入の成否が、今後のマーケット動向を左右していくことになるだろう。

【調査】2割の企業でオフィス賃料が上昇、ザイマックス不動産総研

■オフィス利用人数(1年前比)@2019年3月
 増えた38.3%/変わらない46.8%/減った13.6%/わからない1.3%
■オフィス面積(1年前比)@2019年3月
 拡張した8.6%/変わらない85.7%/縮小した3.1%/わからない2.6%
■オフィス賃料単価(1年前比)@2019年3月
 上昇した20.9%/変わらない69.4%/下落した0.7%/わからない9.0%

※賃料単価は共益費込み

【調査】首都圏住宅価格指数が3カ月ぶりにMoMプラス、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2019年4月
 首都圏総合:91.80(YoY+1.34%、MoM+0.23%) ※3カ月ぶりにMoMプラス
  ▼東京都:100.98(YoY+2.25%、MoM+0.58%) ※3カ月ぶりにMoMプラス
  ▼神奈川県:86.02(YoY-0.20%、MoM-0.29%) ※3カ月連続MoMマイナス
  ▼千葉県:70.23(YoY-1.72%、MoM-0.43%) ※2カ月連続MoMマイナス
  ▼埼玉県:75.66(YoY+1.70%、MoM-0.42%) ※MoMが一進一退

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】首都圏マンション賃料の上昇続く、アットホームと三井住友トラスト基礎研

■マンション賃料インデックス@2019年第1四半期
 ▼東京23区:110.74(YoY+4.33ポイント、QoQ+2.46ポイント)
 ▼東京都下:100.47(YoY+2.07ポイント、QoQ+0.90ポイント)
 ▼横浜・川崎市:103.41(YoY+0.93ポイント、QoQ+0.66ポイント)
 ▼千葉西部:102.94(YoY+1.50ポイント、QoQ+1.13ポイント)
 ▼埼玉東南部:103.16(YoY+2.09ポイント、QoQ+1.99ポイント)

※2009年第1四半期を100とした相対値。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】REIT保有の商業施設資産額が減少、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2019年5月末
 21兆6889億円(上場18兆5273億円/私募3兆1616億円)
  ▼オフィス:9兆2477億円(上場7兆7772億円/私募1兆4705億円)
  ▼商業施設:3兆7183億円(上場3兆3451億円/私募3732億円) ※MoM-94億円
  ▼住宅:3兆3475億円(上場2兆7505億円/私募5970億円)
  ▼物流施設:3兆3359億円(上場2兆8382億円/私募4977億円)
  ▼その他:2兆393億円(上場1兆8161億円/私募2232億円)
   ●上場の内訳:ホテル1兆4582億円/ヘルスケア施設1744億円/それ以外1835億円

※保有資産総額は取得価格ベース。MoMは前月比

【分析】2018年度不動産取引は額・件数とも減少、都市未来総研

2018年度に公表された日本国内の不動産売買取引は、総額3兆6101億円、総件数862件だった。金額・件数とも前年度比70%台にとどまり、2013年以降で最小となっている。賃貸市況の好調さや低金利の中での分散投資ニーズと相対的な利回りの高さを背景に不動産投資が注目される一方で、大型取引の一巡や不動産市場に新規流入する物件の減少によって品薄感が強まっており、投資対象となる物件の不足に関する要因が売買減少の主な背景とみられる。

【分析】2023年に虎ノ門でオフィス大量供給、サヴィルズ

都心5区では2019年~2020年に総延べ床面積約68万坪の新規供給があり、これによって東京のオフィスストックは5%増加する見込みだ。都心5区以外の18区でも2020年にかなりの新規供給があるが、それでも新規供給が集中するのは都心5区。渋谷では2019年に大きな新規供給があり、同エリアで予定される新規供給の大部分がこの年で完了する。一方、虎ノ門は2023年に大量の新規供給が見込まれており、その年の総供給量の50%以上を占めるとみられている。

【調査】都区部マンション発売戸数が大幅減、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2019年5月
 ▼発売:2206戸(YoY-10.4%、MoM+55.2%) ※都区部がYoY-36.3%の781戸
 ▼契約率:60.0%(YoY-2.2ポイント、MoM-4.3ポイント)
 ▼価格:戸あたり6093万円(YoY+1.0%)、m2あたり89万4000円(YoY-0.1%)
 ▼販売在庫数:7655戸(YoY+1278戸、MoM-93戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】都心5区の募集賃料が10年ぶりに3万円台、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2019年5月
 ▼空室率:0.61%(MoM-0.03ポイント) ※0.6%台での小幅な動きが続く
 ▼募集賃料:3万105円(MoM+223円) ※2009年3月以来の3万円台
 ▼現空面積:4万1858坪(MoM-2441坪)
 ▼募集面積:25万2563坪(MoM-1022坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】新規融資額は増加の見込み、CBRE

  • 2019/06/13

■新規融資額見込み(前年度実績比)@2019年度
 ▼シニアローン:「増加する」または「変わらない」90%(YoY+12ポイント)
 ▼メザニンローン:「増加する」または「変わらない」91%(YoY-1ポイント)
■融資判断で最重要視する項目@2019年度
 LTV36%/安定した収益性28%
■最も魅力的なアセット@2019年度
 オフィス64%/賃貸マンション18%/物流施設18%

※2019年4月~5月に不動産ノンリコースローンの従事者25社が回答

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