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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】グレードAオフィス賃料がYoY+5.5%、C&W

■東京グレードAオフィス市場@2018年第4四半期
 ▼空室率:1.87% ※2%を下回る
 ▼募集賃料:3万7348円(YoY+5.5%)
 ▼貸し床面積:327万7597坪
 ▼アブソープション面積:4万649坪

※募集賃料は坪あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【予測】東京グレードAオフィス賃料が調整局面へ、CBRE

■オフィス市場:賃料は東京で調整局面が近づき、地方都市では上昇が続く
■物流施設市場:供給過剰の懸念は薄らぐ
■リテール市場:銀座で高級ブランドやショールーム型店舗の出店ニーズが拡大
■不動産投資市場: 2019年の投資総額は2018年とほぼ同水準にとどまる

※リテール市場は銀座ハイストリートについての予測

【調査】東証REIT指数が下落、東京海上AM

■東証REIT指数@2018年12月末
 MoM-2.36%(配当込みベースでは同-1.85%)
  ▼上旬:下落(米中対立が激しくなることが懸念されたことから)
  ▼中旬:下落(米国利上げ見通し公表への警戒感から海外REITの下落を受けて)
  ▼下旬:下落から買い戻し(分配金利回りで見た割安感から)
■当面の市場見通し(1月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(REIT各社の業績堅調や資金流出の落ち着きなどで)
  ▼賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄への買いが入りやすい

※MoMは前月比

【調査】年金基金の36%が私募REITに投資、三井住友トラスト基礎研

■不動産投資残高あり@2018年10月~11月
 59%(年金基金49%、機関投資家81%)
■私募REITへの投資状況@2018年10月~11月
 ▼年金基金:投資済み36%/興味あり16%/将来可能性あり10%など
 ▼機関投資家:投資済み53%/興味あり11%/将来可能性あり8%など

※年金基金と機関投資家などを対象にアンケート調査を実施。回答数117(年金基金81、機関投資家36)

【分析】2018年公表の売買事例の約9割が利益計上、都市未来総研

デベロッパーや不動産ファンドの投資意欲は旺盛とみられるものの、事業法人による不動産売却額は世界金融危機前に比べて低調だ。一方で、2018年に公表された売買取引事例の約9割は譲渡益を計上しており、平均譲渡利益率は2000年以降で過去最高を記録する見通しとなっている。

【調査】REIT指数が下落、東証

■東証REIT(不動産投資信託)指数@2018年12月末時点
  1774.06(MoM-42.90ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2018年12月
  6回72億円(累計買い入れ額5052億円)
■各投資法人の動向@2018年12月
 ▼12月25日にエスコンジャパンリート投資法人の上場承認。2019年2月上場予定

※MoMは前月比

【調査】景況感高まる東京の地価DI、国土交通省

■土地取引景況感の現状判断DI@2018年8月
 ▼東京:+43.1ポイント(HoH+7.3ポイント)
 ▼大阪:+31.1ポイント(HoH-10.7ポイント)
 ▼その他の地域:-2.7ポイント(HoH-7.1ポイント)
■土地取引景況感の1年後予想DI@2018年8月
 ▼東京:+33.4ポイント(HoH+0.9ポイント)
 ▼大阪:+21.4ポイント(HoH-4.8ポイント)
 ▼その他の地域:-6.4ポイント(HoH-4.0ポイント)

※アンケート調査結果(有効回答数1108社)。HoHは2018年2月比

【調査】中央区マンション募集賃料が最高値更新、LMC

■都心5区のマンション募集賃料増減額@2018年11月末
 ▼千代田区:MoM+74円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM+170円、YoYプラス ※集計開始以来最高を更新
 ▼港区:MoM+43円、YoY+1247円
 ▼新宿区:MoM+166円、YoYプラス
 ▼渋谷区:MoM-281円、YoYマイナス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】オフィスの不動産価格指数がYoY+10%超、国交省

■不動産価格指数(住宅総合)@2018年9月
 110.4(YoY+0.1%)
  ▼タイプ別:住宅地100.1(YoY-0.6%)
        戸建て住宅101.5(YoY-1.1%)
        マンション(区分所有)138.9(YoY+1.8%)
  ▼都市圏別:南関東圏112.4(YoY-1.2%)
        名古屋圏107.2(YoY+0.3%)
        京阪神圏113.0(YoY+2.0%)
■不動産価格指数(商業用不動産総合)@2018年第3四半期
 124.9(YoY+4.2%)
  ▼建物付き土地総合:133.6(YoY+4.1%)
   ●タイプ別:店舗139.4(YoY+3.9%)
         オフィス143.8(YoY+12.1%)
         倉庫122.7(YoY+2.5%)
         工場100.3(YoY-4.0%)
         マンション・アパート(一棟)135.2(YoY-0.8%)
  ▼土地総合:103.9(YoY+3.6%)
   ●タイプ別:商業地106.0(YoY+5.4%)
         工業地101.2(YoY+1.5%)

※YoYは前年同月比。第3四半期は7月~9月

【分析】懸念も出始めたアジアの不動産市場、PwCとULI

拡大が9年間続いたアジアの不動産市場に、ここへ来て向かい風が吹き始めた。差し迫った貿易戦争や利上げ、信用供与の厳格化、そして事業用不動産価値と住宅価格が青天井で買い手を疲弊させ、投資家は上昇サイクルがピークに達したのではないかと疑い始めている。とはいえ市場ファンダメンタルズは2018年を通して堅調さを保ち、取引高は過去最高で価格も堅調。積み上がり続ける機関投資家の資金がこれを支えており、当面はこれまでの勢いが続くと見られる。一部の投資家が保有資産の売却やリポジショニングを模索しているものの不動産に投入される資金が巨額なため、指標が悪化に向かったとしても価格が大幅下落する可能性は低い。投資家は資金投入のために以前にも増して多様な戦略を検討する必要に迫られている。

【調査】首都圏住宅価格指数が4カ月ぶりにMoMマイナス、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2018年10月
 首都圏総合:90.81(YoY+0.74%、MoM-0.57%) ※4カ月ぶりにMoMマイナス
  ▼東京都:99.69(YoY+2.05%、MoM-0.52%) ※4カ月ぶりにMoMマイナス
  ▼神奈川県:86.08(YoY+0.25%、MoM+0.22%)
  ▼千葉県:69.11(YoY-4.92%、MoM-1.33%) ※4カ月連続MoMマイナス
  ▼埼玉県:74.12(YoY-1.82%、MoM-2.28%) ※3カ月ぶりにMoMマイナス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】ホテルマネジメント契約における近年の傾向、JLL

アジア太平洋地域において、2014年~2018年の98のホテルマネジメント契約(HMC)の主要契約条件を項目ごとに分類し、分析した。この結果、オペレーター間のM&A(企業合併買収)が盛んな環境を背景に、オペレーターによるHMC譲渡へのオーナー承諾が不要になってきていること、オーナーの資産価値に影響を与える中途解約条項が4割超のHMCに見られることなどが分かった。またホテルの収益性に期待するオーナーに対し、オペレーターが契約を勝ち取るため、財務的インセンティブを提案する傾向になっている。

【調査】23区マンション賃料が5四半期連続QoQプラス、アットホームと三井住友トラスト基礎研

■マンション賃料インデックス@2018年第3四半期
 ▼東京23区:107.68(YoY+3.31ポイント、QoQ+1.05ポイント)                       ※5四半期連続でQoQプラス
 ▼東京都下:98.66(YoY+2.47ポイント、QoQ+0.73ポイント)
 ▼横浜・川崎市:102.27(YoY+0.88ポイント、QoQ-0.46ポイント)
 ▼千葉西部:100.75(YoY+0.85ポイント、QoQ+0.33ポイント)
 ▼埼玉東南部:101.07(YoY+0.37ポイント、QoQ-0.12ポイント)

※2009年第1四半期を100とした相対値。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】東京都の賃貸住宅空室率指数が一進一退、タス

■賃貸住宅空室率指数@2018年10月
 ▼東京都:13.44(YoY+0.30ポイント、MoM-0.01ポイント)
  ●23区:12.88(YoY-0.04ポイント、MoM-0.05ポイント)
  ●市部:17.71(YoY+2.03ポイント、MoM+0.28ポイント)
 ▼神奈川県:16.55(YoY+0.52ポイント、MoM+0.08ポイント)
 ▼埼玉県:16.62(YoY-1.30ポイント、MoM-0.05ポイント)
 ▼千葉県:16.23(YoY-0.24ポイント、MoM+0.10ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【予測】2019年首都圏マンション供給は横ばい、不動産経済研

■首都圏マンション供給推計@2018年12月時点
 ▼2018年見込み:3万6700戸(YoY+2.2%) ※2年連続YoYプラス
 ▼2019年予測:3万7000戸(YoY+0.8%) ※都区部は横ばい
■マンション在庫@2018年11月末時点
 6749戸(YoY+8.2%) ※6000戸台で安定的に推移
■マンション着工@2018年1月~10月
 4万3784戸(YoY-22.2%)
■マンション供給社数@2018年1月~11月
 112社(YoY-10社)

※YoYは前年比

【分析】住宅宿泊事業法に基づく民泊の現状、都市未来総研

2018年6月に住宅宿泊事業法が施行されて半年が経過した。施行後に各自治体は届出住宅の所在地などを、官公庁は届出件数や事業者からの報告を基に集計した宿泊実績などを公表している。それらによれば、本法に基づく届け出受理件数は東京都が最多で全国の約4割を占めている。次いで北海道が多い。道内のうち多くは札幌市に集中しているがリゾート地域なども少なくない。宿泊者については、大半は外国人だった。

【分析】「内向き」傾向が目立った2018年度上半期、都市未来総研

2018年度上半期(4月~9月)に公表された国内の不動産売買取引は、外資系法人による取得額が前年同期比(YoY)-80%だったことなどが影響し、金額・件数ともYoYマイナスとなった。オフィスビル売買では関係当事者間の取引が増加し、それ以外による市場取引が大幅に減少。YoY倍増の遊休地や開発用地などの土地取引は、公的主体の公募入札によるものが大半だった。全体的に「内向き」傾向が目立っている。

【調査】過去1年の賃料改定のうち91%が増額、森ビル

■東京23区オフィスニーズ調査@2018年10月
 ▼新規賃借予定:あり27% ※近年増加傾向(なし73%)
  ●面積:拡大65%/変更なし25%/縮小10%
  ●時期:1年以内34%/2年以内16%/3年以内20%/4年以降13%/未定17%
 ▼現在の賃料:2万円未満49%/2万円~3万円30%/3万円以上21%
 ▼過去1年の賃料改定:あり21%(交渉中5%/なし75%)
  ●改定の方向:増額91%、据え置き4%、減額5% ※増額がYoY+5ポイント

※アンケート調査(有効回答企業1702社)。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

【調査】REIT市場の拡大続く、ARES

■REIT市場(上場+私募、暫定値)@2018年11月末
 ▼保有不動産総額:20兆7513億円(上場17兆9045億円/私募2兆8468億円)
  ●オフィス:8兆9380億円(上場7兆6325億円/私募1兆3055億円)
  ●商業施設:3兆5558億円(上場3兆1975億円/私募3583億円)
  ●住宅:3兆2753億円(上場2兆7171億円/私募5582億円)
  ●物流施設:3兆1673億円(上場2兆7020億円/私募4653億円)
  ●その他:1兆8149億円(上場1兆6554円/私募1595億円)
   ・上場の内訳:ホテル1兆3398億円/ヘルスケア施設1444億円/それ以外1712億円

※保有不動産総額は取得価格ベース

【分析】年初予想に反して好調だった東京オフィス市場、ケネディクス

2018年の東京のオフィス賃貸市場は年初の予想に反して非常に強かったと言える。オフィスビルの平均募集賃料の上昇速度が速まり、足元では前年比+10%弱の上昇を記録している。金融危機前に比べ、都心5区の稼働面積は13%増加しているが、この需要を支える要因の一つが、都心部における従業者数の増加だ。2007年から2018年の間に約120万人、率にして約17%増加している。加えて、近年急拡大を見せているコワーキングオフィスも見逃せない。WeWorkをはじめとする大規模コワーキング企業が都心部の大規模ビルの空室を埋めており、周辺エリアにおいては小規模コワーキング企業の開設が多数あることで空室率低下に寄与しているとみられる。

【調査】オフィス需要は堅調、ザイマックス不動産総研

■オフィス利用人数(1年前比)@2018年9月
 増えた37.9%/変わらない46.3%/減った14.0%/わからない1.8%
■オフィス面積(1年前比)@2018年9月
 拡張した8.3%/変わらない86.2%/縮小した2.7%/わからない2.8%
■オフィス賃料単価(1年前比)@2018年9月
 上昇した18.4%/変わらない70.8%/下落した1.1%/わからない9.7%

※賃料単価は共益費込み

【調査】マンション契約率が50%台に急落、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2018年11月
 ▼発売:3461戸(YoY+2.8%、MoM+21.7%) ※3カ月連続YoYプラス
 ▼契約率:53.9%(YoY-14.0ポイント、MoM-14.4ポイント)
 ▼価格:戸あたり6017万円(YoY+8.4%)、m2あたり89万7000円(YoY+7.4%)
 ▼販売在庫数:6749戸(YoY+751戸、MoM+751戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】万博開催で大阪不動産市場の価値上昇へ、JLL

万博開催地である夢洲までの鉄道延伸など、交通インフラの整備を呼び水に万博開催の経済波及効果を見すえた不動産開発が大阪で計画・実施される可能性が高い。再開発には行政の折衝も踏まえると少なくとも5年超が必要だが、万博まで7年の猶予がある。民間資本による都市再生が大阪の不動産市場の価値を一段と高めていくことが予想される。

【分析】コワーキングオフィスが急拡大、JLL

都心5区におけるフレキシブルオフィス市場は2018年に急拡大し、2018年12月末時点の床面積は前年同期比+48%の15万6000m2に拡大する見込みだ。フレキシブルオフィス全123拠点のうち、サービスオフィスが78拠点・約8万1800m2、コワーキングオフィスが45拠点・約7万4200m2となっている。2018年に新規開設されたフレキシブルオフィスの9割超がコワーキングオフィスで、他企業とのコラボレーションを促進しやすいコミュニティ重視型のコワーキングオフィスへの関心が高まっている。

【調査】オフィス空室率の最低値更新続く、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2018年11月
 ▼空室率:0.67%(MoM-0.06ポイント) ※3カ月連続で統計開始来最低値を更新
 ▼募集賃料:2万9220円(MoM+184円) ※5年超にわたる上昇傾向を継続
 ▼現空面積:3万8757坪(MoM-3320坪) ※統計開始来初の3万坪台
 ▼募集面積:30万5659坪(MoM-5114坪) ※3カ月ぶりに30万坪台

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】オフィス空室率が4カ月連続低下、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2018年11月
 1.98%(YoY-1.05ポイント、MoM-0.22ポイント) ※4カ月連続低下
  ▼新築ビル:3.45%(YoY-7.75ポイント、MoM-0.73ポイント)
  ▼既存ビル:1.94%(YoY-0.94ポイント、MoM-0.19ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2018年11月
 2万743円(YoY+1679円、MoM+146円) ※59カ月連続上昇
  ▼新築ビル:2万9804円(YoY+2873円、MoM+401円)
  ▼既存ビル:2万461円(YoY+1607円、MoM+175円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東証REIT指数が上昇、東京海上AM

■東証REIT指数@2018年11月末
 MoM+4.07%(配当込みベースでは同+4.36%)
  ▼上旬:上昇(押し目買いや世界的な株式市場の上昇により)
  ▼中旬:上昇(不動産市況の堅調な推移や世界的な長期金利低下などから)
  ▼下旬:上昇(世界的な長期金利低下の継続や一部大型銘柄への先行買いにより)
■当面の市場見通し(11月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(国内金融機関がETFを通してREITに積極的な投資姿勢)
  ▼賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄への買いが入りやすい

※MoMは前月比。ETFは指数連動型上場投資信託

【調査】都市5区空室率が1%台にせまる、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2018年11月
 ▼空室率:2.03%(MoM-0.03ポイント) ※7カ月連続2%台
 ▼推定成約賃料:2万0465円(MoM-377円)
■名古屋オフィス市況@2018年11月
 ▼空室率:2.20%(MoM-0.26ポイント)
 ▼推定成約賃料:1万114円(MoM+10円)
■大阪オフィス市況@2018年11月
 ▼空室率:1.87%(MoM-0.03ポイント) ※3カ月連続1%台
 ▼推定成約賃料:1万46円(MoM+44円)

※推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【予測】大阪市オフィス供給量は今後4年の年平均で9000坪、ザイマックス不動産総研

■大阪市オフィス新規供給量予測@2018年11月
 2019年:0坪/2020年:6000坪/2021年:0坪/2022年:2万8000坪
 ※年平均9000坪は過去10年平均(2万9000坪)の3分の1

予測対象は延べ床面積3000坪以上でオフィスが主用途のビル(原則、自社ビルを除く)

【予測】23区オフィス供給量は今後4年の年平均で14万坪弱、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス新規供給量予測@2018年11月
 2019年:15万9000坪/2020年:23万7000坪/2021年:10万2000坪/
 2022年:5万3000坪 ※年平均13万8000坪は過去10年平均(17万2000坪)未満

予測対象は延べ床面積3000坪以上でオフィスが主用途のビル(原則、自社ビルを除く)

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