脱炭素に向けて、建築や不動産は何をすればいいのか。ビルオーナーだけでなくテナント企業も、ビルの省エネ性能の改善を求め始めている。さらに今後は、健康や快適性も重要なテーマになる。前編に続き、CSRデザイン環境投資顧問の堀江隆一社長に、海外の事例を交えながら解説してもらう。

CSRデザイン環境投資顧問の堀江隆一社長(写真:都築雅人)
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パリ協定の2℃目標に向けて、建築業界や不動産業界は何をすべきでしょうか。

 建物の省エネ改修は大事ですが、入居テナント企業の協力を含めた運用改善も重要です。日本では、省エネの優遇措置がビルオーナー向けのものばかりで、テナントが運用改善に取り組んだことに対するインセンティブが足りません。

 海外にはさまざまなテナント向け表彰制度があります。米国ではDOE(エネルギー省)が「グリーンリースリーダーズ」を設け、グリーンリースの普及に貢献したビルオーナーや仲介事業者、テナントを年1回表彰し、公表しています。グリーンリースとは、省エネ設備導入に伴う改修後の費用削減額を、ビルオーナーとテナントが分配することなどを事前に契約書や覚書で確認するものです。

 シンガポールには日本のCASBEE(建築環境総合性能評価システム)に相当するグリーンマーク認証があります。その最上ランクのさらに上に「BCAグリーン マーク・パール賞」が設けられました。これはグリーンマークの認証取得に加え、テナントがグリーンリース契約を締結し、運用改善に取り組むビルオーナーやテナントを表彰する制度です。

 大切なのは、オーナーだけでなくテナントの環境負荷軽減の努力も認知される点でしょう。日本でもこうしたテナント向けの誘導政策が必要だと思います。テナント企業も、不動産会社と同じようにTCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)やSDGs(持続可能な開発目標)を含めた対応が求められているわけですから。例えば、入居するビルの省エネ性能によって、テナントの事業所税を差別化する施策なら、日本でもすぐに導入できるのではないでしょうか。

日本におけるグリーンリースの状況をどう見ていますか。

 グリーンリースに関しては、環境省を中心とした補助金や東京都の助成金制度もあり、それなりに理解は進んでいると思います。3年ほど前までは、グリーンリースと言うと観葉植物のレンタルだと思われていましたが、そうした勘違いはなくなりましたから。

 日本でグリーンリースというと、オフィスビルにおける照明のLED(発光ダイオード)化などの改修をオーナー負担で行い、節電によるメリットの一部をグリーンリース料として還元するスタイルと思われがちです。

 海外ではもっと幅広く捉えられています。オーナーとテナントの間で、省エネや室内環境の改善にともに努力する義務条項を取り交わし、エネルギー消費量データを共有しつつ共通の目標設定をして、共同で省エネ協議会を定期的に設けるなど、運用段階でも継続的に取り組みます。こうしたグリーンリースは日本ではまだ理解不足でしょう。

 理由として挙げられるのはテナント側の意識の問題です。日本では、オーナーがビルを改修する時にテナントに協力を求める動きが主流ですが、海外では、テナントが優秀な社員の獲得や生産性向上のため、省エネ性能はもちろん、健康や快適性の改善をリース時にオーナーに要求するケースも多いのです。

 テナント企業には、性能が劣ったビルに入居すると、人材確保に悪影響を与えるという切迫感があります。日本でも働き方改革や健康経営が叫ばれていますが、オフィスにおける快適性や生産性向上の議論は十分に盛り上がっているとはいえません。

 日本には省エネのために、暑くても我慢するという意識がまだ残っていますよね。海外で省エネは、Energy saving(エネルギー節約)ではなく、Energy efficiency(エネルギー効率)であり、一定の快適性を保ちながらエネルギー消費削減に取り組んでいます。グリーンリースはそれを実現するための施策でもあるのです。

グリーンビルは、環境性能だけでなく、健康と快適性(Health & Well-being)の視点からも評価される。Well-beingとは、本来は快適性よりも広い概念で、幸福感や心身の健康、社会的つながりなどを含んだ考え方。環境性能に加え、「健康と快適性」を不動産の市場価値、不動産鑑定に反映させようとする動きもある(資料:CSRデザイン環境投資顧問)
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