省エネ基準への適合義務化の対象になる中規模オフィスビルの独自ブランドを展開する新日鉄興和不動産。省エネ性能に関しては、テナントが求める水準を、事業性の範囲内で確保する考えだ。今後は、それを引き上げる可能性もあり得るという。

落合 洋平|Yohei Ochiai 2001年興和不動産(現新日鉄興和不動産)入社後、ビル事業本部プロパティマネジメント部および営業統括部を経て、2009年技術管理部副部長、10年技術管理部長、14年運営管理部長、現在に至る(撮影:大久保 惠造)
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中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCORE(ビズコア)」の展開を昨年からスタートさせています。

 中規模ながら耐震性能を高め、BCP対応やセキュリティーなどに配慮し、大規模ビルと比べても遜色ありません。外観は白のフレームをアクセントに存在感ある全面ガラスで統一し、エントランスホールは空間の上質さを備えています。

 省エネ性能はエネルギー消費性能基準(省エネ基準)を標準としながら、一定の事業性の中でそこからさらに15~20%程度の削減に努めています。

 ビルの性能を考えるとき、何より重視するのは、テナントが求めるものは何かという点です。テナントに選ばれるビルでないと、当社としては開発しても意味がありません。省エネなどの環境配慮を事業性とどうバランスさせるかという点には常に苦慮しています。

大規模開発プロジェクトになると、事情は違ってきますか。

 そうですね。一例として、2017年9月にオープンした赤坂インターシティAIRをご紹介しましょう。

 このビルはワンフロアの賃貸面積が約780坪です。これだけの規模になると、テナントは上場企業クラスで環境意識も高いところが想定されます。それらの企業では、省エネ性能もビルを選定するうえで重要な要素の一つです。環境配慮の詳細についての質問を受けることもあります。

省エネ性能に関する目標は何か定めていたのですか。

 市街地再開発事業でもあり、基本計画段階から「環境計画方針」を定め、「環境性能目標」を策定しました。緑化率、PAL(建物の断熱性能)、ERR(設備の省エネ効率)など、各種目標値を設定し、その達成のための省エネ手法を採用しています。

 目標指標は、東京都における、二酸化炭素(CO2)排出量の「総量削減義務と排出量取引制度」を基に定めました。そこで示されている認定基準を参考に、「優良特定地球温暖化対策事業所(トップレベル事業所)」の水準を目指しています。

赤坂インターシティAIR(東京都港区)。省エネに関しては、①地域冷暖房の供給区域を広げ、プラントを新設し、エネルギーを相互に融通②空調でエネルギー使用量に応じた課金制度を採用③外気温を冷やすのに冷水に加え中温冷水も活用し、それらを作るエネルギーを約27 % 削減――という特徴を持つ(撮影:新日鉄興和不動産)
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赤坂インターシティAIRの省エネ効果。左のグラフは、一次エネルギー消費量を一般的なビルと比べたもの。約35%の省エネが見込まれる。右のグラフは、省エネ効果をもたらす要素を、「建築的工夫」「熱源・空調・換気・衛生」「照明・その他」の3つの区分ごとに並べ、それぞれの貢献度を比べた(出所:新日鉄興和不動産)
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