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【分析】日銀効果を除けばイールドギャップはミニバブル期と同水準、ニッセイ基礎研

2017/11/06

不動産投資利回りが低下しているが、国債利回りとの差分であるイールドギャップは高水準で、投資妙味は依然大きいとの見方がある。しかし、イールドギャップが縮小していないのは、日本銀行の金融緩和により国債利回りが人為的に押し下げられているためだ。この金利押し下げ効果を除くと、イールドギャップはミニバブル期と同水準まで縮小していることが分かる。日銀の超緩和的な金融政策が金利市場を歪めることによって不動産価格をかさ上げしているとすれば、イールドギャップはこのかさ上げ分を考慮できておらず、不動産投資市場の過熱感を過小評価していることになる。これは、イールドギャップが日銀の政策変更による金利上昇リスクを十分に反映できていないと言い換えることもできる。日銀は物価上昇率が安定的に2%を超えるまで金融緩和を維持するとの姿勢を貫いているため、このリスクが直ちに顕在化する公算は小さい。しかし、米欧の中央銀行は物価上昇率が政策目標に達する前に金融緩和の舵を少し戻し始めたこともあり、日銀の金融緩和の出口が意識され始める可能性は無視できない。今後、日銀の金融政策変更リスクを念頭に置きながら、不動産投資市場の動向をより丹念に確認することが重要になるのではないだろうか。

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