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【予測】東京グレードAオフィス賃料が調整局面へ、CBRE

2018/01/11

▼オフィス市場:東京グレードAビルの賃料下落と地方都市の上昇継続
東京では2018年と2019年の年平均新規供給が過去10年間である年平均18万坪を3割近く上回る23万3000坪となる見通しだ。2019年末の空室率は2017年末比+2.7ポイントの4.8%に見込み。この結果、賃料は2018年にも下落に転じ、2019年末に同-8%となる予想となっている。一方、地方都市は今後も供給は限定的な一方、企業の移転意欲も旺盛で、賃料上昇が続く見込みだ。
▼物流施設市場:拡大するeコマースと省人化ニーズで需要拡大
新規供給は首都圏・近畿圏・中部圏のいずれも潤沢。なかでも首都圏は2018年に47万坪、2019年は55万坪と、2004年の調査開始以来の過去最大値を2年連続で更新し、ストックは2017年末比+40%となる見込み。一方、拡大するeコマース(電子商取引)と省人化ニーズにより需要も堅調に伸びるだろう。ただし、立地によって需給バランスには格差が生じることが予想される。
▼リテール市場(銀座):高級ブランドとショールーム型店舗の拡大で賃料は反転上昇へ
銀座ハイストリートの店舗賃料は調整が続いている。株高・為替の安定を背景とした高額品の売上復調が今後も続けば、高級ブランドの出店ニーズが回復し、賃料は2018年末に底を打って上昇に転じるとみられる。一方、eコマースの拡大はリテーラーの出店戦略にも影響している。ショールーム型店舗の出店ニーズが拡大すれば、好立地物件の賃料上昇圧力はこれまで以上に高まる可能性がある。
▼不動産投資市場:2018年の投資総額は2017年を下回る見込み
機関投資家を中心に投資意欲は引き続き旺盛とみられる。ただし、アセットやエリアによっては賃料の上昇余地が限定的とみられ、投資家はより慎重になることが予想される。そのなかで需給バランスのさらなる逼迫で賃料上昇が続く見込みの地方都市に、投資家の関心が高まっている。都心の物件不足も相まって、地方都市での投資比率は高まるだろう。

※銀座ハイストリートとは銀座エリアのなかでCBREが独自に設定した繁華性が特に高い通り

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