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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。

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レポート一覧

【調査】9投資法人が資産規模5000億円超、ARES

■REIT市場(上場+私募)@2018年4月末暫定値
 ▼保有不動産総額:19兆8694億円(上場17兆2346億円/私募2兆6348億円)
  ●オフィス:8兆5610億円(上場7兆3360億円/私募1兆1250億円)
  ●商業施設:3兆5638億円(上場3兆2124億円/私募3514億円)
  ●住宅:3兆1370億円(上場2兆6274億円/私募5096億円)
  ●物流施設:2兆9651億円(上場2兆5402億円/私募4249億円)
  ●その他:1兆6424億円(上場1兆5185億円/私+1239募1239億円)
   ※上場の内訳:ホテル1兆2242億円/ヘルスケア施設1231億円/それ以外1712億円
 ▼投資法人数:85(上場60/私募25)
 ▼物件総数:4392(上場3752/私募640)
■上場REIT資産規模分布@2018年5月初
 ~1000億円15投資法人/1000億円~2000億円10投資法人/
 2000億円~3000億円12投資法人/3000億円~4000億円7投資法人/
 4000億円~5000億円6投資法人/5000億円~9投資法人

※保有不動産総額は取得価格ベース。REITは不動産投資信託の意味

【調査】REIT投資額が2005年以来の最高値、CBRE

■世界事業用不動産投資額@2018年第1四半期
 2080億ドル(YoY+1.3%)
■日本事業用不動産投資額@2018年第1四半期
 1兆700億円(YoY-23%) 第1四半期として過去3番目の高水準
  ▼海外投資家:1170億円(YoY-76%)
  ▼REIT以外の国内投資家:3760億円(YoY+13%)
  ▼REIT:5830億円(YoY+2%) ※2005年の調査開始以来の最高額
■投資家平均期待利回り@2018年4月
 ▼オフィス(大手町):3.45%(QoQ-10bps)
 ▼賃貸マンション(ファミリー、東京城南・城塞):4.63%(QoQ-1bps)
 ▼商業施設(銀座中央通り):3.50%(QoQ±0bps)
 ▼ホテル(東京主要5区):4.75%(QoQ±0bps)
 ▼MT型物流施設(首都圏湾岸部):4.63%(QoQ-1bps)
 ▼太陽光発電(既存施設):4.50%(QoQ±0bps)
 ▼データセンター(東京近郊):5.75%(QoQ±0bps)

※投資家平均期待利回りはNOIベースの中央値。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。NOIは純収益。MTはマルチテナント

【分析】湾岸3区が多い分譲マンション着工戸数、都市未来総研

国土交通省の建築着工統計によれば、2017年の東京圏の分譲マンション着工戸数は前年比ほぼ横ばいの6万4755戸だった。2015年以降、おおむね6万3000戸~6万5000戸の範囲で堅調に推移している。東京23区のうちでは、タワーマンション建設が活発な湾岸エリアを有する中央区、品川区、江東区の着工件数が多い。中央区は1990年代に導入した住宅の容積率緩和を今夏廃止する計画だ。

【調査】期待利回りの低下傾向続く、不動研

■Aクラスオフィスビル期待利回り@2018年4月時点
 ▼丸の内、大手町:3.5%(HoH±0.0ポイント)
 ▼日本橋:3.9%(HoH-0.1ポイント)
 ▼虎ノ門:3.9%(HoH-0.1ポイント)
 ▼赤坂:4.0%(HoH±0.0ポイント)
 ▼六本木:4.0%(HoH±0.0ポイント)
 ▼港南:4.1%(HoH-0.1ポイント)
 ▼西新宿:4.2%(HoH±0.0ポイント)
 ▼渋谷:4.0%(HoH±0.0ポイント)
 ▼池袋:4.4%(HoH-0.1ポイント)
■ワンルームタイプ賃貸マンション期待利回り@2018年4月時点
 ▼城南地区:4.5%(HoH±0.0ポイント)
 ▼城東地区:4.6%(HoH-0.1ポイント)
■商業店舗期待利回り@2018年4月時点
 ▼都心型高級店、銀座:3.5%(HoH-0.1ポイント)
 ▼郊外型ショッピングセンター、東京:5.5%(HoH±0.0ポイント)
■マルチテナント型物流施設期待利回り@2017年10月時点
 ▼江東区:4.5%(HoH-0.1ポイント)
■宿泊特化型ホテル期待利回り@2017年10月時点
 ▼東京:4.5%(HoH±0.0ポイント)
■今後1年の投資意欲に関する投資家の回答割合@17年10月時点
 「新規投資を積極的に行う」90%(HoH+1ポイント)
 「当面、新規投資を控える」8%(HoH±0ポイント)

※アンケート調査で151社が回答。HoHは半年前比

全国市街地価格指数が26年ぶりに上昇、不動研

■全用途平均地価@2018年3月末時点
 全国:HoH+0.2% ※半年前はHoH±0.0%
  ▼6大都市:HoH+1.8% ※半年前はHoH+1.4%
  ▼東京区部:HoH+1.4% ※半年前はHoH+1.4%

※HoHは半年前比

【調査】新規供給がなく空室率低下傾向の仙台オフィス市場、大和不動産鑑定

■仙台市の地価動向
 住宅地の地価は上昇傾向が続いており、特に東西線沿線で高い上昇が見られる。地下鉄東西線の新駅に近い住宅地や中心部の優良住宅地については、引き続き上昇基調で推移すると予測する。商業地も上昇傾向を継続。投資資金の流入やJR仙台駅周辺の開発事業などの影響により、仙台駅東口や青葉区の中心商業地において高い上昇を示している。
■仙台市のマンション動向
 分譲マンションは、地価上昇や建設費高止まりなどから販売価格の高値傾向が続いており、駐市部から周辺部への供給エリアの分散化がみられる。消費者マインドが低下して販売スピードが鈍化傾向だ。今後も大型物件の新築供給が予定され、販売は厳しさが増していくだろう。賃貸マンションは、中心部の優良物件は依然として高稼働を維持しているものの、需要は落ち着いてきている。中心部からやや離れた物件で空室率上昇も見られる。
■仙台市オフィス賃貸動向
 中心部の優良物件は空室の少ない状況が続いており、空室率は低下傾向だ。2017年4月の野村不動産仙台青葉通ビル以降、当面は新規供給の予定がなく、しばらくは安定した稼働率が続くと予想される。募集賃料はおおむね横ばい傾向だが、駅周辺の一部優良物件で上昇も見られる。

【調査】首都圏物流施設賃料が5四半期ぶりに下落、JLL

■東京Aグレードオフィス市場@2018年第1四半期
 ▼空室率:2.7%(YoY-0.1ポイント、QoQ+0.2ポイント)
 ▼賃料:3万7071円(YoY+1.7%、QoQ+0.9%) ※2四半期連続で上昇スピード減速
 ▼価格:YoY+1.2%、QoQ+0.5% ※2四半期連続で上昇ペース加速
■大阪Aグレードオフィス市場@2018年第1四半期
 ▼空室率:1.1%(YoY-2.3ポイント、QoQ-0.9ポイント) ※5四半期連続低下
 ▼賃料:1万9274円(YoY+8.8%、QoQ+2.5%) ※15四半期連続上昇
 ▼価格:YoY+22.3%、QoQ+6.9% ※18四半期連続上昇
■東京商業施設市場@2018年第1四半期
 ▼賃料:7万9490円(YoY+0.5%、QoQ横ばい)
 ▼価格:YoY+3.0%、QoQ-0.1%
■東京物流施設市場@2018年第1四半期
 ▼空室率:5.3%(YoY+1.4ポイント、QoQ+1.2ポイント)
  ●湾岸エリア:0.0%(YoY-1.3ポイント、QoQ-1.0ポイント)
  ●内陸エリア:8.4%(YoY+2.9ポイント、QoQ+2.3ポイント)
 ▼賃料:4189円(YoY+1.3%、QoQ-0.3%) ※5四半期ぶりのQoQマイナス
 ▼価格:YoY+6.4%、QoQ-0.4% ※5四半期ぶりのQoQマイナス

※第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。価格は坪あたり

【調査】首都圏マンション発売戸数が4カ月ぶりの前年割れ、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2018年4月
 ▼発売:2342戸(YoY-14.6%、MoM-35.3%) ※4カ月ぶりのYoYマイナス
 ▼契約率:63.0%(YoY-3.3ポイント、MoM-11.7ポイント)
 ▼価格:戸あたり5548万円(YoY-6.3%)、m2あたり80万円(YoY-6.5%)
 ▼販売在庫数:6443戸(YoY-206戸、MoM-55戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】東京や大阪のホテル鑑定評価額が下落、都市未来総研

REIT(不動産投資信託)が保有するホテルの鑑定評価額は2014年上半期~2016年上半期に大幅に上昇した。客室稼働率とADR(平均客室単価)の上昇に伴うRevPAR(客室あたりの平均売上高)の増加期待からだ。しかし、2016年下半期になるとその勢いは止まり、東京都と大阪府に限れば平均評価額は2017年に下落に転じた。客室稼働率が90%前後(2017年実績)と非常に高く上昇余地が乏しいうえに、ADRの上昇率も小さくなっており、RevPARの増加が期待しにくくなったためとみられる。

【分析】シェアオフィスやコワーキングスペースの動向、TMAX

世界でシェアオフィスを展開するWeWorkが2018年2月に日本進出を果たしたことで、シェアオフィスやコワーキングスペースへの注目が高まっている。類似の事業は以前から日本リージャスなどが行っており、三井不動産や東急電鉄、東京建物、NTT都市開発など新規参入も盛んだ。各社の拠点立地は、首都圏のターミナル駅徒歩圏や地方都市の中心地が多く、2017年竣工の大型ビルに入居している例もある。オフィスビルの運営側から見ると、シェアオフィスやコワーキングスペースは利用者同士の交流によるオープンイノベーションに資する機能やテナントサービスなどの付加価値の付加が期待でき、今後は都心部を中心に普及が進んでいくものと考えられる。

【調査】REIT指数が上昇、東証

■東証REIT(不動産投資信託)指数@2018年4月末時点
  1728.48(MoM+39.82ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2018年4月
  2回24億円(累計買い入れ額4740億円)
■各投資法人の動向@2018年4月
 ▼星野リゾート・リート投資法人が公募増資を発表
 ▼インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が公募増資を発表
 ▼合併に伴い積水ハウス・レジデンシャル投資法人が4月25日付で上場廃止

※MoMは前月比

【調査】銀座1階賃料は高水準を維持、サヴィルズ

■銀座の商業施設1階賃料@2017年下半期
 5万8100円(YoY+14.1%)
■銀座の商業施設1階以外賃料@2017年下半期
 YoY-1.0%

※賃料は坪あたり月額。下半期は7月~12月。YoYは前年同期比

【調査】プライム店舗賃料は横ばい、CBRE

■東京プライム店舗の想定成約賃料@2018年第1四半期
 40万円(QoQ横ばい) ※11四半期連続横ばい
  ▼銀座:ハイストリートを中心に高級ブランドの立地改善ニーズが増加
   ●空室率:1.8%(YoY+1.1ポイント、QoQ+0.3ポイント)
  ▼表参道・原宿:好立地の募集物件にオーナー目線の賃料を満たすニーズが集まる
  ▼新宿:駅周辺の需要が活発
  ▼渋谷:今後の再開発を控えてリテーラーの様子見姿勢は続きそう
■大阪プライム店舗の想定成約賃料@2018年第1四半期
 30万円(QoQ横ばい) ※7四半期連続横ばい
  ▼心斎橋:ドラッグストアの出店に一服感
■名古屋プライム店舗の想定成約賃料@2018年第1四半期
 14万円(QoQ横ばい)
  ▼栄:複数の退店や規模縮小も後継テナントの賃料はほぼ同水準

※想定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。東京は銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷。大阪は心斎橋、梅田。名古屋は栄。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは

【調査】東京が4年ぶりの投資ランキング1位、JLL

■世界商業用不動産投資額(確報値)@2018年第1四半期
 1650億ドル(YoY+15%)
■都市別投資額ランキング@2018年第1四半期
 1位東京(91億ドル)/2位ニューヨーク(90億ドル)/3位ロンドン(59億ドル)
 ※16四半期ぶりの東京1位 ■世界商業用不動産投資額見通し@2018年通期
 6500億ドル(YoY-5%~-10%) 米国金利上昇など世界の金融政策の方向転換が影響

※第1四半期は1月~3月、YoYは前年同期比

【調査】空室率が統計開始以来最低を更新、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2018年3月
 ▼空室率:1.10%(MoM-0.06ポイント) ※2カ月連続の統計開始以来最低値更新
 ▼募集賃料:2万7979円(MoM-93円) ※2万8000円前後の小幅な動き続く
 ▼現空面積:7万6607坪(MoM+1万2147坪)
 ▼募集面積:32万1968坪(MoM+8886坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】東京・大阪ともAクラスオフィスの賃料上昇続く、JLL

■オフィス プロパティ クロック@2018年第1四半期
 ▼東京Aグレードオフィス:「賃料上昇の減速」フェーズ ※8四半期連続
 ▼大阪Aグレードオフィス:「賃料上昇の加速」フェーズ ※15四半期連続

※第1四半期は1月~3月

【調査】不動産投資市場が拡大を持続、JLL

■日本商業用不動産投資額(確報値)@2018年第1四半期
 1兆4650億円(YoY+14%)、135億ドル(YoY+19%)
■クロスボーダー投資@2018年第1四半期
 ▼日本からのアウトバウンド投資:2億4000万ドル
 ▼海外からのインバウンド投資:2420億円(YoY-11%、国内全投資額の17%)
■日本商業用不動産投資額(見通し)@2018年通期  4兆3000億円~4兆5000億円(YoY+5%~+10%)

※第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比もしくは前年比

【分析】100億円以上の大型取引件数割合が最大に、都市未来総研

2017年に公表された上場企業とREIT(不動産投資信託)の国内オフィスビル売買取引額は、1兆5982億円と前年比+23%だった。品川や横浜など東京湾岸部で大型取引が増えたのが大きな要因だ。全取引件数に占める100億円以上の割合は32%に達し、本調査開始以来の最大値を記録した。このほか、REITによるオフィスビル売却額が過去最高、取引対象のオフィスビルの築年数が増加傾向、といった特徴がみられた。

【調査】名古屋グレードA空室率が1%未満に急低下、CBRE

■グレードAオフィス空室率(速報)@2018年4月
 ▼東京:2.0%(MoM-0.3ポイント)
 ▼大阪:0.2%(MoM±0.0ポイント)
 ▼名古屋:0.9%(MoM-0.8ポイント)
■グレードAオフィス想定成約賃料(速報)@2018年4月
 ▼東京:3万6500円(MoM±0.0%)
 ▼大阪:2万2800円(MoM+0.7%)
 ▼名古屋:2万5250円(MoM+0.6%)
■グレードAマイナスオフィス空室率(速報)@2018年4月
 ▼東京:1.1%(MoM-0.1ポイント)
■グレードBオフィス空室率(速報)@2018年4月
 ▼東京:1.0%(MoM-0.2ポイント)
 ▼大阪:1.6%(MoM-0.1ポイント)
 ▼名古屋:1.4%(MoM-0.4ポイント)
■オールグレードオフィス空室率(速報)@2018年4月
 ▼東京23区:1.3%(MoM-0.1ポイント)
 ▼東京主要5区:1.2%(MoM-0.1ポイント)
 ▼大阪:1.8%(MoM-0.1ポイント)
 ▼名古屋:1.6%(MoM-0.4ポイント)

※想定成約賃料は坪あたり月額。MoMは前月比

【分析】ホテルの開発やブランディングにおける今後の潮流、PwC

インバウンド旅行客が4000万人の時代を迎えるにあたり、それを受け入れる交通インフラの整備、長い滞在を喚起する周遊型観光や広域観光の深化、さまざまな旅行形態(人数、経済力など)に応じた宿泊施設の提供など、ホテル業界やそれを取り巻く環境には解決すべき課題も多いと考えられる。そのような市場概況のなか、ホテル開発、ホテルブランディング、デジタル技術の進展といった視点から、現在と今後のホテルビジネスの潮流を考察した。各関連業界の動向のみならず、先駆けとなる考え方や取り組み事例、さらには調査データなどを活用し、今後のホテル環境の移り変わりを示唆していく。

【調査】都心5区空室率が2%台に迫る勢い、ビルディング企画

■東京主要5区オフィス市況@2018年4月
 ▼空室率:3.08%(MoM-0.27ポイント) ※2%台に迫る勢い
 ▼推定成約賃料:2万258円(MoM-459円)
■名古屋オフィス市況@2018年4月
 ▼空室率:2.88%(MoM-0.21ポイント) ※5カ月連続で新規募集以上の成約面積
 ▼推定成約賃料:1万413円(MoM+11円) ※賃借人優位の市況
■大阪オフィス市況@2018年4月
 ▼空室率:2.59%(MoM-0.02ポイント) ※今後1年~2年は低空室率が続く見込み
 ▼推定成約賃料:9436円(MoM-96円)

※推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】新宿の店舗賃料がYoY+7.1%、C&W

■トッププライムリテール賃料@2018年第1四半期
 ▼銀座:40万円(YoY±0%)
 ▼表参道:30万円(YoY±0%)
 ▼新宿:30万円(YoY+7.1%)
 ▼渋谷20万円(YoY±0%)

※賃料は坪あたり月額。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比

【調査】東京Aグレード空室率が7カ月ぶりの3%台、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2018年4月末
 ▼空室率:3.0%(YoY+0.4ポイント、MoM+0.3ポイント) ※7カ月ぶりの3%台
 ▼賃料:3万7095円(YoY+1.8%、MoM+0.1%)

※YoYは前年同期比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額

【調査】日本のアウトバウンド投資への意欲は引き続き高い、CBRE

■日本発アウトバウンド投資額@2017年
 27億円(YoY-9.1%) ※2011年以降3番目の高水準
  ▼内訳:米州23億ドル/APAC3億ドル/EMEA1億ドル
■2018年以降の日本発アウトバウンド投資額への方針@
 「前年より多い」74%/「前年と同じ」22%/「前年より少ない」4%

※APACはアジア太平洋地域、EMEAは欧州・中東・アフリカ。YoYは前年比

【調査】2017年度に不動産を売却した上場企業は66社、東京商工リサーチ

■東証1部・2部上場企業不動産売却状況@2017年度
 ▼社数:66社(YoY-11社) ※5年度ぶりの70社未満
  ●内訳:コア資産売却23社/非コア資産売却38社
 ▼土地面積(公表55社合計):61万4900m2(YoY-53.9%)
 ▼譲渡価額(公表28社合計):867億9200万円
 ▼譲渡損益(公表58社合計):1999億5900万円
  ●内訳:譲渡益計上56社2001億7000万円/譲渡損計上2社2億1100万円

※2017年度は2017年4月~2018年3月。コア資産は工場や支店、事業所など事業に直接影響する資産。非コア資産は遊休地や駐車場、賃貸用不動産など。YoYは前年度比

【調査】不動産倒産件数が再び減少、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2018年4月
 ▼件数:14件(YoY-36.36%、MoM-58.82%) ※2カ月ぶりのYoYマイナス
 ▼負債総額:81億9700万円(YoY-0.07%、MoM-22.34%) ※2カ月ぶりのYoYマイナス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】オフィス空室率の低下続く、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2018年4月
 2.65%(YoY-0.74ポイント、MoM-0.15ポイント) ※空室面積はMoM-1万坪程度
  ▼新築ビル:9.29%(YoY-12.08ポイント、MoM+0.39ポイント)
  ▼既存ビル:2.54%(YoY-0.53ポイント、MoM-0.16ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2018年4月
 1万9896円(YoY+1122円、MoM+197円) ※52カ月連続MoMプラス
  ▼新築ビル:2万7108円(YoY+323円、MoM-305円)
  ▼既存ビル:1万9679円(YoY+1096円、MoM+206円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東証REIT指数は上昇、東京海上アセットマネジメント

■東証REIT指数@2018年4月末
 MoM+2.36%(配当込みベースでは同+2.55%)
  ▼上旬:上昇基調(REITの内需ディフェンシブな一面が評価されて)
  ▼中旬:底堅く推移(オフィスビル賃貸市場に対する強気な見方が広がったため)
  ▼下旬:一段と上昇(地政学的リスク後退、円安株高、不動産賃貸市場の好調などで)
■当面の市場見通し(5月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(国内金融機関がETFを通して積極的な投資姿勢を見せているため)
  ▼分配金の成長性に加えて安定性も期待される銘柄へ買いが入りやすいと想定

※MoMは前月比

【調査】銀座・表参道とも店舗賃料横ばい続く、JLL

■東京プライムリテール賃料@2018年第1四半期
 ▼銀座:27万5000円(QoQ横ばい)
 ▼表参道:21万5000円(QoQ横ばい)
 ▼プライム リテール クロック:「賃料上昇の減速」フェーズ

※賃料は1階坪あたり月額のモデル値。第1四半期は1月~3月。QoQは前四半期比

【調査】首都圏物流施設賃料が5四半期ぶりにQoQマイナス、JLL

■東京圏物流施設市場@2018年第1四半期
 ▼空室率:5.3%(YoY+1.4ポイント、QoQ+1.2ポイント)
  ●湾岸エリア:0.0%(YoY-1.3ポイント、QoQ-1.0ポイント)
  ●内陸エリア:8.4%(YoY+2.9ポイント、QoQ+2.3ポイント)
 ▼賃料:4189円(YoY+1.3%、QoQ-0.3%) ※5四半期ぶりのQoQマイナス
  ●湾岸エリア:4622円(QoQ±0.0%)
  ●内陸エリア:3931円(QoQ+0.1%)
 ▼プロパティ クロック:「賃料上昇の減速」フェーズ
■東京圏物流施設売買市場@2018年第1四半期
 ▼価格:YoY+6.4%、QoQ-0.4% ※5四半期ぶりのQoQマイナス

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

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