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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。

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レポート一覧

【分析】REITの年間取得額が大幅減、都市未来総研

2017年のREIT(不動産投資信託)による不動産取得額はYoY-35%の1兆2000億円と大幅に減少した。市場に利回りを確保できる物件が少ないことや投資口価格の低迷で増資が難しかったことが背景にあると考えられる。用途別にみても全用途で減少。特にホテルとオフィス、住宅の落ち込みが大きい。一方、譲渡額が大幅に増加して過去最高となった。資産入れ替えが盛んだったことが背景にありそうだ。このうちオフィスの譲渡額は2013年以降増加傾向にあり、2017年は2000億円を超えた。REITの資産規模は2013年以降YoY+10%超で推移していたが、2017年はYoY+5.5%にとどまっている。

【調査】マンション発売戸数が4年ぶりにYoYプラス、不動産経済研

■全国主要都市マンション市場@2017年
 ▼発売戸数:7万7363戸(YoY+0.5%) ※4年ぶりのYoYプラス
  ●首都圏:3万5898戸(YoY+0.4%)
  ●近畿圏:1万9560戸(YoY+4.7%)
  ●東海・中京圏:4753戸(YoY-2.4%)
  ●北海道:1228戸(YoY+0.9%)
  ●東北:1213戸(YoY-41.7%)
  ●関東:1461戸(YoY+23.0%)
  ●北陸・山陰:821戸(YoY+133.9%)
  ●中国:2842戸(YoY-11.5%)
  ●四国:1494戸(YoY+30.5%)
  ●九州:8093戸(YoY-4.6%)
 ▼価格:戸あたり4739万円(YoY+3.9%)、m2あたり69万6000円(YoY+6.3%)
 ▼発売総額:3兆6660億円(YoY+4.4%)
■全国主要都市マンション市場見通し@2018年
 ▼発売戸数:7万8500戸(YoY+1.5%)

※YoYは前年比

【調査】海外投資家による日本への投資が大幅増、CBRE

■世界事業用不動産投資額@2017年
 9576億ドル(YoY+2.1%)
■日本事業用不動産投資額@2017年
 3兆9000億円(YoY+29%) ※取引件数はYoY-9%、過去3年で最少
  ▼海外投資家:1兆2400億円(YoY+102%)
  ▼REIT以外の国内投資家:1兆3400億円(YoY+18%)
  ▼REIT:1兆3000億円(YoY+3%)
■投資家平均期待利回り(NOIベース、中央値)@2018年1月
 ▼オフィス(大手町):3.55%(QoQ±0bps)
 ▼ワンルール賃貸マンション(東京主要5区):4.35%(QoQ±0bps)
 ▼商業施設(銀座中央通り):3.50%(QoQ±0bps)
 ▼ホテル(東京主要5区):4.75%(QoQ±0bps)
 ▼MT型物流施設(首都圏湾岸部):4.64%(QoQ-6bps)
 ▼太陽光発電(既存施設):4.50%(QoQ-19bps)
 ▼データセンター(東京近郊):5.75%(QoQ±0bps)

※YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。NOIは純収益。MTはマルチテナント型

【分析】シェアハウスの市場規模と立地特性、三井住友トラスト基礎研

東京都区部におけるシェアハウスの物件数・部屋数を集計し、立地特性や個室タイプの部屋面積、賃料などの条件を分析した。今回の集計では各種ウェブサイトを基に、シェアハウス2873物件、個室2万9877部屋を確認したが、今回把握しきれていない物件も含めた実際の市場規模はさらに大きいとみられる。最寄り駅別の個室数を比較すると、最もシェアハウスが集中しているのは東武伊勢崎線の竹ノ塚駅で、ほかの駅に比べて突出して多い。このほか、上野や池袋、新宿といったターミナル駅から15分前後でアクセスできる駅の周辺にまとまった規模で立地する様子がうかがわれた。

【調査】名古屋Aグレード賃料がMoM+1%、CBRE

■グレードAオフィスの空室率(速報)@2018年1月
 ▼東京:2.3%(MoM+0.5ポイント)
 ▼大阪:0.3%(MoM±0.0ポイント)
 ▼名古屋:2.0%(MoM-0.3ポイント)
■グレードAオフィスの想定成約賃料(速報)@2018年1月
 ▼東京:3万6500円(MoM+0.1%)
 ▼大阪:2万1950円(MoM±0.0%)
 ▼名古屋:2万4800円(MoM+1.0%)
■グレードAマイナスオフィスの空室率(速報)@2018年1月
 ▼東京:1.3%(MoM-0.2ポイント)
■グレードBオフィスの空室率(速報)@2018年1月
 ▼東京:1.3%(MoM-0.2ポイント)
 ▼大阪:1.9%(MoM-0.5ポイント)
 ▼名古屋:2.1%(MoM-0.4ポイント)
■オールグレードオフィスの空室率(速報)@2018年1月
 ▼東京23区:1.5%(MoM±0.0ポイント)
 ▼東京主要5区:1.4%(MoM±0.0ポイント)
 ▼大阪:2.1%(MoM-0.4ポイント)
 ▼名古屋:2.2%(MoM-0.4ポイント)

※MoMは前月比

【調査】2017年投資額はYoY+13%の4兆1375億円、JLL

■日本商業用不動産投資額(確報値)
 ▼2017年第4四半期:1兆1778億円(YoY+33%)、104億ドル(YoY+30%)
 ▼2017年通期:4兆1375億円(YoY+13%)、368億ドル(YoY+9%)
 ▼2018年通期見通し:4兆3000億円~4兆5000億円(YoY+5%~+10%)
■都市別投資額@2017年通期
 1位ロンドン/2位ロサンゼルス/3位ニューヨーク/・・・/7位日本(152億ドル)
■クロスボーダー投資@2017年通期
 ▼日本からのアウトバウンド投資:34億ドル(YoY+70%) ※2000年以降で最高額
 ▼海外からのインバウンド投資:1兆580億円(YoY約2倍) ※国内投資の26%を占める

※YoYは前年同期比

【分析】2017年上半期の新規工場用地取得件数はYoYプラス、都市未来総研

経済産業省の「工場立地動向調査」によれば、全国製造業などの工場用地の新規取得件数は、2016年に3年ぶりの前年比(YoY)マイナスとなったが、2017年上半期(1月~6月、速報値)は同プラスだった。特に食料品や金属製品などの企業が工場立地に活発な動きを見せている。設備投資の動機は「維持・補修」が多い。

【調査】空室率が12カ月連続低下、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2018年1月
 ▼空室率:1.37%(MoM-0.02ポイント) ※12カ月連続低下
 ▼募集賃料:2万7695円(MoM-29円) ※2カ月連続微減
 ▼現空面積:7万5782坪(MoM-839坪)
 ▼募集面積:31万7001坪(MoM+3万2986坪)

※募集賃料は坪あたり月額。MoMは前月比

【調査】名古屋のプライム店舗賃料が上昇、CBRE

■東京プライム店舗の想定成約賃料@2017年第4四半期
 40万円(QoQ横ばい) ※10四半期連続横ばい
  ▼銀座:ハイストリートを中心にラグジュアリーブランドの出店ニーズが増加
  ▼表参道・原宿:日本初出店や旗艦店など話題性のある出店が目立つ
  ▼新宿:新宿通り沿いでテナント退去後、速やかにテナント決定
  ▼渋谷:希少な好立地の路面区画で低価格帯のアパレルブランドが内定
■銀座ハイストリートの空室率@2017年第4四半期
 1.5%(QoQ+0.7ポイント)
■大阪プライム店舗の想定成約賃料@2017年第4四半期
 30万円(QoQ横ばい) ※6四半期連続横ばい
  ▼心斎橋:長堀通南側の心斎橋筋商店街を中心にドラッグストアの強い出店ニーズ
  ▼梅田:出店ニーズが新規開発物件に集中
■名古屋プライム店舗の想定成約賃料@2017年第4四半期
 14万円(QoQ+7.7%)
  ▼栄:ハイストリートの大型物件で相場を超える賃料でドラッグストアが内定

※想定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。東京は銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷。大阪は心斎橋、梅田。名古屋は栄。2017年第4四半期は10月~12月。QoQは前期比

【調査】首都圏分譲マンション発売戸数はYoY+40%、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2018年1月
 ▼発売:1934戸(YoY+39.7%、MoM-70.2%)
 ▼契約率:65.2%(YoY+3.6ポイント、MoM-7.3ポイント)
 ▼価格:戸あたり5293万円(YoY-23.4%)、m2あたり78万7000円(YoY-19.3%)
 ▼販売在庫数:6875戸(YoY+33戸、MoM-231戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】第4四半期の世界投資額は過去最高、JLL

■世界商業用不動産投資額(確報値)
 ▼2017年第4四半期:2280億ドル(YoY+10%) ※過去最高の2014年第4四半期と同額
 ▼2017年通期:6980億ドル(YoY+6%)
 ▼2018年通期見通し:約6500億ドル(YoY-5%~-10%)

※第4四半期は10月~12月、YoYは前年同期比

【調査】大阪Aグレード空室率が1%台まで低下、JLL

■東京Aグレードオフィス市場@2017年第4四半期
 ▼空室率:2.5%(YoY+0.5ポイント、QoQ-0.5ポイント) ※CBD全体で低下
 ▼賃料:3万6733円(YoY+1.4%、QoQ+0.3%) ※上昇スピードは減速
 ▼価格:YoY+2.9%、QoQ+0.4% ※3四半期ぶりに上昇ペース加速
■大阪Aグレードオフィス市場@2017年第4四半期
 ▼空室率:1.9%(YoY-2.0ポイント、QoQ-0.7ポイント) ※4四半期連続低下
 ▼賃料:1万8799円(YoY+7.6%、QoQ+3.0%) ※上昇スピードが加速
 ▼価格:YoY+20.0%、QoQ+6.9% ※17四半期連続上昇
■東京商業施設市場@2017年第4四半期
 ▼賃料:7万9490円(YoY+0.9%、QoQ横ばい)
 ▼価格:YoY+3.0%、QoQ+2.9%
■東京物流施設市場@2017年第4四半期
 ▼空室率:4.1%(YoY-1.2ポイント、QoQ-0.1ポイント)
  ●湾岸エリア:1.0%(YoY-2.0ポイント、QoQ-0.6ポイント)
  ●内陸エリア:6.1%(YoY-0.7ポイント、QoQ+0.2ポイント)
 ▼賃料:4202円(YoY+1.6%、QoQ+0.1%) ※内陸エリアは横ばい
 ▼価格:YoY+5.9%、QoQ+0.1% ※4四半期連続上昇

※第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。賃料は坪あたり月額。価格は坪あたり。CBDは中心業務地区

【調査】REIT市場が2年ぶりのYoYマイナス、ニッセイ基礎研

■オフィス市場@2017年通期および第4四半期
 東京オフィス市場は空室率が低下して賃料も緩やかに上昇しているが、Aクラスビルの賃料は高値圏で小幅な動きだ。
■マンション市場@2017年通期および第4四半期
 東京23区の賃貸マンション市場では、賃料は緩やかな上昇が続いている。首都圏の分譲マンション市場は、販売価格が強含むなか新規販売戸数が横ばいで推移。2017年の新設住宅着工戸数はYoY-0.3%、首都圏のマンション新規発売戸数は4年ぶりに増加、中古マンションの成約件数YoY+0.4%だった。
■商業施設・ホテル・物流施設市場@2017年通期および第4四半期
 2017年の訪日外国人客数はYoY+19%の2869万人(2020年4000万人目標)、外国人の延べ宿泊者数は同+13%、旅行消費額は同+18%だった。物流施設市場は、大量供給のあった近畿圏で空室率が大きく上昇している。
■REIT市場@2017年通期および第4四半期
 2017年はYoY-10%と2年ぶりに反落した。年間の物件取得額は約1兆3000億円と拡大ペースが鈍化するなか、物流施設とホテルの割合が拡大した。ニッセイ基礎研究所の「不動産市況アンケート」では、先行きに対する警戒感が2016年より後退する結果だった。

※第4四半期は10月~12月。YoYは前年比

【予測】2024年までの東京Aクラスオフィス賃料を予測、ニッセイ基礎研

■都心部Aクラスビル賃料予測
 楽観シナリオ:上昇→+6.2%@2018Q3→下落→-8.1%@2021Q3→上昇→+4.0%@2023Q4
 標準シナリオ:下落→-18.5%@2021Q3→上昇→-6.1%@2023Q4
 悲観シナリオ:下落→-29.6%@2021Q3→上昇→-17.0%@2023Q4
■都心部Aクラスビル空室率予測
 上昇傾向→ピーク@2020Q4→下落→底@2021→上昇

※%で表記した数値はすべて2017年第4四半期比の値。例えば「2018Q3」は2018年第3四半期を表す

不動産倒産件数が最近1年で最少に、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2018年1月
 ▼件数:14件(YoY-39.13%、MoM-26.31%) ※最近1年間の最少件数
 ▼負債総額:143億4200万円(YoY-48.80%、MoM-60.59%) ※2カ月連続YoYマイナス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】ザイマックスREITが2月上場へ、東証

■東証REIT(不動産投資信託)指数@2018年1月末時点
  1744.89(MoM-81.97ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2018年1月
  4回、48億円(累計買い入れ額4536億円)
■各投資法人の発表@2018年1月
 ▼マリモ地方創生リート投資法人など6投資法人が公募増資
 ▼積水ハウス・リート投資法人とインベスコ・オフィス・リート投資法人が投資口分割
 ▼ザイマックス・リート投資法人の上場が11日付で承認(2月15日上場予定)

※MoMは前月比

【調査】オフィス賃料の上昇幅が前月より拡大、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2018年1月
 3.07%(YoY-0.67ポイント、MoM-0.05ポイント)
  ▼新築ビル:9.65%(YoY-11.80ポイント、MoM+0.22ポイント)
  ▼既存ビル:2.98%(YoY-0.18ポイント、MoM-0.04ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2018年1月
 1万9338円(YoY+756円、MoM+165円) ※上昇幅が前月より拡大
  ▼新築ビル:2万6500円(YoY-1979円、MoM-386円)
  ▼既存ビル:1万9159円(YoY+853円、MoM+195円)

※賃料は坪あたり。YoYは前年同月比、MoMは前月比

全クラスで空室率1%台に、三幸エステートとニッセイ基礎研

■東京都心部Aクラスビル@2017年第4四半期
 ▼賃料:3万4599円(QoQ+0.6%) ※2018年竣工ビルのテナント誘致順調
 ▼空室率:1.8%(QoQ-0.8ポイント) ※2007年第4四半期以来の1%台
■東京都心部Bクラスビル@2017年第4四半期
 ▼賃料:1万9824円(QoQ-4.8%)
 ▼空室率:1.1%(QoQ-0.3ポイント) ※2000年第1四半期の統計開始以来最低値
■東京都心部Cクラスビル@2017年第4四半期
 ▼成約賃料:1万5978円(QoQ+1.7%)
 ▼空室率:1.7%(QoQ-0.3ポイント) ※2010年第3四半期からの低下傾向続く

※賃料は成約ベースの坪あたり月額(共益費除く)。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】東京オフィス市場はまもなくピークに、JLL

■プロパティクロック(不動産時計)@2017年第4四半期
 ▼東京Aグレードオフィス賃料:「賃料上昇の減速」フェーズ ※まもなくピークの見通し
 ▼大阪Aグレードオフィス賃料:「賃料上昇の加速」フェーズ ※14四半期連続

※第4四半期は10月~12月

【調査】東京Aグレード空室率は4カ月連続2%台、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2018年1月末
 ▼空室率:2.5%(YoY+0.6ポイント、MoM横ばい) ※4カ月連続で2%台
 ▼賃料:3万6771円(YoY+1.5%、MoM+0.1%)

※YoYは前年同期比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額

【調査】東証REIT指数が大幅上昇、東京海上アセットマネジメント

■東証REIT指数@2018年1月末
 MoM+4.93%(配当込みベースでは同+5.25%)
  ▼上旬:上昇(不動産株が大幅上昇や東証REIT指数連動型ETFへの資金流入などで)
  ▼中旬:上昇継続(REIT各社の決算内容への評価や業績への安心感から)
  ▼下旬:上値の重い展開(急激な相場上昇を受けた利益確定の売りに押されて)
■当面の市場見通し(2月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(ETFからの資金流入やREIT各社の業績好調から)
  ▼分配金の成長性に加えて安定性も期待される銘柄への買いが入りやすいと想定

※MoMは前月比

【調査】東京Aクラスオフィス床単価はQoQ横ばい、大和不動産鑑定

■東京都心部オフィスビル坪単価@2017年第4四半期
 ▼Aクラスビル:840万円(YoY+2.6%、QoQ+0.6%)
 ▼Bクラスビル:399万円(YoY+9.8%、QoQ-6.0%)
 ▼Cクラスビル:268万円(YoY+5.5%、QoQ+2.5%)

※第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】23区オフィス空室率が2%台に、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス稼働状況@2017年第4四半期
 ▼空室率:2.96%(QoQ-0.32ポイント) ※2%台に
 ▼空室面積:増加16万7000坪、減少19万7000坪
■賃料インデックス@2017年第4四半期
 ▼新規成約:106(QoQ-3ポイント)
 ▼成約賃料ID:+17(QoQ+4ポイント)
 ▼支払(新規と継続の両方を含む):89(QoQ-3ポイント)
■フリーレント@2017年第4四半期
 ▼平均月数:3.6カ月(QoQ+0.3カ月)

※第4四半期は10月~12月。QoQは前期比

【調査】銀座・表参道とも横ばい続く店舗賃料、JLL

■東京プライムリテール賃料@2017年第4四半期
 ▼銀座:27万5000円(QoQ横ばい)
 ▼表参道:21万5000円(QoQ横ばい)
■グローバル プライム リテール クロック@2017年第4四半期
 ▼東京:「賃料上昇の減速」フェーズ

※賃料は1階坪あたり月額のモデル値。第4四半期は10月~12月。QoQは前期比

【調査】首都圏物流施設の賃料上昇続く、JLL

■物流施設空室率@2017年第4四半期
 ▼東京圏:4.1%(YoY-1.2ポイント、QoQ-0.1ポイント)
  ●湾岸エリア:1.0%(YoY-2.0ポイント、QoQ-0.6ポイント)
  ●内陸エリア:6.1%(YoY-0.7ポイント、QoQ+0.2ポイント)
■物流施設賃料@2017年第3四半期
 ▼東京圏:4202円(YoY+1.6%、QoQ+0.1%)
  ●湾岸エリア:4622円(YoY+2.2%、QoQ+0.1%)
  ●内陸エリア:3927円(YoY+1.0%、QoQ横ばい)
■グローバル ロジスティクス プロパティ クロック@2017年第4四半期
 ▼東京圏:「賃料上昇の減速」フェーズ
■物流施設価格@2017年第4四半期
 ▼東京圏:YoY+5.9%、QoQ+0.1% ※3四半期連続で上昇ペース減速

※第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。賃料は坪あたり月額(共益費含む)

【分析】大量供給を迎える北京のオフィス市場、三井住友トラスト基礎研

2018年以降、北京ではオフィスの大量供給が見込まれている。新規供給の中心となるのは、北京CBD核心区と北京麗澤金融商務区だ。北京CBD核心区では、自己使用面積と賃貸向け面積の予測が難しく、賃貸市場に対する供給インパクトが不透明なものの、既存オフィスを巻き込んだリポジショニングが促される見通し。北京麗澤金融商務区は、需給逼迫が続く金融街の需要の受け皿として期待されるものの、オフィスエリアとして機能するためには交通利便性向上が待たれる。

【調査】テナント募集期間の物件差異は小さい、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィスの募集期間の中央値@2012年~2017年
 5カ月(平均値は7.37カ月)
 ▼立地別:都心5区5カ月/周辺18区6カ月
 ▼延べ床面積別:5000坪以上4カ月/5000坪未満5カ月
 ▼築年別:20年未満4カ月/20年以上5カ月
 ▼区画面積別:100坪以上5カ月/100坪未満5カ月
 ▼時期別:2013年5カ月/2014年6カ月/2015年・2016年・2017年5カ月

【調査】中央・港・新宿でマンション募集賃料が最高値更新、LMC

■賃貸マンションの坪あたり募集賃料@2017年11月末
 ▼千代田区:MoM+182円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM+158円、YoY+1465円 ※6カ月連続MoMプラスで過去最高値
 ▼港区:MoM+95円、YoYプラス ※過去最高値
 ▼新宿区:MoM+176円、YoYプラス ※過去最高値
 ▼渋谷区:MoM-228円、YoY+1023円

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【予測】ホテル供給拡大も東京ではまだ足りない、CBRE

2017年~2020年に開業予定のホテル客室数は、主要8都市で合計8万と2016年時点の既存ストックの32%に相当する規模になる見込みだ。なかでも三大都市は38%相当の新規供給がある。需要については、2020年の政府目標である訪日外客数4000万人を前提に推計。その結果、2020年時点で東京はストック数が必要客室数を3500室程度下回る見通しとなった。一方、大阪は1万3500室程度、京都は1万1300室程度ストックが上回る。ただし、両市ではこれまでは客室数不足から需要の潜在化や他都市への流出が起きていた可能性があり、ストック増による需要喚起も期待できる。また、主要8都市のホテル開発計画の9割以上は宿泊主体型で、うち少なくとも5割近くをビジネスホテルが占め、ホテルタイプの偏りが顕著だ。今後、ホテルの競争力を高めるために多様化する旅行者のニーズにいかに応えるかが重要になるだろう。

※三大都市は東京23区、大阪市、京都市。主要8都市はこれらに札幌、仙台、名古屋、広島、福岡の各市が加わる

【調査】YoYプラス続く不動産価格指数の住宅総合、国交省

■不動産価格指数(住宅総合)@2017年10月
 108.8(YoY+1.4%) ※33カ月連続でYoYプラス
 ▼タイプ別内訳
  住宅地100.8(YoY+3.1%)/戸建て住宅98.2(YoY-1.8%)/
  マンション(区分所有)135.3(YoY+4.0%)
 ▼都市圏別内訳
  南関東圏110.9(YoY+0.9%)/名古屋圏99.6(YoY-4.1%)/京阪神圏113.0(YoY+1.7%)

※YoYは前年同月比

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